2018年08月19日 上午06:10 (香港時間)

告别新三板,旭輝物業板塊永升生活服務終於赴港IPO了!

2018年08月10日 下午04:41

89日,港交所相關信息披露係統首次刊發了來自永升生活服務集團的初步招股文件,而此次永升生活服務正式向港交所遞交上市申請,也意味著自永升物業於今年3月從A股新三板退市後,近年成功擠進港股内房前十位的旭輝控股(00884-HK)旗下物業管理板塊業務終於還是轉投香港資本市場了。

且先來捋一捋永升生活服務與旭輝及永升物業的關係。20175月,由旭輝控股及其大股東林氏兄弟(旭輝主席林中、副主席林偉及行政總裁林峰)以合共68.75%持股量共同控股的永升物業正式掛牌新三板,但今年39日上市不足一年的永升物業就選擇終止掛牌,迅速從新三板退市,原因是考慮到於港股上市更能提升其品牌知名度、加強企業形象及企業管治,即彼時旭輝旗下物業板塊已有意要轉向香港資本市場。

為籌備赴港上市,集團於今年416日註冊成立了永升生活服務併進行内部重組,重組後永升物業成為永升生活服務間接全資附屬公司,而作為全新來港上市實體,永升生活服務上市前由旭輝持有29.46%股權,林氏兄弟則合共持有64.91%,仍為公司實際控製人:

(永升生活服務上市前股權分佈情況  來源:港交所)

業務發展有一套:物業管理+增值服務雙管齊下

就業務發展模式而言,永升生活服務擁有三大業務,包括物業管理服務、對非業主的增值服務,及社區增值服務,形成向其客戶提供綜合服務併涵蓋物業管理的整條價值鏈。

物業管理服務方面,公司為物業開發商、業主及住戶提供各種不同的物業管理服務,主要包括清潔、安保、園藝及維修及保養服務,永升主要按包幹製收取物業管理費,少部分按酬金製收取。物業管理服務是其三大業務中佔據絕對主營地位的分部,永升生活服務的物業組合包括住宅及非住宅物業,當中非住宅物業包括辦公大樓、商場、展覽中心、工業園區、醫院及學校等,範圍廣闊。

對非業主的增值服務方面則主要指為物業開發商提供多樣全面的增值服務,包括報銷服務、專項服務、房修服務、交付前檢查服務及前期規劃及設計咨詢服務等。

社區增值服務主要針對業主及住戶提供旨在提升其生活體驗併實現資產保值增值的社區增值服務,包括家居生活服務、車位管理、租賃及銷售服務、物業經紀服務及公用區域增值服務。

從往績各業務分部的表現來看,集團物業管理服務分部的營收貢獻佔比一直在60%以上,其次是對非業主的增值服務分部及社區增值服務。前三年的業績記錄顯示,對非業主的增值服務營收佔比持續下跌,而社區增值服務貢獻比例則逐漸上升,總體來說三大業務在近三年都保持了較為可觀的增長態勢:

(永升生活服務往期分業務收入情況 來源:港交所)

業績穩步增長:得益於調整客戶結構及收入組合

如下表,永升過去三年的綜合業績表現相對來說還是比較可喜的,以其初步招股書披露的2015年業績數據為基礎,2016年及2017年公司無論是在收益還是利潤方面都取得了非常強勁的增勢,尤其後兩年的淨利潤都是翻倍成長的,集團毛利率也在穩定上升中:

縱觀多年來永升的發展路數,其業績之所以能取得如此驕人的成果,一方面得益於在管總建築面積的快速擴張,這一點又要歸功於其與旭輝的持續合作,以及集團緻力於擴大客戶基礎併管理更多由第三方物業開發商所開發的物業。

招股書資料顯示,2015年末永升在管總建築面積為977.6萬平方米,到今年331日,其在管總建築面積已擴張至3046.9萬平方米,為全國34座城市逾16.9萬名住戶提供物業管理服務及增值服務。2015年永升來自管理由旭輝開發的物業所得收益佔集團管理服務業務總收益的96.2%,而那邊廂來自第三方物業開發商的收益佔比僅為3.8%;隨著永升有意拓寬客戶基礎及更多地管理第三方物業,這個比例不斷調整,到今年首季度末,永升來自旭輝的物業管理收入比重降至67.8%,而來自第三方物業的收益比重則上升至32.2%

另一方面,永升緻力於提供更多多樣化的增值服務也是推動其業績持續增長的重要因素之一。公開資料顯示,在永升目前的三大主營業務之中,收入及利潤貢獻佔比最大的物業管理服務分部毛利率反而是最低的(2015年僅有9.8%),其次是對非業主增值服務分部,而社區增值服務分部的毛利率則大大高於另外兩個業務分部,平均達到60%以上,今年首季度更是提高到66.3%,優勢明顯。隨著永升收入結構的不斷調整,來自毛利率較高的社區增值服務的收入比重不斷提升,這對集團整體毛利率的改善和盈利能力的增強大有助益。

(永升各業務分部毛利率對比情況  來源:港交所)

多樣化服務前景廣闊,防風險未來可期

從行業發展的趨勢來看,隨著多樣化及優質物業管理服務的整體需求增加,越來越多的物業管理公司在擴大提供的社區增值服務範圍,而由於社區增值服務迎合業主及住戶的需求,這塊業務也具有極大的市場潛力。據中指院的數據,社區增值服務的市場容量從2011年末的5.5萬億元(人民幣,下同)增至2017年末的11萬億元,復合年增長率為12.2%

中指院預計,到2020年社區增值服務的市場容量將增至15.5萬億元,行業前景仍然廣闊,這對於永升來說也意味著更多的機遇:

2011年至2020年社區增值服務市場容量預期增長情況 來源:港交所)

應該說,有強大股東支撐,自身經營狀況又相對良好,加之市場前景仍舊樂觀的永升,前途可謂是一片光明。雖然如此,即將一腳踏進香港資本市場的永升還是面臨著一定的風險因素,比如即便其已經有意擴大客戶基礎,但集團對大股東旭輝的依賴程度依然不容小視。

一方面,永升無法控製旭輝的管理策略,更無法控製影響其業務運營的宏觀經濟因素或其他因素,若旭輝遭受實質性影響其物業開發工作的不利發展,永升也將失去極大商機,屆時永升從其他渠道取得業務合同很難彌補來自旭輝方面帶來的損失。另一方面,永升也不能保證實現客戶基礎多元化,在拓展新客戶群及維係固有合作關係過程中無論哪一個環節出現問題,永升都會陷入不可控的被動局面。

當然,目前較為欣慰的是,永升對於自身風險的認知還較為冷靜客觀,併且已經努力在向一個平衡點靠近。至於告别了新三板轉身擁抱香港資本市場的永升還將有怎樣的際遇,就要看其日後的造化了。

 

作者:彭小留

編輯:唐文英

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