2018年08月15日 上午06:59 (香港時間)

【港股解碼】源源不斷的收購 景瑞控股真能吞的下嗎?

2018年05月11日 下午07:11

斥資2.4億收購北京東城區物業

景瑞控股(01862-HK)昨晚發出一則公告稱,2018年5月9日,其全資附屬公司北京景業商業管理中心(有限合夥)擬總計2.4億元人民幣(含1億元股東貸款)向鑫隆基業投資(北京)有限公司及悅海興業(北京)投資有限公司收購北京天安華峰旅遊投資有限責任公司全部股份。

財華社了解到,所收購的北京天安華峰旅遊主要從事投資控股,擁有北京東城區交道口南大街15號第2、3、4、7及8棟,該物業乃由建築面積爲4,268.1平方米的五個單位組成,用作商業用途。于協議日期,已訂立14份租約,年期介于2至12年,于2018年至2027年之間屆滿。截至2017年12月31日止兩個年度,北京天安華峰旅遊分別虧損2220.3萬元人民幣及溢利610.3萬元人民幣。

景瑞控股表示,預計物業將作爲投資物業持有,因此可進一步多樣化及擴拓景瑞的業務、收入來源及地域覆蓋範圍,主要爲其進一步擴大在北京的投資組合提供良機。

一年來累計進行13項收購

事實上,這已經不是景瑞首次進行擴張了,自去年2月份以來,景瑞控股累計進行了12項收購,累計金額高達49億元。所收購項目的規模多在2-3億之間,並且多爲分布于北京、上海的物業,景瑞近一年來仍然主要深耕一、二線城市。(詳見下表)

(表:來源于港交所公告統計)

而從今年新收購的物業來看,無一例外均位于北京。由此分析,北京應該爲景瑞控股2018年的一個重要戰略據點,此外,過去一年,景瑞亦向杭州、武漢及新加坡等地輻射。2017年收購了3個上海的項目,代價共計8.26億元,占2017年收購總金額的比重爲16.74%。下圖爲景瑞控股于過去一年來在各地區收購的項目占比情況。(按項目個數計)

基本財務情況

據資料顯示,景瑞控股所進行的收購,代價多用現金及股東貸款抵銷來支付。而自2017年以來,景瑞控股進行了2次融資,均爲發行優先票據,累計金額7.5億美元,至今爲止尚未贖回。此外,根據景瑞2017年年報顯示,景瑞控股于截止2017年12月31日止銀行存款及手頭現金總額爲95.13億元,未償還借款總額達141.15億元,對于一個房地産商來說,其財務結構還算穩健,于2017年12月3日,景瑞控股淨債務與調整後資本比率爲68%。

再來看看該公司近年來的盈利情況,景瑞控股主要于中國從事房地産開發業務,截至2017年12月31日止年度的合約銷售額約爲人民幣183.73億元,較上年增長9.5%。 收入爲人民幣156.68億元,同比增長4.1%。公司擁有人應占溢利爲8.06億元,同比大增6.58倍。下表爲財華社統計的近年來的營運數據。

近四年來,景瑞控股的收益均出現了不同程度的上漲,特別是從2016年開始,收益由50多億人民幣大增逾1.6倍,從此邁入了150億營收的新時代。與此同時,扭虧爲盈,2016年淨賺1.06億元,時間到了2017年,純利淨增6.58倍至8.06億元。

總而言之,源源不斷的收購對公司業務、收入來源及地域覆蓋範圍的擴大的確起到一定的作用,但景瑞控股如此大力度的擴張,會否在一定程度上加重了資産的負債比重?對其長遠的財務結構而言真的有利嗎?

從盤面上看,景瑞控股自今年年初至5月, 股價一路高歌,累計升了1.6倍, 然而自5月起,突然急轉直下,截止昨日收盤,景瑞控股累計下跌近25%。今日略有上升,收報3.44港元,升2.99%。

文:陸小梅
編:張駿芬 夏雨辰
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