2018年10月23日 上午02:17 (香港時間)

【港股解碼】21歲的恒大憶苦思甜:告別蒙眼狂奔 邁入效益時代

日期:2017年08月28日 下午08:56

2016年房地產銷售冠軍恒大集團(03333-HK)終於交出2017年上半年成績單,合同銷售額2440.9億元(人民幣,下同),按年增加72.2%,低於碧桂園(2889.1億元)、萬科(2771.8億元),位列全國第三。

可是,恒大毛利率按年提升7.5個百分點至35.8%,凈利率按年提升4.2個百分點至12.3%,盈利能力顯著提升;上半年凈負債率較2016年年底降低192個百分點至240%,顯示恒大全面開啟還債模式的決心。

恒大壹反常態的業績,讓市場耳目壹新,然而這壹切並不是偶然!

恒大今日在香港舉辦業績會,邀請來自內地和香港的近200名記者,恒大主席許家印由於參加政協會議未能出席,恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞現場為大家解畫,從憶苦思甜,討論恒大過去20年的如何做壹名追趕者,成為行業龍頭,到袒露心聲,宣布恒大2017年開始告別「規模型」,向「規模+效益型」轉變,追求效益優先,恒大第壹步就要減債,目標2020年6月30日前凈負債率降至70%左右;其次,追求毛利率、凈利率、權益銷售額達國內第壹;另外,恒大地產借殼深深房A回歸A股的重組計劃將開啟第三輪增資,額度約300億至500億元。

那麽,恒大為什麽選擇此時轉型?將要怎樣轉型?會有哪些舉措減債?如何在減債的同時保持銷售規模?恒大地產回歸A股還需要等待多久?……

讓我們來看看恒大的答案。

以下為恒大業績會問答整理

(恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞,以下簡稱:夏)

Q:上半年恒大毛利率和利潤率大幅增長,為何有此轉變?未來如何保持?

夏:恒大成立於1996年,彼時,萬科早在80年代上市,碧桂園銷售額已過百億,過去20年以來,恒大不得不做壹個追趕者,走著「三高壹低」(高負債、高杠桿、高周轉、低成本)的路線,導致負債高企,創造拿地到開盤只用半年時間的運營效率。

從2009年至今,公司銷售額、現金、利潤、總資產等財務數據每年保持約50%增速,這壹增速在內地房地產公司少見,公司從1996年成立至2017年這21年間,壹直走規模化擴張道路,使得公司成為地區性項目公司,成為內地龍頭房企。

恒大之所選擇這壹發展路線,是因為看好前20年為內地房地產黃金期,土地價格遠低於銀行利息,我們用4500億元換來如今2.67億平方米土地儲備,據第三方機構估值,這些土儲已經增值至9000億元以上。

但是,這壹戰略不能持續,隨著中國房地產業從黃金期轉入穩定發展期,因此需要轉型。

恒大今年第壹次向資本市場提出:從規模型向效益型轉變,由「三高壹低」向「三低壹高」(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)轉變。

為什麽我們選擇此時轉型呢?

首先,我們已經擁有2.76億平方米土地儲備,為中國房企中最龐大土地;其次,我們的土地儲備涵蓋中國223個城市,範圍為中國房企中最廣;第三,去年恒大合同銷售額全國第壹,今年上半年權益合同銷售額全國第壹;第四,恒大是中國唯壹的標準化地產發展商以標準運營、統壹采購,降低建築、材料成本。

基於以上三點,恒大具備轉型基礎。

恒大未來不再追求銷售規模的數字,而是追求毛利率、利潤率、權益銷售額能否力爭第壹。

Q:恒大透露將在2020年6月30日前將凈負債率降低至70%左右,會采取哪些舉措達到目標?

夏:首先,我們將減少購買土地,先使用現時的土地儲備蓋樓、變現,每年約消耗5%至10%,這壹部分支出減少,將有利降低負債;第二,過去壹年公司引入戰略投資者帶來700億增資,為回歸A股作準備,獲得很多企業、機構的響應,恒大計劃啟動第三輪戰投資金,總額300億至500億元,將補充還債資金;除此之外,恒大未來將提高毛利和利潤,增強現金流。

恒大地產兩次增資信息

三管齊下的情況下,我們預計2018年6月30日止凈負債率降至140%,2019年6月30日止凈負債率降至100%,到2020年年中之前,凈負債率有望降至70%左右。

Q:恒大接下來的拿地計劃怎樣?

夏:恒大過去兩年土地儲備已經向二線、三線城市轉型。未來拿地目標將集中在經濟發達的二線城市,以及圍繞核心城市的周邊衛星城,因為這類城市的隨著高鐵、地鐵等公共交通逐漸便利,房價升值空間大,變現速度快,受國家樓市調控影響小,可穩定集團毛利率水平不受影響,將成為未來布局重點。

截止2017年6月底止恒大土地儲備分布

Q:恒大年初表示今年合同銷售目標4500億元,還會上調銷售目標嗎?降低負債率會不會影響銷售規模增長?

夏:恒大未來會以毛利率、利潤率、平均售價為考慮,今年不會上調銷售目標,但承諾今年全年合同銷售額會較4500億元的銷售目標大幅增長,全年毛利率、凈利率計劃與上半年持平,平均售價保持1萬元/平方米水平,相信去年3700億合同銷售額部分將於今年交樓,未來集團規模會適度增長,但不會如之前壹樣大幅增長。

Q:恒大地產回歸A股的預案已經5次延期,現在進展如何?

夏:正如前面所說,恒大將展開第三輪戰投增資,第壹輪和第二輪恒大地產估值1980億元,預計第三輪增資的估值將上升,具體需要等待9月30日之後出爐的估值數據,待壹切完成後,公司會盡快向中證監遞交上市申請。

Q:華人置業(00127-HK)持有恒大5.79億股,但表示會考慮適當時機沽貨,對此您怎麽看?

夏:華人置業所說的適當時機,我看恒大股價還遠沒到合適沽貨時機。目前內房股PE介乎8-10倍,恒大PE為5倍,較同業為低,還有增長空間。另外,恒大上半年凈利潤230多億元,這樣的利潤還會持續多年,土地儲備足夠5年消耗,待A股上市後,公司估值還會上升。

Q:《壹周刊》報道指,恒大在成都、沈陽等多個周邊城市的樓盤已停工,確有此事嗎?

夏:不屬實。

公司於營口的項目,由2016年開始計劃,但當地政府將開發區該為自貿區,導致項目需要重新規劃。

沈陽的恒大城項目已經按時交樓。

成都的項目,由於前幾年政府調控,停擺了壹段時間,壹二期已經有住戶入住,但三四期還在建設中。

恒大擁有719個項目進行,其中3個項目受影響,屬於正常。

作者:羅研

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