2018年05月27日 上午09:05 (香港時間)

【港股解碼】租購並舉:購房壓力尚未緩解,又添租房壓力

2018年05月07日 下午05:59

房價一直以來是社會熱點話題,飆升的房價讓老百姓望樓興歎。曾經看過一個比較有名的段子就是:按照現在的北京房價,兩個北京土著結婚,相當於兩家上市公司合併;外地人跟北京人結婚,相當於借殼上市;外地人在北京買房相當於IPO;其中一套房劃片上學區房,相當於定增。

購房壓力大租房又何嘗不是呢?“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”……上個月,萬科開啟全國首個企業自持租賃專案——“翡翠書院”,昂貴的租價引起社會一片譁然。

租購並舉:平衡購房、租房市場

長期以來,我國房地產市場的佈局是“購”的一端過於火熱,“租”的一端過於薄弱,長期“重售輕租”在一定程度上不利於市場的穩定和健康發展。

早在2015年底召開的中央經濟工作會議,針對長期以來房地產市場“重售輕租”的現實情況,提出“租購並舉”概念,並明確其為住房制度改革的主要方向。

在一系列調控措施作用下,購房一端逐漸降溫、退熱;租房一端,政策利好不斷釋放迎來了新的發展契機。

“租購並舉”目的在於發展租賃市場,本義在於補上短板,而非是為炒作者提供轉場空間。但如果“租”因為炒的緣故而泡沫滋生、價格飛漲,那就完全違背了租購並舉的意義。

日前萬科“翡翠書院”自持專案高昂的房價,讓人不禁驚呼萬科是在“打劫”。根據萬科披露的數據顯示,按照低價與建安、人力、資金及持有等成本加總之後,專案總投入高達160億元,按照預租價格,淨營運收益回報率不到3%。對於租客而言,即便是眼下租金偏高,但未來十年不漲,中長期來看未必不是不划算。

回顧過往的房地產市場,房價再怎麼走高,人們仍“樂此不疲”的承受巨額房貸去買屬於自己的一套房,而不願去租房,究其原因主要還是租房體驗差,經常被攆來攆去使得租客缺乏安全感。如果真的有一個企業能把租房業務做的“高大上”,同時還能長租10年之久,不僅提高了供給品質,還撬動租房意願,這何嘗不是一件好事呢?開發商習慣了“高周轉、賺錢快”的發展模式,如今沉下心來做長租、賺慢錢,給租客帶來租房也能宜居的希望。

對於人們擔心的長租公寓快速發展有抬高租價,個體房東的心理預期使租金普漲的問題,也要全面的看待。一方面,收入的增加讓租客可承受的租金水準也在提高,對租房品質的需求也與日俱增,越來越多的人情願多花些錢來住上好房子,支付水準的提高,市場需求升級的雙重作用下,最近往往會水漲船高。另一方面,被推高的租金在一定程度上只是階段性、局部性。長期來看,供給規模不斷擴大,租金會逐步回歸到合理的水準之內。

防範炒“租”風險,壯大房屋租賃市場

與其關注“萬科打劫”的說法,不如關注由其引起的社會輿論和議論。

今年開春以來,北京、深圳等地被曝房租大幅度上漲。隨後相關機構拿出數據進行說明,房租確實存在上漲,上漲幅度確並非那麼聳人聽聞,租金翻倍的現象也只是極端案例。但公眾對租金的高敏感度和普遍擔心是只增不減。

當前,租賃市場上各地鼓勵政策頻出,各方資本不斷湧入,這既有助於租賃市場的發展,同時也會產生一系列的風險。例如,個別仲介機構或者“二房東”打著“租賃風口來了”的旗號,哄抬租金、操縱市場、人為的製造緊張氣氛。

除此以為,還有一些隱匿的潛在風險,一時之間難以察覺。4月25日,證監會和住建部聯手推進住房租賃資產證券化,使得尚處微利的租賃機構看到了使用低成本資金的希望。此外,還有部分金融機構針對租房者推出低利率的信貸產品。這些舉動不僅有利於降低租房市場上供求兩端的資金壓力,讓長租的實現變得更加容易,還容易引起一些投者將銀行的低息租房貸款挪為他用,或者引發動機不純的“二房東”借機囤房炒租。

炒房危害重重,炒“租”也是如此。對於存在的“炒租”風險還需有關部門持續開展執法檢查、嚴厲打擊違法行為,避免租金的非理性上漲,在鼓勵、支持、壯大租賃市場的情況下,多一條預防風險的弦,也未必是件壞事。

作者: 劉玲玲

編輯:徐冰瑩,賀秋霞

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