2017年12月18日 下午02:53 (香港時間)

【港股解碼】“物業+軌道”,萬科的第二次創業

2017年10月11日 下午07:27

在經曆長達兩年的“萬寶之爭”後,2017年7月6日,深圳地鐵最終入主,以32.43億股的所持股份,成爲萬科A(000002-CN)第一大股東,占萬科總股本的29.38%,比萬科A半年報披露的數據多了3.75個百分點。

(萬科半年報)

業績表現亮眼

如今,距離萬科A股權順利重組交割已經過去了三個多月,以房地産經營爲主業的萬科與以城市軌道建設爲主業的深圳地鐵,圍繞以“物業+軌道”的發展定位,在當前房地産市場發生深刻變局的環境下,又表現出怎樣的一種發展業績呢?

今天(10月11日),萬科發布2017年9月份銷售及近期新增項目情況簡報,簡報顯示1—9月,萬科累計實現銷售面積2664.5 萬平方米,銷售金額3961億元。9月份,萬科實現銷售面積272.9萬平方米,銷售金額463.2億元。

有分析指出,萬科月度銷售持續維持高水平,盡管10月份可能因爲基數和推貨原因銷售增長有限,但11月後公司銷售同比增速預計將再次轉好。萬科集團也表示,上半年出于政府限價等方面影響,推盤低于預期,不過萬科是快速周轉的公司,面對未來市場更大的不確定性,四季度萬科推盤量還會增加,所以絕對的銷售規模將相對較高。

穩定的業績,支撐了萬科在股票市場上的穩定表現,截至發稿,萬科A(000002-CN)與萬科企業(02202-HK)表現平穩,股價維持在27元附近,相當接近。

(萬科A  圖片來源:東方財富網)

(萬科企業圖片來源:東方財富網)

轉型之路:“物業+軌道”

萬科的發展定位爲城市配套服務商,主營業務包括房地産開發和物業服務。2017年上半年,萬科實現營業收入698.1 億元,其中主營業務收入仍然以房地産爲主。


(萬科半年報)

不過,萬科顯然已經注意到,在經曆過十多年大規模建設後,主要城市已經逐步進入存量房時代,加上在政府的調控之下,房地産市場穩中有降,過熱局面得到有效遏制,此時此刻,房地産企業再一味拿地建房,發展空間有限,但存量房經營業務的發展空間將會顯現,與居民住房有關的消費支出也將持續增長,這爲房地産企業提供了更多發展機會。

于是,萬科將發展方向重點轉向服務品質的優化上,著重提升商業和寫字樓物業管理的能力,圍繞樓宇和業主工作及生活配套提供拎包入住、房屋托管、二次裝修等基于樓宇的服務,以及陽光物業、鄰裏社交和友鄰市集等基于生活的服務。

與此同時,城市化的迅猛發展帶來的城市交通基礎設施上的巨大缺口,也給城市軌道建設提供了足夠的發展空間,那麽引入深圳地鐵作爲公司的基石股東,可以說是萬科順應時勢的理性選擇,也是深刻履行“軌道+物業”的城市配套服務商的定位舉措。畢竟,無論從提升城市基礎設施建設的軌道交通建設,還是城市土地資源集約利用的角度,都將成爲城市的最優選擇,萬科率先占據這一戰略制高點,可以幫助萬科在新一輪城市圈發展格局中贏得先機,可以理解爲萬科的“第二次創業”。

早在今年3月27日萬科2016年業績發布會上,萬科就強調未來軌道交通領域將是重點發展方向。

而深圳地鐵在萬科完成股權重組後也明確認可了上述意向,預示兩家公司在發展取位上達成共識。

未來,中國料將新增大量城鎮人口,但是容納城市新移民的主要地點,可能已經不再是特大型城市,而是位于發達城市帶範圍內的衛星城鎮,而軌道交通是銜接城市經濟圈帶的重要紐帶,便利的軌道交通體系在有效緩解大城市中心區人口壓力的同時,也將促進新城的開發,爲城郊乃至周邊城鎮注入新的活力。

而深圳地鐵集團與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務的戰略高度契合,雙方發揮各自優勢,開展戰略合作,將爲萬科帶來長期發展機會。隨著軌道線路的延伸,萬科將有機會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優質項目資源,雙方共同打造的“軌道+物業”模式,也有望向更多城市複制推廣,走向全國,甚至走出國門。

■  作者|劉福生
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