2018年01月24日 上午09:31 (香港時間)

【港股解碼】就算你買不起房,今年房價還是要漲一漲

2018年01月12日 上午12:02

量價背離

“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,早在唐朝,大詩人杜甫就對當時的“房地產”有了一定思考,當然了,這只是句玩笑話。但從古至今,土地都是財富的象徵,即使科技如此發達的今天,房子依舊是廣大人民群眾最為關心的話題之一,今天就和大家聊聊2018年的房價走勢。

“鑒往知來”,先對2017年做簡單回顧,回首2017樓市,“調控”為主線貫穿其中,全國各地出臺樓市相關政策近180餘次,堪稱史上樓市最嚴調控,在力度及廣度方面規模空前。隨著調控政策的逐漸落實深入,熱點城市房地產市場呈降溫之勢,三四線城市去庫存效果明顯,多地發文強調租購並舉,擴大租賃市場,調控有所成效。

從全國房地產開發投資增速的相關數據看,也能反映調控的有效性,如下圖所示為2017年1-11月全國房地產開發投資數據,投資同比增速總體呈下滑趨勢,1-11月投資同比增速降至7.5%,在調控政策頻出的2017年,房地產商逐步放緩投資步伐。

 

圖:整理於國家統計局

全國房地產投資增速總體呈下滑趨勢,但政策的調控並未影響房地產商的拿地熱情,懷著對房地產前景的看好,房地產商土地購置面積增速大幅增長,2017年1-2月,土地購置面積同比增速僅6.2%,後續整體呈上漲趨勢,1-11月增速上升至16.3%,大增速的背後雖與2016年1-11月基數較低有關,但也能反映出房地產開發商對於拿地的熱情。

 

圖:整理於國家統計局

最重要的數據來了,全國商品房銷售面積及銷售額增速,總體來看,商品房的銷售面積與銷售額均呈下滑趨勢,2017年1—2月,商品房銷售面積增速為25.1%,銷售額增速為26%,1-11月,商品房銷售面積增速下降至7.9%,銷售額增速下降至12.7%。其中,11月份之前,銷售面積與銷售額均是呈正相關性,一起下滑或是一起上升,但至1-11月,在銷售面積增速比1-10月下滑0.3個百分點時,銷售額增速卻比1-10月多出0.1個百分點。這說明,樓市在一系列的調控之後,至11月份,或有所緩解。

 

圖:整理於國家統計局

房企銷售超預期

在2017年樓市有所鬆動之際,2018年房地產的基調也已大體確立。2017年12月23日,全國住房城鄉建設工作會議召開,會上提出,2018年,抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展,針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需,支持改善需求,遏制投機炒房。堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅持調控力度不放鬆,可以看到,樓市政策基本保持不變,差別化調控仍將繼續落實,庫存較高城市依舊延續去庫存,政策環境並未“惡化”。

內房股銷售額超預期徹底“引爆”市場,2017年剛完,各大房企紛紛披露年度銷售業績,碧桂園(02007-HK)以5508億元的合同銷售額首次問鼎年度銷售冠軍,萬科(02202-HK)及恒大(03333-HK)以5298.8億元和5009.6億元分別位列二、三位,融創中國(01918-HK)成為最大黑馬,以3600億元位列第四位。房地產商亮出強勢業績後,市場對於房地產2017年調控政策的悲觀情緒有所修正,無論是A股還是港股,房地產板塊頻頻帶頭領漲。

 

圖:A股房地產板塊指數近期走勢

房價仍將小幅上漲

1-11月份商品房銷售面積與銷售額的“量價背離”、各大房企的亮眼業績,都透露著與我們想像中最嚴調控政策下結果的“不一樣”,那麼,2018年的樓市會有何變化?

2017年,一二線城市交易量雖被限制,三四線城市在去庫存的影響下銷量增長很快,前11月下來,總成交面積增長7.9%,但在11月,一二線樓市成交量有所復蘇。據中金公司數據顯示,2017年11月,一二線城市銷售面積同比增速錄得7%,為年內錄得首次正增長,中金公司表示,2017年以來一二線城市被大幅壓抑需求和供應,在2018年將得到部分釋放。中金公司觀點與國泰君安不謀而合,國泰君安表示,2017年三四線城市的火爆,是由拆遷(棚改貨幣化安置)的一次性刺激,屬透支需求,棚改貨幣化安置的拉動效應將逐漸減弱,而一二線城市需求在打壓一年後,需求儲備充分,可能在2018年得部分到釋放。

一二線城市需求或將得到釋放,但市場對於2018年樓市總成交量主要呈悲觀態度,大部分券商認為,2017年的刺激是不可持續的, 2018年樓市銷售面積增速或將下滑。

但在關於2018年房價的預測上,各大券商一致認為在全國範圍內將有上漲,但幅度不大,其中,中金公司、海通證券預測房價漲幅為5%,長江證券預測漲幅為6%,預測較低的如天風證券則認為房價漲幅1.2%。在需求端差別化調控,供給端“多主體供應、多管道保障、租購並舉”的政策落實下,房地產市場將逐步走入“長效機制”範圍,行業進入自然增長階段,因此,房價或將小幅上漲。

■ 作者|楊世宏

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