2018年10月21日 下午06:55 (香港時間)

【港股解碼】寶能大幅減持万科,万科股價出現黃金坑?

日期:2018年06月13日 上午09:37

万科(000002—CN)作為中國房地產行業過去幾十年當之無愧的龍頭,股價長期以來由於市場對地產股的估值偏見,導致万科股價長期低估。 2017年万科股權之爭,寶能的姚振華髮現價值,舉牌万科,万科股價在2017年市場整體不景氣的背景下實現翻倍增長。

而近期寶能畫風突變,持續大額減持万科的股份,深交所公佈的信息顯示,4月17日至6月初以來,万科A已出現49筆大宗交易,累計成交109億元,累計成交股數達3.84億股。而此前万科A發布的公告顯示,鉅盛華與一致行動人合計持有万科28.038億股,占公司總股本比例為25.4%,其中鉅盛華通過九個資產管理計劃合計持有万科股份11.4億股,佔万科總股本的10.34%。

在藍籌股調整和姚振華減持的雙殺背景下万科股價也是由高點42.2元,下跌至近期最低點24.56元,調整幅度近50%。那麼万科股價經過此番大幅調整,估值雖有下降,但據歷史底部還有一定距離,跌出來了的是黃金坑還是半山腰呢?

一至五月總銷售金額約2400億元

從近期万科公佈的5月銷售狀況看,單月銷售面積279.5萬方,同比增長15.6%;銷售金額428.8億元(2018年一至五月總銷售金額2390億元),同比增長19.5%。帶動全年累計銷售面積、銷售金額分別同比增長4.3%、4.8%。那麼這樣的數據到底是好是壞呢?筆者查看万科的各年財務數據發現,2014全年万科總銷售金額2151.3億元,而2018年前五個月万科的銷售金額就超越了2014全年的銷售金額,就在這樣強勁的業績下万科的市值也不過2600億元左右。

讀者可能會問,雖然以往万科的業績還不錯,但是房地產業受政府政策影響較大,万科的業績能否具有持續性?

一、全國各大城市都在搶房子,地產公司的銷售實際上如火如荼,行業集中度正在向有利於龍頭開發商的方向演進,實際房價在突飛猛進,作為行業的最大受益者必然是房地產公司。

二、由於地產行業的特殊性,如果大幅動盪會影響國民根基,政府必然會出面乾預,預計不會出現較大的動盪。

所以,万科2018年和2019年的利潤基本上是具有一定確定性。万科作為過去十幾年中國地產行業的龍頭,未來兩三年依舊如此。其優秀的產品和品牌,穩健的運營,多元化的嘗試和佈局,以及相對同行業較低的負債率,放眼全世界看,也是相對優秀的地產類公司。

11倍的市盈率合理嗎?

像万科這樣優秀的地產公司給多少倍的估值合理呢?如果以2017年280億元淨利潤和最近股價的平均價27.5元計算,万科的靜態市盈率在11倍左右。如果我們動態的去算,万科披露的2018年一季度報表顯示淨利潤增長28%,預計全年利潤增長20%不成問題,對應的動態市盈率在9倍附近,當然這還只是保守估計。

市場最擔心地產股會面臨這兩種問題一、城鎮化總有到頭的時候,擔心房地產企業的可持續經營能力,其實這點並沒有必要特別擔心,因為隨著生活水平提高,改善性需求也會彌補這一塊的擔憂。二、高槓桿,這是“硬傷”一旦融資收緊,遭遇行業淡季,高槓桿的行業必然首當其衝,這也是為什麼市場長期給予地產股這麼低估值的原因(行業平均市盈率10倍上下),筆者認為較低的估值,是可以對沖行業自身面臨的問題。

綜合看筆者認為像万科這樣優秀的的地產公司,維持12-15倍之間的估值水平是理所應當的。最近因為寶能大幅減持万科股份,股價直接被打七折,這從中長期來看完全不合理。寶能的減持並不影響万科的企業價值,減持也好,資管計劃處置也罷,會有一個終點。長期看股價一定會反映企業的真實價值。巴菲特先生曾經說過,“市場短期是投票器,市場長期是稱重器”。

作者:鄭鵬超

編輯:徐冰瑩

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