2017年11月23日 下午03:20 (香港時間)

【港股解碼】東莞前富豪十年上市夢 豐耀地産再度IPO

2017年11月14日 下午07:13

近日,物業開發商豐耀地産控股公司向港交所遞交招股說明書。豐耀地産控股公司(以下簡稱豐耀地産)是富盈投資在境外設立的離岸公司,持有東莞富盈房地産100%股權。

(豐耀地産股權)

劉學斌是豐耀地産的控股股東,同時也是睿見教育(06068-HK)的控股股東。1995年,23歲的劉學斌就創辦了富盈集團,家具業是富盈集團産業集群的第一條産業鏈。繼打響家具品牌“Cinese”之後,躊躇滿志的劉學斌創辦富盈集團第一間五星級酒店,打開富盈多元發展的新路徑。

2002年,劉學斌又建立集團首家房地産開發項目公司東莞富盈房地産,成爲豐耀地産的曆史源頭。業務發展之初,富盈地産主要是在東莞開發綜合住宅項目,後摸索出一條專注于開發學校附近住宅的路線,即學區房。在此期間,劉學斌又孵化出了光正教育集團,將集團發展引擎鎖定在教育領域。

富盈集團因此形成包括房地産、酒店、旅遊、教育、家具、專業市場、物業管理以及建築等八大行業。2009年,劉學斌兄弟以60億身家登上當年的胡潤百富榜榜單,成爲東莞首富。

前富豪的十年上市夢

富盈集團原計劃將旗下的富盈地産、富盈酒店及光正教育打包,2008年在香港和內地同時挂牌上市。後來決定分拆成三個板塊而延遲至2009年再上市。

對于分拆上市的決定,富盈集團董事長劉學斌表示,房地産的擴張、發展,主要靠資金,現在國家對房地産公司上市並不是很鼓勵,但是有心就不怕遲,以上市爲動力規範企業管理,也能提高競爭力。

可惜恰逢2008年經濟危機,富盈的上市一拖就是十年。2008年之後,國內房地産“黃金十年”宣告終結,“白銀時代”也將近走完十年,富盈就此錯過了借助資本起飛的機會。

今年年初,劉學斌已經成功將睿見教育(06068-HK)送上港股主板。2016年末至今年八月,經過系列重組,將酒店業務從豐耀地産中的剝離,惟剩下房地産業務。

一騎絕塵 毛利率高于萬科

東莞富盈房地産2003年開始營業,雖然恰逢中國房地産的黃金十年時期和白銀年代,富盈在境外設立的離岸公司持有的豐耀地産的擴張速度並不快。發展十四年來,僅有31個物業開發項目,分布在東莞、惠州、清遠、恩平、陽江、廣安、盤錦和重慶,其中僅有9個已竣工;總建築面積爲460萬平方米。

從規模上來說,豐耀地産年收益保持在十幾億元的水平,只能稱爲小房企。即使紮根在東莞,以2016年東莞的物業銷售收益計,在當地的物業開發商中,豐耀地産排名第四。

過去三年,富盈地産總營收分別只有12.55億元(人民幣,下同)、21.79億元、13.84億元,期內溢利分別爲2771.5萬元、2.92億元、1.85億元。銷售只有十幾億,但豐耀地産的毛利率可比龍頭房企萬科。2016年,公司的毛利率爲36.3%,萬科的房地産業務毛利率則爲20.4%。
同樣“一騎絕塵”的還有公司的資産負債率。雖然近年來資産負債率有所下降,在2017年8月末,仍高達91%。

公司負債累累。2017年首八月尚未償還銀行借款總額爲15.13億,同期銀行及其他借款利息爲8750萬元。公司的融資成本高達2624.1萬元,較2016年同期增長62倍。沈重的融資成本大幅吞噬著公司利潤。

(豐耀地産業績)

農行和民生金融入股?

豐耀地産的上市申請材料顯示,豐耀地産已計劃引入三家投資者,分別爲Greater Merchant(由農業銀行附屬農銀國際全資擁有)、中民證券(由中國民生金融持有)、CBD(由Chan Weng Lin先生全資持有)。公司的引入方式是訂立債轉股協議,文件中尚未披露三家投資者的購買金額或是入股份額的詳情。

查詢中國民生金融(00245-HK)公告可得知,今年8月16日,中民證券以後續投資者的身份加入豐耀地産的可換股債券協議。中民證券向豐耀地産購買本金金額5000萬港元的可換股債券。可換股債券本金總額高達6.2億港元,年利率爲12%。

中國民生金融在本月6日發布公告稱,在公告日,公司並無將5000萬港元的可換股債券轉換爲豐耀地産的普通股。

富盈地産的負面消息不少,曾有媒體報道,富盈地産讓所投資的學校的老師“兼職”賣房的事件。南方日報2017年1月報道公司營業部就惠州地鐵站1號線項目的地理環境公布資料不准確的公告,對客戶濫收費、出售惠州富盈公館是沒有遵守政府固定的價格。

在公司爲客戶提供按揭貸款擔保上,客戶若是拖欠按揭貸款,公司必須對承按銀行承擔責任,往期,已有23宗買家拖欠貸款事件,涉及250萬。此外,富盈地産還卷入多起法律訴訟。

■ 作者|廖艾芬
本文原創,未經授權不得轉載,如想轉載請關注官方微信號港股解碼,留言獲取授權。

更多精彩內容 請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn) 財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)

香港財華社版權所有,未經同意不得轉載。

掃一掃,立即下載FinTV手機應用程式
港股解碼 (微信ID:finet_ggjm)
有深度,有態度,有分析的原創財經公眾號
相關文章