2018年09月23日 下午11:53 (香港時間)

【港股解碼】易居中國回港上市,你要上車嗎?

日期:2018年05月03日 下午06:10

4月26日,曾登陸紐交所後又私有化退市的中國房地産交易服務提供商——易居中國向港交所提交上市申請,卷土重來選擇再次擁抱市場。只是不知當初未能在美股市場得到合理估值的易居中國,這次能否在港股市場如願以償?

從時機上來看,恰逢港交所重新啓動“同股不同權”機制——AB股結構下,易居中國既能完成上市融資,又不需放棄控股地位;從房地産行業來看,恒大、萬科、融創、碧桂園等25家頭部房企紮堆入股,表示看好;從證券市場來看,中金公司和瑞信兩家一線投資機構擔任聯席保薦人,爲易居中國背書……房地産和資本市場一片火熱,廣大股民心中只有一個問題:要上車嗎?

三類業務相輔相成

相關資料顯示,易居中國目前主要向市場提供3類服務:一手房代理服務、房地産大數據及咨詢服務和二手房經紀平台服務。回顧近3年營收數據,一手房代理服務是易居中國不折不扣的基石業務,營收貢獻占比一直保持在84.7%以上;房地産大數據及咨詢服務爲易居中國特色業務項目,就房地産交易數據及土地數據均覆蓋的城市數目而言,易居中國是中國最大的房地産數據提供商;二手房經濟平台服務貢獻營收占比雖小,但易居中國闖進的二手房經濟網絡已經位列全國第二,同樣不容小觑。

易居中國營收情況圖源:港交所

在日常運營中,易居中國的三類業務擁有極強的協同效應。易居中國在代理及經紀平台服務的運營中收集了大部分的數據,數據經過處理後又反過來幫助規劃易居中國未來的代理及經紀平台服務運營策略,最終更好的服務房地産開發商。

毫無疑問,擁有一大批房地産頭部企業作爲忠誠客戶是易居中國成功的關鍵——既向易居中國購買了代理及經紀平台服務,又爲易居中國提供了數據。據易居中國透露,中國100強房地産開發商中僅有一家不是易居中國的客戶,前3大房企于2017年同易居中國簽訂了合約銷售額合共約1.6萬億元!

高客戶依賴,高員工成本

然而,易居中國對少數大客戶的高度依賴,也成爲了可能制約其進一步發展的潛在威脅。在2015年、2016年、2017年,易居中國收入的22.3%、26.9%及35.1%均來自最大單一客戶恒大。易居中國萬一在未來失去了恒大的信賴,對業績的影響不言而喻。

易居中國對大客戶的高度依賴還體現在另一個方面——較長的貿易應收賬款及客戶定金結算周期。數據顯示,在2015年、2016年和2017年,易居中國錄得貿易應收款持續增長,分別爲14.13億元、23.7億元和33.53億元。同時,貿易應收賬款周轉周期也在持續增加,由2015年的183天增加至2017年的225天。高額的貿易應收款和漫長的應收款周轉期說明易居中國在同房企的合作中處于弱勢,並拖累了易居中國的資金利用率,減少了盈利。

易居中國貿易應收款明細 圖源:港交所

易居中國貿易應收款項周轉周期 圖源:港交所

此外,在眼下及未來的運營中,易居中國還需承擔不斷上漲的人員成本。隨著中國經濟水平的提升及政府對勞工合同法的再次修訂,易居中國正逐漸承擔越來越高的人力成本。對于易居中國這樣的服務型企業來說,人力成本的占比在日常運營中是非常重要的一項開支。財務數據顯示,于2015年、2016年及2017年,易居中國分別錄得員工成本17.37億元、24.02億元和26.23億元,聯系外部環境可以預見未來員工成本還將進一步攀升。如果易居中國不能以合理的方式將增長的員工成本轉嫁給客戶,業績也將受到不利影響。

筆者認爲,各大房企入股易居中國的原因有三:

一是房地産服務行業的發展前景可期。從近5年來房價和城鎮化率的變化情況來看,中國的房地産及房地産服務市場都還有進一步發展的空間。

已交易中國商品住宅物業總建築面積及平均售價 圖源:港交所

人口及城鎮人口圖源:港交所

二是易居中國資曆老、牌子響。易居中國經曆過中國房地産市場發展的黃金十年、登陸過美國紐交所,相較于同類企業名聲更響亮、在房地産大數據方面也更有優勢。

三是彼此業務關聯,畢竟只有把房子賣出去才能完成資金流轉的全部過程,銷售的工作交給外人做不如自己來。何況業務合作中,房地産商占據著更有利的地位!

換言之,房企入股易居中國的意圖和股民投資易居中國的初衷並不完全一致!對于房企來說,把房子賣出去是主業,投資易居中國獲得投資收益是增收;而股民則是因爲看好易居中國未來的發展,所以進行投資。頭部房企紮堆入股易居中國雖然熱鬧,股民卻不能忘了綜合考慮企業情況和自身的風險偏好,理智選股投資!

■ 作者|熊思怡
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