2018年06月18日 下午03:20 (香港時間)

黃遠輝:土地開發 與民共議

2018年03月09日 上午10:50

樓市至去年11月已經連升20個月,據政府編製的樓價指數顯示,至去年11月升至347點,累升達28%,是歷來最長的樓市升浪,並連續13個月創新高,遠遠超越一般市民的負擔能力。政府為了解決土地供應問題,去年9月成立土地供應專責小組,由資深銀行家黃遠輝擔任主席,為政府覓地出謀獻策,提交建議報告。雖然小組任期為18個月,黃遠輝眼見樓市岌岌可危,認為解決香港住屋問題刻不容緩,所以他希望在14個月內完成建議報告。他強調將來小組所提交報告不作前設,只會研究土地供應選項,並會將所得資料全部公開,讓公眾可在同一平台下進行理性討論,之後根據公眾諮詢結果來撰寫報告。

黃遠輝指出,現時香港的房屋問題歸根究柢是土地供應不足,只有增加土地供應才能紓緩樓市壓力。小組成員都希望將提交報告的時間縮短,現時各方包括一些智庫所提出的建議選項有十多個,專責小組會全部逐一進行詳細討論,然後把所有選項的可行性、能否解決短期需要,抑或是非常長遠在15至20年後才能提供供應等資料,都一一詳細列出作公眾諮詢。按計劃諮詢期由3月至7月,最後小組根據收集所得的資料撰寫報告,可望在11月將建議交給政府進行研究。

十多項建議具爭議性

小組今次提交給政府的建議與以往不同,是以公眾的議見為依據,不會閉門造車,「所有選項資料整理好後都會拿出來,目的希望大家都能在同一套資料下,作出一個理性取捨。」黄遠輝希望能完全反映市民大眾對開發土地的想法,所以他渴望在諮詢期間有更多市民能夠投入參與,真正能夠做到與民共議。另一方面,他亦擔心參與的市民人數不足,所以會在各方面加強宣傳。

在小組選項表的十多項建議中不少有很大爭議性,當然包括目前民間最關注的使用棕地問題、發展郊野公園邊陲地區、軍事用地、填海及收回粉嶺高爾夫球場等等。黃遠輝透露,唯一關發展大嶼山則沒有提案。他解釋因為之前已有大嶼山發展小組提出有關發展報告,加上填海選項中也有東大嶼山都會填海計劃,故沒有專門關於大嶼山發展提案。

相信最困難是有關改變軍事用地問題,根據資料顯示,目前了解軍事用地約有2,700公頃,都是當年英軍根據《中英聯合聲明》,在回歸時將所有軍事用地全數轉交解放軍,如果要釋放這些土地或重置這些土地會比較複雜,因為任何改變這些軍事用地的方案都必須與中央商討。到底中央會否幫香港解決土地問題,須要經過商議有一定困難,這是未知數。

有關由學者提出填船灣淡水湖選項,小組亦有討論過,他解釋,填水塘與填海是兩碼子事,填海相對較易,因為有水路可以運送各種各樣填料,相反填水塘全部依靠陸路交通輸送,不但要對當地交通和環境進行評估,還牽涉到郊野公園和建築技術等問題,所以非一朝一夕的事。

市民普遍對棕地有誤解

最具爭議的當然是使用棕地問題,黃遠輝對有關資料更了然於胸,「目前很多人都對棕地有誤解,大部分理解棕地為一些閒置的農地,然後被人在上面傾倒了一些泥頭,所以今天再沒有植被。這些閒置了被倒了泥頭的土地應該要利用。」事實上,目前全港約有1,300頃棕地,但有超過90%棕地是有作業的,其中用作擺放貨櫃和作停車場共佔50%、15%是物流、15%是回收業。不少棕地分布都很零碎,而較大幅可用性高的棕地較集中分布在五個地區,分別是古洞北、粉嶺北、洪水橋、新界北(元朗南)和文錦道。其中較集中又大的是洪水橋有190公頃,根據新市鎮發展區計劃,將來24公頃會用作回收業,37公頃物流業,兩項共佔了61公頃,可望釋放三分之二的土地作住宅用途。如果洪水橋計劃成功,其餘地區政府將可以複製洪水橋的做法,估計可以釋放360公頃土地作建屋。

談到有關農地轉用途問題,目前由私人發展商持有的農地不少於1,,000公頃,認為若能妥善利用對短中期房屋供應有正面影響,將來公私營合作模式將與過去有別。黃遠輝不厭其詳解釋,因為過去是由政府提供土地與發展商合作,例如七十年代發展沙田區,政府邀請多間發展商共同開發沙田,包括移山建路等,然後將百分之七十土地交回政府作公共房屋用途,百分之三十由各發展商發展,所以才出現沙田第一城。八十年代初的居屋都是政府出地交由私人發展商興建,然後政府再用之前議定好的價錢回購再賣給市民。

現時是大部分農地都在私人發展商手上,為了避免被指官商勾結,小組建議不會在地價等方面提供經濟誘因,只會提供基礎建設,如建設交通、食水和排污等基礎設施,令農地變為可供發展的土地後,「希望能夠做到多贏局面,一來發展商可以發展自己手上的土地,其二政府亦可以在房屋問題上透過這方面土地潛力的釋放,解決一些短中期的房屋問題,而公屋輪候冊上的人士可以縮短輪候時間,但要確保不要變為一個官商勾結項目。」

要珍惜尊重私有產權

有意見指政府為何不用《收回土地條例》收回農地,黃遠輝語重深長說︰「我曾經公開講過,香港今天有一點是很值得我們去珍惜,在普通法下,我們非常尊重私有產權,這是不能隨便動搖的。」所以政府收地要相當小心謹慎,絕對不能濫用。而收回私人發展商農地,一定要符合公眾利益,不能話收就收。除了是新發展區如橫洲全數用作起公屋則作別論。

對於有意見提出要政府收回粉嶺高爾夫球場建屋,粉嶺高爾夫球場佔地約170公頃,有人指這170公頃的土地不應只供給2,000多人玩樂,為何政府不回收?

黄遠輝表示,收回粉嶺高爾夫球場當中涉及有很多問題,並非三言兩語可以解決和解釋清楚,但他相信這個選項小組都會提交作諮詢由市民大眾決定,如經過諮詢後市民有共識認為要收回粉嶺高爾夫球場,小組一定會將意見寫在報告上提交政府考慮,故此他再三呼籲市民大眾一定要參與公眾諮詢,屆時提交主流意見由政府決定,這樣就可以減少很多不必要爭拗。

最後提到有關填海和郊野公園邊陲建屋問題,黃遠輝表示,現時近岸填海政府已經完成諮詢,定出五個選點另加東大嶼都會計劃,其中以馬料水填海的反對聲音較多,相信不難解決,因為馬料水填海有60公頃,加上沙田污水處理廠將會搬遷有28公頃,合共可建11,000間房屋。有關郊野公園邊陲建屋,房協已進行研究,因涉及生態環境,估計需時最少一年。

無論任何提案最重要還是要公眾參與,所以除了會印製小冊子外,互聯網宣傳更會是考慮之列,因為現時網絡世界無遠弗屆,加上智能電話已成為人們日常生活一部分。不過,小組目前仍未有具體計劃。由於這次公眾諮詢對香港未來土地供應發展將有深遠影響,對中遠期房屋供應都有關鍵作用,黃遠輝希望市民不要吝嗇自己的意見,更希望一些較沉默的市民都出來表達意見,令日後政府提出決策時能順利進行,減少爭議。

來源: 灼見名家

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