2017年11月20日 下午05:19 (香港時間)

【港股解碼】半年股價漲逾一倍!奧園的2017下半場會更火嗎?

2017年09月12日 下午04:08

中國奧園(03883-HK)今年首8個月合同銷售額較去年同期增加65%至217.06億元(人民幣,下同),更令市場振奮的是,今年以來奧園股價增長超過一倍,上周連續兩日的漲幅累積更超過20%。自從9月4日被深交所納入港股通後,每日成交金額過億。那麼,這只今年迎來上市10周年的內房股會在2017年下半場有哪些動作呢?

財華社近日採訪了奧園副總裁陳嘉揚,為大家答疑解惑。

 

奧園副總裁陳嘉揚

鞏固華南大本營、佈局大灣區:並購為主

中國奧園是一間從廣東番禺起步的房企,華南地區一直為公司佈局重點。

目前公司土地儲備約58%位於華南地區,多為廣州、深圳及兩座城市周邊的城市群。陳嘉揚透露,以貨值計算,華南土地儲備價值1600億元,占公司總貨值約60%,粵港澳大灣區涵蓋的「9市2區」(包括廣州、深圳、佛山、珠海、惠州、中山、江門、東莞、肇慶9個城市,及香港、澳門兩個特別行政區),奧園已佈局8個城市,現有40個專案,貨值約600億元,面積達480萬平方米。

 

佛山奧園觀湖尚居

陳嘉揚續指,上半年公司165億合同銷售中約100億元來自大灣區內,下半年還有100億銷售額來自區內,若公司能超額完成今年333億元合同銷售目標,達到360億至370億元,這意味著大灣區為公司貢獻超過50%銷售。

隨著大灣區概念的推出,區內地價也水漲船高,對於拿地競爭加劇,陳嘉揚表示,奧園下半年將主要以並購形式,以及少部分以招拍掛、舊城改造方式拿地。並購目標通常有以下三項要求:一是毛利率25%或以上;二是淨利潤率10%或以上;三是快速開盤和回款。

除了並購外,奧園目前在大灣區擁有10個城市更新專案,預計總建築面積422萬平方米。陳嘉揚指,舊改專案毛利更高,以珠海奧園廣場專案為例,樓面地價2732元,但銷售均價達20658元,但是舊改專案耗時較長,公司仍優先選擇並購。

陳嘉揚透露,奧園每年會拿出上一年合同銷售額約40%至50%的資金用於購買土地,今年資本開支約100億元,上半年已經耗資84億元,若今年銷售額為360億元左右,這意味著明年會花費約150億元拿地。

截止今年6月底止,公司賬上擁有173億元現金,奧園目前凈負債比率約63%,較去年同期56%增長7個百分點。陳嘉揚指,目前境內和境外債務分別占比68%和32%,預計全年維持60%至70%凈負債比率。

奧園營運總裁馬軍在上月業績會上表示,下半年可銷貨值約為436億元,相信可超額達成全年合約目標333億元,甚至可達360億至370億元。陳嘉揚解釋,上半年奧園推出8個新專案,下半年將有20個專案推出,總貨值602億元,以58%至60%的去化率計算,超額達成目標不是問題。另外,上半年公司毛利率達26.9%,較2016年同期的25%上升1.9個百分點,陳嘉揚預計,全年毛利率有望保持27%至28%之間。

 

表:中國奧園業績

奧園境外地產戰略: 本土化

奧園近年積極收購境外土地,為中國內地以外市場儲備貨值。

陳嘉揚在業績會上曾透露,關注香港舊樓改造專案,已經成立公司專項負責。他向財華社表示,目前已有多個專案在洽談中,強調奧園的境外地產戰略堅持本土化,不排除與本地開發商合作,將利用香港本地銀行進行融資,不存在資金外流問題。

2017年2月,奧園獲得恒生銀行、南洋商業銀行、東亞銀行、創興銀行、集友銀行及永隆銀行六家銀行授出價值約15億港元的美元、港元雙幣三年期俱樂部貸款,年利率為LIBOR/HIBOR加4.5%,2017年7月獲南洋商業銀行授出5億港元定期貸款,年利率為HIBOR加3.75%。

對於奧園2016年以5550萬澳幣收購澳洲悉尼歌頓區(Gordon)及圖拉馬拉區(Turramurra)兩個住宅專案,陳嘉揚指,奧園與當地開發商合作專案,獲得澳洲聯邦銀行貸款,2017年上半年悉尼馬魯布拉188號和圖拉馬拉專案獲得該銀行同意提供100%開發貸款。

 

悉尼歌頓888號

問及澳洲針對非本地買家提高購房印花稅的影響,陳嘉揚指,奧園的本土化特徵還包括買家本地化,澳洲專案75%為當地買家,華人買家也多為已取得澳洲居民身份的市民,因此可規避政策風險。

另外,奧園今年3月以3060萬加元收購建安大溫哥華住宅專案90%權益,該專案位於溫哥華CBD與機場必經通道,陳嘉揚預計今年底、明年初將開盤,有希望「一炮而紅」,迅速打開奧園在當地的品牌效應。

與中體的情緣未了 奧園擬將三年打造百億文旅王國

除了股價連漲,近日將奧園推上風口浪尖的還屬有意接盤中體產業集團(600158-CN)22.07%股權一事。中體產業由國家體育總局體育基金管理中心控股,主要發展體育產業和體育主題地產。在奧園創始人、主席兼執行董事郭梓文於上世紀90年代成立奧園的前身廣東金業時,中體產業曾在1999年與金業、華新國際達成合作,運用奧林匹克的品牌授權,發展體育綜合地產,並在1998年將金業體育花園更名為奧林匹克花園。1999年,廣州奧林匹克花園獲得大賣,名聲遠揚,三方接下來又相繼開發了番禺奧林匹克花園、南國奧林匹克花園和上海奧林匹克花園等知名地產專案。「奧園」的名字,實際上蘊涵奧林匹克花園的寓意。然而,合作的好景不長,中體和奧園在2002年關系破裂,最終,中體和奧園分別增持華北和華南的奧林匹克花園股權,形成「南北分治」。

 

原本是一段塵封往事,但7月5日,中體產業宣佈,在2017年6月22日至2017年7月5日間只徵集到一家股權受讓方——中國奧園願意入標爭取中體22.07%股權。一時間,引市場懷疑,雙方將「再續前緣」?然而,一個月後,8月10日,奧園又宣佈,因雙方未能共同協議投標檔所載的條件,故投標不會繼續,中體將退還投標費用5000萬元人民幣。

對此,奧園主席郭梓文解釋,雙方這次因洽談條件上分歧而放棄。

 

奧園主席郭梓文

雖然奧林匹克花園的前緣難續,但郭梓文一直保持奧園發展綜合地產的方向,除了奧園廣場外,正拓展文旅專案。公司今年5月與浙江省首批特色小鎮——歌斐頌巧克力小鎮集團簽訂合作協議,將形成獨立的產業IP歌斐頌巧克力品牌,複製模式至廣東英德,英德小鎮有望2018年底開幕,圍繞上海、廣州打造產業地產。陳嘉揚指,就如歐洲改造巧克力工廠帶動商業旅遊,待小鎮產業建起,會增加周邊配套設施的需求,地產、商圈等興起,提供給奧園機遇。

郭梓文於業績會表示,期望文旅集團3年內營業額可達百億元,有望分拆獨立上市。

如此看來,奧園的2017年下半場預告已經清晰——鞏固大灣區優勢、以本土化戰略進攻境外地產、再續文旅地產前緣。

■ 作者|羅妍

■ 編輯|徐冰瑩

 

 

更多精彩內容 請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn) 財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)

香港財華社版權所有,未經同意不得轉載。

掃一掃,立即下載FinTV手機應用程式
港股解碼 (微信ID:finet_ggjm)
有深度,有態度,有分析的原創財經公眾號
相關文章