2018年08月16日 上午01:27 (香港時間)

今年以來全球最大IPO中國鐵塔上市,REITs模式可為借鑒

2018年08月09日 上午12:13

2018年8月8日,中國鐵塔股份有限公司(股份代號:00788-HK)在港交所上市,募集資金約543億港元,折合約69.2億美元,成為今年以來全球最大IPO。按照中國鐵塔2014年7月成立時明確的“三步走”戰略,它已經完成“快速形成新建能力”“完成存量鐵塔資產註入”和“擇機上市”的目標。

2016年,中國鐵塔成功發行國内首單央企資產支持票據,邁出了其資產證券化的第一步,併創造了多項記錄:該產品為國内首單央企資產支持票據,首單通信行業應收賬款ABN,首筆發行金額最大ABN,發行利率創近期同期限債券利率歷史新低。

美國鐵塔(AMT)正是充分利用美國發達的資本市場,對公司現有鐵塔資產進行資產證券化,發行REITs募集資金,用以進行資本支出、公司併購等,成為了基礎設施REITs和鐵塔運營領先者。

中國鐵塔在港交所上市 成為今年以來全球最大IPO

2018年8月8日,中國鐵塔股份有限公司(0788.HK)正式登陸香港資本市場,在港交所主板掛牌交易。中國鐵塔的H股股份定價為每股1.26港元,共計發行431.15億股(行使超額配售選擇權前),佔發行後公司總股本的25.0%,募集資金約543億港元,折合約69.2億美元,成為今年以來全球最大IPO。

中國鐵塔國際配售部分引入高瓴基金、OZ Funds、Darsana Master Fund LP、淘寶中國、中石油、Invus Public Equities LP、北京市海澱區國有資本經營管理中心、工行理財計劃、中國機械、上海汽車共十家知名基石投資者。

中國鐵塔董事長佟吉祿在緻辭中表示, 中國鐵塔既是成長型又是價值創造型的公司。“上市是新的里程碑,登高望遠,面向未來,股東的關註點就是我們的著力點,股東的期望就是我們的責任和奮鬥目標。”

截至2018年6月底,中國鐵塔運營的站址規模約190萬,總租戶數約278萬戶,是全球最大通信鐵塔基礎設施服務提供商。除了規模效應顯著,公司以共享為核心的商業模式,成功提升站均租戶數和邊際收益。2018年上半年新增的通信運營商租戶通過站址共享滿足需求的比例達71%,站均租戶數從2015年底的1.28提升至1.47,帶來明顯的效益提升。

中國鐵塔具備穩定的營收和現金流,2018年上半年營業收入353.4億元人民幣,同比增長6.2%,作為鐵塔公司核心盈利能力指標的EBITDA達到209.1億元人民幣,EBITDA率由2017年的58.8%升至59.2%,高於多數國際鐵塔公司,顯示出其盈利能力持續增強。

與國際同行相比,中國鐵塔提供的服務全面,共享範圍更為廣泛。除鐵塔共享外,還有傳輸、電力、維護等綜合共享。同時,深化社會資源共享,統籌利用好千萬級社會桿塔,低成本、高效率滿足建設需求。

截至2018年3月31日,中國鐵塔累計交付鐵塔建設項目155萬個,承建高鐵、地鐵公網覆蓋總里程分别超13700公里、2200公里;承建樓宇及大型場館室内分佈項目2.3萬個,總覆蓋面積超10億平米。

中國鐵塔成功發行國内首單央企資產支持票據

中國鐵塔董事長、總經理佟吉祿表示,中國鐵塔自組建以來,服務國家戰略,服務行業發展,在各方支持下,牢記共享使命,統籌集約建設,實現了4G建設的大提速,築牢了“網絡強國”、“寬帶中國”的基石,為數字經濟、新興產業發展提供了強有力的基礎支撐。

2016年12月14日,依託“存量鐵塔”和三大運營商應收款項債權,中國鐵塔股份有限公司2016年第一期信託資產支持票據(簡稱中國鐵塔ABN)正式發行。中國鐵塔ABN發行金額為50億元,主承銷商為招商銀行,由華潤信託作為發行載體,票面利率2.86%,起息日為2016年12月14日,工具期限為1年,到期一次性還本付息。

圖:中國鐵塔ABN交易結構

中國鐵塔ABN創下了資產證券化市場的多項記錄:其是國内首單央企資產支持票據,首單通信行業應收賬款ABN,首筆發行金額最大ABN,發行利率創近期同期限債券利率歷史新低。

中國鐵塔ABN的成功發行,不但能夠及時補充營運資金,還將有效降低融資成本;而2.86%的低票面利率背後,也能反應出資本市場對於中國鐵塔發展前景的看好。同時,中國鐵塔邁出了資產證券化的第一步,也為REITs業務留下了想象空間。

美國鐵塔(AMT)之所以能夠快速發展,正是依靠來自REITs強大的資本實力支撐。對於鐵塔公司來說,有了REITs,就能夠把鐵塔資產打包上市,對現有的鐵塔資產進行資產證券化,在資本市場上募集低成本資金。

基礎設施REITs成為熱點課題

(一)基礎設施REITs是基建投資重要助力

在我國大力推動“供給側結構性改革”背景下,基礎設施投資在“三去一降一補”的定位也是在“補短板”範疇内。可以判斷,在地產投資存在重回低迷可能性時,基建投資對維持經濟增速愈發重要。

自2013年下半年以來,基建投資對GDP的貢獻高於房地產投資。基建投資與房地產投資上下遊產業鏈較長,若兩者增速均出現下滑對我國GDP增速有較大影響。基建投資在房地產投資增速下滑的背景下,對維持經濟增長底線扮演至關重要作用。現階段,融資平台為基建投資主體,43號文之後政企債務分離,融資平台難以維持對基建領域的投入。

目前樣本融資平台負債率較高(EBITDA利息保障倍數僅為0.8),隻能通過“借新還舊”彌補資金缺口。基建投資亟需新的融資替代模式,而基礎設施REITs則成為適宜的選擇。

(二)美國基礎設施REITs概況

2007年,美國國内稅務局(Internal Revenue Service)以一事一議的批復信函方式確認了基礎設施可以成為REITs的適格投資對象,由此開啓了REITs投資基礎設施的序幕。但是,出於維持較高分紅比率的需要,REITs一般隻投資於已經投入使用的基礎設施資產,很少涉及開發建設領域。截至目前,美國國内稅務局已經確認REITs可投資的基礎設施領域包括:鐵路、微波收發係統、輸變電係統、天然氣儲存及輸送管線、固定儲氣罐等等。

美國國内稅務局對某項資產是否符合REITs的要求是:第一,目標資產必須在本質上屬於永久性構造物,其各個組成部分之間無論在物理上還是在功能上都是相互依存、不可分割的;第二,資產的用途隻能是被動的運輸或儲存產品,併不涉及相關產品的生產或加工過程。

截至2017年9月30日,美國市場187隻權益型REITs中,共有7隻是基礎設施REITs。基礎設施REITs的總市值已達1157.6億美元,佔權益型REITs的10.70%,佔市場總計的10.08%。

美國鐵塔:基礎設施REITs和鐵塔運營領先者

(一)美國鐵塔公司介紹

美國鐵塔公司(American Tower,AMT)是全球最大的房地產投資信託基金和領先業主之一,通過子公司持有、經營和發展無線及無線廣播通訊不動產。主要業務是作為供應商向廣播電視公司、無線數據提供商,及其他行業的一些政府機構提供租賃空間通信的無線服務。美國鐵塔還擁有其他電信基礎設施和財產利益,租賃給通信服務提供商和第三方塔台運營商。

上述業務佔截至2017年6月30日美國鐵塔六個月的總銷售額的99%。2017年2月15日,美國鐵塔通過其歐洲合資企業在法國收購FPS塔,開拓了新的市場。截至2017年,美國鐵塔在全球擁有149,000個鐵塔基站。

美國鐵塔是美國最大的通信鐵塔運營商,在1995年以美國廣播公司(ARSC)子公司的身份成立,於1998年從ARSC剝離出來,併在紐交所上市,成為獨立運營的公眾公司。由於美國電信運營商面臨著激烈的市場競爭以及資金壓力,繼2008年運營商Sprint出售鐵塔之後,2012年T-Mobile、2013年AT&T、2014年Verizon也紛紛通過“售後回租”的方式,即運營商向鐵塔公司出售鐵塔獲得資金,再向鐵塔公司支付租金租回鐵塔的方式,實現了“不擁塔,隻租塔”的輕資產運營模式,自此美國電信運營商全面完成“去鐵塔化”。

當前美國擁有三大獨立鐵塔公司,分别為CCI(Crown Castle International,冠城國際公司)、AMT(American Tower,美國鐵塔公司)和SBAC(SBA Communications,SBA通訊公司)。其中,AMT作為美國最大的通信鐵塔運營商,經過近二十年的發展,在美國市場上已探索出一套成熟的運營模式。

(二)美國鐵塔運營模式

通信鐵塔運營,是一個資本密集型的行業,這導緻公司在國際化擴張的時候,需要強大的資本實力來支撐。AMT充分利用美國發達的資本市場,對公司現有的鐵塔資產進行資產證券化,發行房地產投資信託基金(REIT)募集資金,用以進行資本支出、公司併購等。

AMT自成立以來主要緻力於兩項業務:(1)通信鐵塔的租賃和管理,即向運營商以及廣播電視公司出租多用戶通信鐵塔;(2)網絡發展服務,即提供諸如基站選址、區域劃分、業務許可和結構分析等服務。

AMT的商業模式具有客戶定位和業務定位多元化的特點,其業務不僅包括通信鐵塔的選址、建設、出租,還積極開拓網絡發展及其他服務内容,包括Wi-Fi覆蓋、網絡優化、分佈式天線係統、備用電源係統、項目管理咨詢、融資和在線存儲服務等,目前已形成了一條集咨詢、設計、建設和融資等一係列完整的產業鏈。

AMT的運營成本主要為巨大的固定運營成本,包括土地租用、固定資產稅、管理費、公共費用和燃料費、保險和站點維護費用。AMT的資本支出包括收入維持型的支出和收入產生型的支出:收入維持型的支出主要有照明係統、棧堆維護和地面保養等費用;收入產生型的支出主要包括為增加鐵塔容量而產生的資本支出、購買土地、新建通信網站和發電機組、收購和新市場開發等費,但AMT資本支出總體呈現持續走低的趨勢。

因為當一個鐵塔達到其最初設計容量的時候,公司可通過增加鐵塔高度、多天線安裝等方式滿足未來額外租戶的需求。此種情況實現了以最小增量運營成本帶來顯著的高投資回報率。本文以一個鐵塔同時被一個租戶、兩個租戶和三個租戶租用為例,測算鐵塔的投資回報率。假如每座鐵塔的初期建設費約為25萬美元,每個運營商用戶的鐵塔租金收入為2萬美元/年,運營成本(場地租賃、監控、運維等)會隨著用戶的增多而略有增加,測算結果如下:

來源:微信公眾號REITsResearch

更多精彩內容
請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn)
財華香港網 (http://www.finet.hk)或
現代電視 (http://www.fintv.com)

香港財華社版權所有,未經同意不得轉載。

掃一掃,立即下載FinTV手機應用程式
港股解碼 (微信ID:finet_ggjm)
有深度,有態度,有分析的原創財經公眾號
上一篇新聞 : 09/08/2018 新型企業的特徵
下一篇新聞 : 10/08/2018 天賦的發揮
相關文章
08/08/2018 決策
07/08/2018 REITs行業研究
31/07/2018 新零售的特徵
30/07/2018 企業發展
30/07/2018 數字化
27/07/2018 企業群體