2017年10月22日 上午07:02 (香港時間)

【港股解碼】海港城、時代廣場將分拆上市 背後老板在想什麽?

2017年08月10日 下午08:33

都說香港是購物天堂,尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場無疑是天堂中的天堂,試問哪位來港遊客不曾到此買買買過?

彙聚500多間商鋪,吸引超高人流的情況下,兩間購物商場2017年上半年總共創造收入60.69億港元、盈利54.47億港元,對比2016年上半年142座萬達廣場合共收入81.23億元人民幣、息稅前利潤98.31億元人民幣,這意味著海港城和時代廣場兩間商場的收入、盈利相當于142間萬達廣場的一半以上!

更可怕的是,吸金能力驚人的兩間商場同屬于同一間公司——吳光正家族的九龍倉(00004-HK)(以下簡稱:九倉)。

可是,九倉周三正式宣布,香港聯交所已批准其分拆海港城、時代廣場等投資物業以介紹形式分拆上市的申請,這意味著,包含6座優質商場、價值2300億港元、年創收130億港元的資産將從九龍倉剝離。

九龍倉分拆投資物業信息

大家以後不僅可以去海港城消費,還可以去股票市場買賣海港城的股票,如果海港城業績向好,還可以收到派息,這樣一來,說不定相當于賺回一個在海港城買的包包,實在令人興奮!

消息頓時刺激九倉股票周三曾飙升14%,報80元,創紀錄新高。

然而,轉念一想:九龍倉割舍如此優質的資産,資産縮水一半至2000億港元,背後老板究竟在想什麽呢?

海港城老板五問五答:不增派息、暫無計劃重組

中午丟下重磅消息,下午九倉主席吳天海就現身中期業績會,一一解答市場疑問。

圖:吳天海

1、分拆後股東會得到更多派息嗎?
吳天海:分拆上市不是爲了集資,分拆完成後,九倉股東未來持有九龍倉置業地産投資(以下簡稱:新九倉)的股數,會和現時持有九倉的股數相同,
例如:

但是,未來兩間公司派息總額會與現時九倉派息總額相同,至于未來會否因經營情況改變派息政策,則視乎未來的情況。

2、分拆上市何時達成?
吳天海:介紹形式分拆上市分兩個階段,第一階段爲向聊交所遞交分拆建議,建議已經獲得批准;第二階段,公司正在准備向聊交所申請批准介紹形式分拆新九倉立上市,材料正在籌備中,但聊交所的審批時間無法控制。

3、分拆後的九龍倉什麽打算?
吳天海:分拆後的九倉將集中于中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業,以及物流和酒店管理。

4、分拆後是否與母公司會德豐(00020-HK)重組?
吳天海:「一步一步來,暫時沒有其他計劃,先專注完成分拆投資物業的計劃」。

5、若不重組,九龍倉與會德豐未來如何分工定位?
吳天海:過去,會德豐主力香港住宅、商業物業開發,除此之外,所有業務由九倉負責,包括內地投資物業、物業開發、非物業業務(碼頭、通訊、傳媒等)。

這次分拆只是九倉內部分工,將6個商場分拆出來置入新的上市司。

未來,兩間公司仍保持該分工,「界線今日已清楚,將來只會更清楚」。

增派息、期重組落空 大行對分拆看法嚴重分歧

增加派息和憧憬重組的希望落空,今日九倉低開4%,開報76.7元,收報74元,跌7%,但成交量仍高達2000萬股,市場分析可能不少獲利盤回吐。

大行對九倉分拆計劃也嚴重分歧。

大行對九倉最新評級

唱好派以花旗、麥格理爲首,花旗將目標價由80元升至100元,爲大行中最高,分拆後,由于九倉市值大跌,會德豐將更容易將其私有化。麥格理認爲,以過去太古(00019-HK)分拆太古地産(01972-HK),長和系與長實地産(01113-HK)重組來看,兩組例子市帳率高位分別達1倍及1.2倍,九倉可能還存在33%至60%的升幅。

唱衰派則以瑞銀、野村爲代表,瑞銀給予九倉沽售評級,認爲前後派息總額不變的情況下,現時估值過高,未來九倉與新九倉的利潤占比分別爲30%和70%;野村表示,新九倉估值會上升,股價較資産值折讓幅度會較九倉小,派息比率達80%,但是九倉折讓幅度會擴大,派息比率也低于新九倉。

零售業複蘇、樓市熾熱 九倉抓住分拆好時機?

亞洲創富證券行政總裁潘鐵珊在接受NOWTV訪問時表示,九倉選擇此時分拆時機較好,因香港零售業開始複蘇,利好股價,加上過往九倉業績好,可更好釋放投資物業的價值。

分拆時機有多重要?

這裏爲大家分享兩個例子:
6年前,太古分拆地産業務,以便地産業務獨立融資,奈何當時市況低迷,市場擔心地産業估值,太古股價沒有太多提升,但2012年1月,太古地産(01972-HK)上市後,股價攀升,2013年2月曾創造曆史高位29.5元,今日收報27.4元。

2015年市況較好,李嘉誠宣布長和系重組,分拆爲長和(00001-HK)及長實地産(01113-HK),長實地産首日挂牌就曾升近57%。

再看九倉業績,2017年上半年核心盈利按年增加22%至72.71億元,香港物業盈利增加17%至52億元;內地物業盈利升75%至19億元。出租率持續高企及續租租金上升帶動投資物業核心盈利增長3%至48億元,投資物業和發展物業對盈利的貢獻分別爲66%和32%,其中發展物業盈利按年增長1.61倍。

九龍倉截止6月底止中期業績

九倉副主席李玉芳表示,上半年零售租戶營業額主要依賴高檔奢侈品消費拉動,現時時代廣場及海港城高檔租戶占比約30%,內地中産階級人數增加也刺激高檔消費需求,對下半年前景樂觀,市況較好之下租金收入會提升。

吳天海表示,上半年盈利增長動力主要來自物業銷售,酒店、碼頭業務增速也較投資物業增長快。言下之意,雖然商場業務越來越好了,但增長勢頭不如其他業務,九倉不會再主要依賴租金收入,令人好奇:分拆後的九倉究竟會有何新方向呢?

吳天海說「一步一步來」 下一步會是私有化嗎?

從3月九倉宣布研究分拆投資物業上市開始,私有化的流言就甚囂塵上。

吳天海一句「一步一步來」的回答,更是引人遐想。

花旗表示,九倉分拆投資物業上市是重組二步曲的第一步,市值減少的九倉,令會德豐提請私有化更容易。

怪不得九倉大股東吳光正將自己兒子吳宗權安插在會德豐擔任主席和董事,誰是真命天子今日一目了然。

以今日收市價73元計算,九倉現時市值2247億港元,花旗之前預計,剝離6間商場的九倉市值將降低至840億港元,聯交所披露易顯示,會德豐握有61.03%的九倉股權,若要收歸余下38.97%股權,以溢價三成提私有化計算,僅需付出425億元。值得注意的是,截止2017年6月底止,九倉握有現金298億港元,再將會德豐提私有化成本降至128億港元。

九龍倉集團成立于1886年,70年代與太古、會德豐、和記並列香港實力最雄厚的英資洋行,若私有化最終達成,將標志這間上市約40年的公司下市。

香港船王包玉剛1980年在女婿吳光正的幫助下收購九龍倉,當時的競購九倉的對手還包括李嘉誠。

九倉運營中港發展物業、投資物業、酒店業務、碼頭業務、通訊媒體幾大業務,爲一間綜合集團,但隨著九倉去年出售九倉電訊、今年通過實物分派有線寬帶股份,已完全退出通訊媒體業,這次分拆投資物業後,僅余下中港發展物業、內地投資物業、酒店業務和碼頭業務,可能從過去以收租金爲主要收入的公司,搖身一變爲控股公司。

九倉、新九倉和會德豐,接下來何去何從?仍留給市場許多疑問。

■ 作者:罗妍
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