2017年11月23日 上午12:38 (香港時間)

【港股解碼】從銀行介入住房租賃市場,看房地產市場發展的下半場

2017年11月06日 下午06:34

十幾年來,“房地產”可以說已經成為當前中國發展的“熱詞”,圍繞“購買”與“調控”一直是近些年來中國房地產市場上的“關鍵字”,剛需也好,投機也罷,已然成為中國房地產市場發展的行業生態。

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來源:中信證券

但很快,2017年下半年,形勢開始急轉而下。

起步

7月18日,廣州宣佈“租售同權”。

7月20日,九部委聯合發佈通知,要求加快大中城市住房租賃市場發展,並選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批住房租賃試點城市。

7月24日,上海以5569元/平方米的價格(超低價格)將兩塊“租賃用地”轉給了兩家市屬國有企業,標誌著租賃時代的住房“公有制”來臨。

7月26日,住建部透露,將通過立法方式,明確租賃當事人權利義務,規範租賃市場發展。

7月27日,杭州方面透露,今年將建立“政府住房租賃交易服務平臺”。

7月28日,無錫市政府宣佈,從9月起取消購房落戶政策,凡在該市房產管理部門備案的合法租賃住宅,同時具備參加社保滿5年,准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

與此同時,中國指數研究院資料顯示,2017年上半年在主要城市中,南京、深圳住宅成交量同比腰斬,杭州、蘇州、北京、上海、武漢成交量同比大幅下跌。

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來源:wind資訊

發力

房地產市場的購/售格局在限購、限貸、限售的背景下顯然已經發展到瓶頸,租購並舉,建立多主體供給、多管道保障的房地產市場格局已是大勢所趨,那麼三個月過去,住房租賃市場究竟發展如何呢?

近日,幾家銀行機構紛紛出手,介入住房租賃市場。

10月30日,中信銀行(00998-HK)與碧桂園(02007-HK)集團正式簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協定;11月1日,建設銀行(00939-HK)與武漢市房管局聯手打造的武漢住房租賃交易服務平臺正式上線,11月2日,建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府分別達成住房租賃戰略合作,邁出了政銀合作共同推進住房租賃市場建設的第一步,11月3日,建行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業簽署了超5000套住房租賃權轉讓協議,宣佈正式開發深圳市長租房市場;與此同時,中國銀行(03988-HK)也不示弱,11月2日中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產管理局合作,在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險等方面,將綜合運用人工智慧、區塊鏈、雲計算、大資料等科技手段,探索住房租賃金融創新。

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這些動作,可以說標誌著以銀行為主體的金融機構開始從之前的給房地產企業提供貸款的間接參與房地產市場的方式,向與地產企業合作直接介入房地產市場的風格轉變,從後臺提供融資支援,到現在走上前臺,直接進行金融服務與長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等全鏈條業務的整體合作,銀行作風的轉變,一方面說明市場的風向已經發生了深刻變化,倒逼銀行必須進行變革,不再單純地坐地收息,而必須以房地產市場直接參與者的姿態重新定位,完成一種角色的轉變;另一方面,銀企合作,直接參與住房租賃市場發展,既變相解除了限貸、限售的剛性約束,起到了有效釋放資金與房產的市場需求,又同時滿足了銀行、地產商和房屋需求者在圍繞資金釋放和房屋居住問題上的共同需求。

無疑,從購/售格局轉向租售同權,這一變化預示著房地產市場已經從過去的1.0時代邁入了2.0時代,未來,無論是房屋購買,還是房屋租賃,都將以平等的身份實現地產業發展的一次根本性改變,買房者不意味著“錢多多”,從而以“有產者”的思維與姿態滿足自尊心的一次釋放,租房者也無須“妄自菲薄”,在合適的階段以合適的方式實現房屋的合理居住方式,不再為“房”鬧心,全社會以理性、自然的眼光看待“買房”與“租房”,並以自身的財務承受能力為限,合理規劃房子問題,這才是房地產長效機制真正貫徹、落地的終極目標。

與此同時,銀行也實現著自身的深刻轉型,從過去單純的融資提供方、坐地收息到走上前臺,直接參與住房租賃市場,扶助實業,這一業務經營模式的轉變,並通過業務綁定的方式深刻與地產商融合在一起,既避免了脫實向虛的擴大,也可以在一定程度上有效遏制資產價格的虛高而形成泡沫,畢竟,命運綁在一起與隔空觀色不一樣,讓銀行直接參與房地產市場的運營,有利於強化經濟人理性。進一步的,當地產業的行業地位在經濟發展中的角色逐漸淡去,銀行通過業務模式的轉變,與實體緊密結合在一起,最終呈現出的面貌應該是銀行與地產在經營業績上呈現出正相關,乃至與所有實體企業呈現出正相關(加權),這才是社會發展的良性生態所在。

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來源:通達信(房地產板塊)

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來源:通達信(銀行板塊)

如果我們將近年來房地產與銀行在板塊指數(見上圖)上的發展變化作一比較,可以發現,二者在走勢上呈現出明顯的調整態勢,一定程度上反映了前期銀行與地產在融資上呈現高相關性的同時,在當前限貸、限售房地產大背景下,二者在股價走勢上的內在必然關聯。再者,二者在投融資上的密切聯繫,也在一定程度上彰顯了當前銀行開始介入地產,參與住房租賃市場的背後邏輯,只有順應時勢,在住房租賃市場開展深度合作,才能合作共贏。

畢竟,在利息收入作為銀行主營業務收入來源的結構下,限貸、限售不同程度地給銀行的放貸與貸款資金回籠套上了金箍,加上近些年全民買房的投機性色彩幾乎榨幹了民間的財根,而限購所導致的進一步讓銀行的放款管道收窄,致使無論是銀行理財產品投放還是貸款發放,都失去了強勁的需求,腹背受敵之下,銀行轉變姿態,與地產商乃至與實體切實合作,自然便成為理性選擇。

再者,政府監管下的住房租賃市場平臺,通過租賃企業全監管、租賃房源全核驗、租賃過程全監測、租賃服務全覆蓋,保障住房租賃市場公開、透明與健康運營,在帶給房地產市場新的深刻調整的同時,也蘊藏著新的機遇。

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房地產的下半場,正在以逐漸的量的積累與變化過程,演繹著市場的全新變局,不經意間,一個市場在緩慢結束,而另一個市場正在悄然到來。

展望

未來,走向消費社會的中國,將用正常的消費增長,用服務經濟,用科技,用新市場空間,來代替投資和炒作,代替對數量、規模和增長速度的追求,在這樣一種大勢所趨下,房地產作為穩增長的“經濟命脈”色彩將逐漸淡去,在不需要過力投資拉動的社會場景下,住有所居才將可能變得觸手可及。

作者:劉福生

 

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