2018年10月16日 下午08:13 (香港時間)

【港股解碼】搭上平安大戶,朗詩地産要靠長租公寓華麗轉型?

日期:2018年01月11日 下午08:22

隨著國家對“租購同權”的扶持,越來越多開發商開始介入長租公寓,現在的房地産行業俨然一片火熱。而作爲房地産行業綠色供應鏈CITI指數NO.1的朗詩綠色地産(00106-HK)又要怎樣實現“做長租公寓行業最優秀的一家”這個豪言壯語呢?

向輕資産的轉型

如果說2017年內地房地産行業最熱的一個字,莫過于“輕資産”了。各大地産商紛紛開啓輕資産轉型模式,朗詩亦不例外。早在2015年時「産品差異化、資産輕型化、市場國際化」的發展戰略就被莊嚴的寫入年報中。不過彼時“租售同權”這個概念沒不那麽火,朗詩的輕資産戰略還是在與金融機構、開發商合作,開展合作開發、小股操盤、委托開發等不同類型的輕資産業務模式。

單從業績上來看,朗詩近年來發展還是十分不錯的,自2014年起幾乎實現了營收連年逾150%的增長幅度。高速的發展也得益于朗詩策略性的調整,在發展最爲迅猛的2015、2016年度,除去同樣在暴漲節奏上的房價外,朗詩亦在不斷根據市場需求和政府調控對于樓市力度,調整自身業務結構。從傳統地産轉型至輕資産的策略自2015年開始,現在依然正在進行。

據2017年中報,于2017年6月30日,集團擁有土地儲備主要集中在中國和美國,總建築面積約爲810.4萬平方米,應占權益部分建築面積約爲332.24萬平方米。盡管2017上半年錄得191.2%的營收增長,純利卻從上年同期的1.26億下降44.56%至6967.5萬元。公司指,如未計及彙兌虧損淨額之影響,該利潤約爲人民幣1.85億元,較2016年同期顯著上升約162%。公司表示,集團在美業務資産配置占比達到24.3%,看來對于集團業績來說還是會受到中美關系和人民幣貶值等問題的影響。

此外,從朗詩公布的11月銷售數據來看,截至2017年11月30日止11個月,該集團共同實現“朗詩出品”的簽約銷售額約爲204.80億元,同比減少25%。首11個月集團全權負責開發經營的樓盤銷售數據看上去並不太理想。

攜手平安不動産

朗詩與平安不動産的合作可以追溯到2015年或是更早。2015年,朗詩綠色地産引入了平安不動産作爲公司的戰略投資者。平安不動産旗下富吉投資管理向公司認購約3.27億股股份以及本金總額爲1.3億港元的永久可換股證券,認購完成後,平安不動産持有公司發行股本的9.90%,成爲公司第二大股東。此外,平安不動産在成爲公司戰略投資者前,朗詩已經在項目層面與其建立長期的合作夥伴關系,此次加盟亦是平安不動産認可朗詩的轉型發展前景。而後,平安系曾于2016年在朗詩綠色地産中的持股比例達到13.05%。

除了做股東,平安不動産還是朗詩轉型路上的夥伴。早前朗詩決定向長租公寓、養老、金融等方向發展業務,擁有險資背景的平安自然是最適合的選擇。當然,在不斷變化的市場需求中,不僅僅只有朗詩一家房企在進行著向輕資産方向的轉型。

2017年11月30日晚間,朗詩綠色地産公布,公司與平安不動産子公司恒創投資成立合營公司,共同收購上海浦東新區不動産項目,上海朗青及恒創投資擬透過上海著久收購項目公司並取得標的項目,計劃將標的項目改造成爲700余間中高端長租公寓,用于租賃物業用途,獲取租賃及未來資産升值收益。

2018年1月11日,朗詩再次公布,公司與平安不動産有限公司簽訂了戰略合作協議。雙方將充分調動各自優質資源,在長租公寓領域開展戰略合作,共同尋找更廣闊的發展機遇。根據公告,雙方計劃在未來3年內,在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目,基金目標資産管理規模人民幣100億元,並將委托集團旗下長租公寓運營品牌進行運營管理及設計、改造等。

目前中國前十大租房城市中一線城市較多,整體房價和房租要高于全國平均水平,人口密度較大,租房市場需求較大。當租房需求推動優質公寓崛起,租購同權站在了風口,這種較傳統房地産開發模式投入較小、不太吃銷售這碗飯、又容易獲取穩定現金流的長租公寓成爲各大房企爭相進入的市場。于2017年初朗詩便利用已有的品牌、産品打造和工程管理等能力,創立長租公寓品牌—朗詩寓。在順勢響應政策又迅速搶占長租公寓市場情況下,與平安合作也減少了單獨開發的吃力,又利用平安險資的背景優勢,對于雙方都是一筆合適的好買賣。

值得注意的是,公告中披露合作基金將在項目穩定運營後尋求REITs(房地産信托基金)等方式退出。在引導租賃市場發展的政策東風之下,REITs産品亦持續受到關注。從房地産開發商角度來看,REITs的作用是解決開發商退出渠道的問題,通過發售REITs産品,可實現資金快速回籠從而將回籠資金用于新的資本運作。2017年11月3日,全國首單住房租賃類REITs産品,也是首單長租公寓權益型類REITs産品,新派公寓權益型房托資産專項計劃在深交所挂牌,這或許也給予了朗詩靈感。

朗詩與平安合作的長租公寓布子從上海開始,根據近年來朗詩在北京、上海、深圳、杭州、南京、武漢等多個主要一線、二線熱點城市的布局,或許會很快發散到全國。與平安攜手,朗詩能否讓投資者在2018年業績看到其業務深化轉型後的亮眼呢?

■ 作者:朱亦丹
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