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【港股解碼】佳兆業複牌5個月 郭英成都變得「開心快樂」了

日期:2017年08月30日 下午01:39

還記得在今年初的年度記者會上被問及對佳兆業(01638-HK)複牌之路的感受時,主席郭英成曾經表示「嘗盡了酸甜苦辣」。眨眼間佳兆業已經複牌5個月了,再被問及有何感受,郭英成顯得輕松了許多,直言現在的感受是「開心快樂」了。而郭英成的「開心快樂」除了佳兆業終於要重新出發外,或許還來自於佳兆業複牌後的首份中期成績單。

截至今年上半年,佳兆業實現合同銷售金額224.6億人民幣,按年上升了62.5%;核心經營溢利實現扭虧為盈,達11.4億人民幣;毛利率按年大增了15.7個百分點至33.3%。在內地房地產行業勢頭持續強勁的情況下,許多發展商不是提高全年銷售目標就是提出千億房企口號,但郭英成表現得更加淡定,他直言佳兆業要做精品,會繼續以穩重的態度看待市場,繼續集團優勢深耕一二線城市發展,不會盲目追求規模,目前亦無計劃拓展海外市場。期內佳兆業近90%的合約銷售來自一二線城市,在近2200萬平方米的土地儲備當中8成位於一線及強二線城市,單計粵港澳大灣區就占55%。郭英成預料一線城市房地產調控成常態,但他同時認為在城市更新過程中仍有巨大機會,相信佳兆業可以實現房地產銷售每年30%的增長。

佳兆業除了看中城市更新帶來的房地產潛力外,還瞄准城市更新所催生的教育、醫療等業務。目前佳兆業已經開始布局旅遊產業、科技及大健康產業新業態。郭英成透露,早前收購南太集團正是看中其在深圳有15萬平方米的土儲,而該大部分土地正在發展科技相關產業;另外,參與美加醫學(00876-HK)供股計劃,亦是因為在城市更新過程中釋放了大量醫療用地,希望雙方可在醫療板塊達成合作。郭英成預料,城市更新所帶來的新業態,未來將成為佳兆業的增長動力之一。他又指出,業務足夠成熟就會考慮分拆上市,目前物業管理業務正在准備當中。

2年多前佳兆業因債務問題陷入危機,如今雖然可以說是走出困局,但債務問題仍然備受關注。以截至上半年的數據來看,佳兆業上半年總負債為1666.6億,總資產1916.2億,資產負債比率近87%,仍處於較高水平。郭英成表示,佳兆業是以城市更新為主的房地產開發公司,城市更新項目的開發周期大約5年,投入的資金較多,目前負債水平確實偏高,但如果撇除城市更新項目後,佳兆業的負債水平還算不錯,未來也會繼續檢討及關注集團負債。

現場問答整理:

Q 佳兆業未來的戰略布局是什麼?對企業規模有什麼規劃?

A 佳兆業仍然會以房地產為主業,會穩重的態度看待市場,不會盲目追求大規模,要做精品,相信房地產銷售能保證每年30%左右的增長。另外也會拓展多業態板塊,例如在城市更新過程中產生的教育、科技、健康等多種業態。

Q 內地樓市調控措施有何影響?是否會拓展三四線城市?

A 調控的目的是促進行業健康發展,佳兆業會視乎自身資金能力及市場情況審慎發展,未來還是繼續發展一二線城市,在一二線城市發展房地產外,長租公寓及科技產業等服務性產業仍有很多機會。

Q 目前公司的債務結構如何?未來會如何降低負債水平?

A佳兆業不是一個純房地產公司,而是一個以城市更新及房地產一二級聯動開發為主的公司,目前負債水平的確偏高,但城市更新項目的開發周期一般為5年,所投入的資金不少,如果不算城市更新業務,公司的負債水平還是不錯的。

目前佳兆業有12%至15%屬於短債,債務年期特別長,還債能力不僅僅是看絕對的債務水平還要看年期,目前集團的很多土地是來自於舊城改造,而不是公開市場,這些土地進賬時還是按舊城改造的土地成本來算,所以如果按實際的成本來算完全是兩碼事。下半年融資計劃視乎融資需求及市場情況決定。

Q 佳兆業收購南太集團出於什麼考慮?是否會繼續增持或私有化?

A 主要是看中南太在深圳有15萬平方米的占地儲備,並且這15萬土地以綜合性開發特別是科技產業開發為主,接下來有可能在科技產業綜合性運營及發展方面達成合作。是否增持還要看股票價格及實際情況,但目前沒有其他進展,一切以公告為准。

Q 佳兆業未來是否會分拆其他業務上市?或引入更多的戰略股東?

A 分拆主要看哪個業務成熟拆哪個,目前物業業務正在准備當中,其他大的業務板塊也會考慮分拆,只要資本市場及股東能接受都會考慮。現在佳兆業不只是做地產,隨著粵港澳大灣區的發展,佳兆業也會調整業態,對中國的發展仍然抱著很大信心及希望,目前佳兆業並有撤資反而是追加投資。股份的問題看情況看機會,只要是對股東好的事情都不會排除,但現在沒有任何時間表。

Q 佳兆業未來在金融業務方面的發展,以及有傳言指郭英成持有昆侖保險的股份?

A 佳兆業多年來一直有發展金融業務,但是以民營企業牌照持有,主要服務業主,對於未來是否會參與其他的金融牌照,假若法律及自身能力允許也會考慮,但佳兆業及個人均未持有任何保險公司的股份。

Q 佳兆業是否有海外拓展的計劃?

A 目前沒有,但是我們也在努力學習,要進入海外市場還要學習一段時間,目前還是主要發展國內為主。

Q 早前佳兆業參與美加醫學供股計劃的原因?

A 在城市更新發展過程中涉及了很多醫療用地及醫院,如果我們不發展就只能交給別人來發展,而美加醫學正好符合佳兆業在醫療、健康產業的發展,此次供股完之後也會收購其他項目。

■ 作者|蔡秀娟

 

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