2018年06月26日 上午03:24 (香港時間)

【港股解碼】華潤置地股價漲幅力壓“碧萬恒” 實質又如何?

2018年05月11日 下午03:35

年初至今(5月10日),地產發展商華潤置地(01109-HK)一路高歌猛進,港股股價累計漲幅已達25.9%,從1月22日開始連續12個交易日股價處於30港元以上水準,在2月第一個交易日收報32.35港元,更是創下了10年新高。就同業而言,稱霸神州的“碧萬恒”股價來勢都無華潤起勁,年初至今,內房一哥碧桂園(02007-HK)累計漲幅僅有9.3%,而萬科企業(02202-HK)及中國恒大(03333-HK)更錄得跌幅,分別累計下跌1.8%和7.8%。

 

那麼,何以令華潤置地先聲奪人?

2018蓄勢待發

2018年房地產調控升級,有統計指出,今年1至4月份,全國各地新出臺房地產調控政策已經超過百次,僅4月合計就有33次。雖然如此,老百姓“買漲不買跌,追漲殺跌”等的恐慌心理反而刺激房地產市場的活躍。於2018年首四月,華潤置地的合同銷售額分別錄得+9.3%、-8.98%、+46.71%和+33.93%的同比變幅。此外,在3月和4月總簽約面積分別錄得26.9%和20.4%的增幅。

首四月,華潤置地實現503.45億元(人民幣,下同)的合同銷售額,同比增加22.75%,實現總簽約面積291.93萬平方米,同比下跌0.0132%。總簽約面積下跌,合同總銷售增加,房價悄無聲息地上漲卻給華潤置地帶來更多的生意。

在做去庫存的工作的同時,華潤置地亦善用資金審時度勢在每月拿不同的地。在2018年首四月,合共出資337.28億元,在深圳、西安、福州、濟南、杭州和上海等地共拿下537.55萬平方米的土地資源。

2018年1-4月合同銷售情況:

 

2018年1-4月拿地地域分佈情況及資金

 

其實積極增加土地儲備這件事,華潤置地一直在做。2017年,華潤置地以總地價1044.7億元(權益地價653.4億元)增持了64宗土地,新增土地儲備計容建築面積達1196.6萬平方米,其中開發物業1005.5萬平方米,持有物業191.1萬平方米。

銷售方面,2017年,華潤置地銷售額實現1521.2億元,同比長40.8%,超年初制定的全年目標26.8%,繼續保持行業規模前十名。2018年的銷售目標為1830億元,按首四月銷售總額來看,已實現目標的19.77%。

土地儲備華南地區最多 手持多個粵港澳大灣區專案

值得一提的是,截至2017年12月31日,華潤置地土地儲備已覆蓋全球60個城市,總土地儲備面積達4897.8萬平方米,一、二線城市土地儲備占比達75%。下從表清晰可見,其土地儲備在華南地區的面積是最大的,總建築面積高達1265.39萬平方米。過去經驗告訴我們,華南地區的土地升值空間大,加上粵港澳大灣區發展規劃綱要即將出臺,隨著粵港澳大灣區的建設,升值空間更加不可估量。

 

“粵港澳大灣區”是由深圳、廣州、佛山、肇慶、東莞、惠州、珠海、中山、江門九個廣東省城市和香港、澳門兩個特別行政區組成。值得關注的是,出臺實施粵港澳大灣區發展規劃,全面推進內地同香港、澳門互利合作已經被寫入今年的政府工作報告。於大灣區,華潤置地的投資物業有深圳萬象城、深圳萬象天地、深圳帝王居、萬象新天地、深圳華潤大廈、深圳君悅酒店等。在開發物業上,華潤置地手持深圳華潤前海中心、華潤城、銀湖藍山、深圳灣專案、廣州華潤天合、佛山騰沖專案、珠海橫琴萬象世界、東莞市巷頭社區專案等。

華潤置地在投資物業上亦十分進取。截至2017年底,在營投資物業總建築面積達到688.8萬平方米,其中,已開業萬象城16個,五彩城/萬象匯11個(不含管理輸出專案),年內,新開業5個購物中心,分別為西安西鹹萬象城、上海萬象城、深圳萬象天地、北京密雲萬象匯、泰州萬象城,店鋪開業率處於市場領先水準。此外,於2017年,華潤置地在南京、長春、昆明、煙臺、南昌等城市新獲取5個商業專案,新增商業面積(規劃GFA)71萬平米,計畫在2021年陸續建成開業。2017年華潤置業投資物業實現營業額港幣87.8億元,同比增長21.1%。其中,購物中心業務營業額港幣61.4億元,同比增長20.1%;寫字樓業務營業額港幣12.6億元,同比增長9.5%;酒店業務營業額港幣13.8億元,同比增長40.1%。

華北大區或成增長點

2018年首四月,華潤置地累計投資物業實現租金收入約28.79億元,按年增長27%。值得注意的是,華北大區是華潤置地首四月總簽約金額最高的地區,在收購的25個地塊裡,10塊均位於華北地區。思想決定行為,華潤置地你在想什麼,我們從你拿地賣房的數據便一眼可看出。

基於如下數據,不難推測,華北大區或是華潤置地的下一個增長點。

 

2018年1-4月收購的地塊詳情載於下表供參考:

 

 

在“全民炒房”的時代,國家對一線城市調控政策嚴格,樓市調控成效明顯。在限購限貸下,一二線熱點城市的樓市逐步趨向理性。相反,發達的二線和三線城市的發展空間更大。而上表中華潤置地拿地的西安、濟南、長春和大連等城市都是西北和華北地區的省會級別城市,西安和濟南既有濃厚古都氣息又有豐厚旅遊資源,發展商住專案潛力可見。而長春是東北亞經濟圈中心城市,有“東方底特律”之稱,大連也是新一線城市。雖擁有豐厚旅遊資源及歷史韻味,但這些城市發展無珠江三角洲的城市迅速,背後隱藏著巨大的升值空間。華潤置地在盤算著什麼,投資者心中有數。

去年底,德銀警示了全球部分房地產活躍板塊的泡沫破裂風險,其中包括加拿大、澳大利亞、瑞典、挪威還有中國。老百姓“買漲不買跌”心理作怪也好,宏觀調控也罷,房地產泡沫何時爆破仍是未知數,畢竟近十年中國房價普漲了近10倍。在這進程中,華潤置地如何實現其利益最大化,如何追趕“碧萬恒”,要看它自身造化了。

在住建部再次強調樓市調控目標不動搖力度不放鬆的背景下,截止5月10日收盤,華潤置地收報28.95港元,跌1..531%,成交742萬股,成交額為2.16億港元。

■ 作者|張雨娜

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