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國内首單長租公寓儲架式權益類REITs成功掛牌!

日期:2018年08月10日 下午05:31

1概述

2018年8月9日上午,民企首單儲架式權益類REITs“高和晨曦-中信證券- 領昱1號資產專項計劃”掛牌儀式在上交所舉行,本單產品的計劃管理人為中信證券。旭輝領寓類REITs首期發行規模為2.5億元,為3+2年期,優先A級9000萬元,利率5.9%,優先B級6000萬元,利率6.5%。投資人為招商銀行,中信銀行,建信養老保險。

旭輝領寓CEO張愛華表示,本單產品的成功發行,是對“加快推進住房製度改革與長效機製建設”的響應。對領寓而言,豐富了金融結構,形成了資產管理閉環,而此類金融創新和閉環的形成將有力的支持住房租賃運營機構向機構化、市場化、品牌化方向發展。

2017年12月26日,歷經43天,中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs——高和晨曦-中信證券-領昱係列資產支持專項計劃(下稱“旭輝領寓類REITs”)獲得上海證券交易所審議通過,開創了民企長租公寓資產證券化新篇章,本單產品得到了住建部、證監會等主管部門的關懷指導,也是對於中共中央政治局最近提出的2018年工作重心——“加快推進住房製度改革與長效機製建設”的積極響應。

2018年6月21日,高和晨曦-中信證券-領昱1號資產支持專項計劃設立。優先A評級AAA,發行利率5.9%;優先B評級AA+,發行利率6.5%。

旭輝領寓類REITs從各方開始合作到獲批,歷時不到2個月,體現了極高的推進效率,幫助旭輝實現了重資產運作模式上可落地的閉環。而未來的長租公寓市場將是實力房企的天下,本單產品將激勵更多房企係長租公寓加速在重資產板塊的佈局和開拓,併引領房企係長租公寓發展方向。

旭輝領寓類REITs首期發行標的資產為已實現穩定運營的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與浦江國際博樂詩服務公寓,前者面向年輕白領,後者定位高端,出租率分别為97%及85%。本單產品的成功發行使旭輝領寓成為租賃市場首家以雙產品線作為底層資產獲得儲架式權益類REITs發行的民企。

2旭輝領寓類REITs產品介紹

(一)交易結構

本單產品交易結構圖如下:

 

 

( 二)增信措施及退出安排

增信措施方面,包括為物業淨租金超額對證券期間利息覆蓋、物業處置收入對證券本金超額覆蓋以及優先級/次級分層。

退出安排方面,最主要是為未來公募REITs退出作出準備:即在R-90前任一日(R日為專項計劃設立之日其屆滿3年之日),(1)若具備公募REITs條件,提前退出;或(2)完成再融資安排實現優先級退出方案的準備工作。此外的退出安排是關於優先收購權的相關規定。

(三)物業資產情況

旭輝領寓類REITs的標的物業為上海浦江國際博樂詩服務公寓及上海浦江國際柚米國際社區。

博樂詩服務公寓於2013年竣工,2017年4月正式營業,為一幢地下一層、地上五層商業樓,位於上海闵行區浦江鎮聯航路,地鐵8號線聯航路站下,步行約5分鍾即可到達酒店;距離梅賽德斯奔馳中心約20分鍾車程,至迪士尼樂園約35分鍾車程,出行便利。

 

柚米國際社區於2013年竣工,2017年正式開始營業,為一幢地下一層、地上四層商業樓。柚米國際社區内部配有4部電梯,此外還配有公共廚房、無人超市、公共休息區、健身房等。

(四)原始權益人及差額補足義務人介紹

1、原始權益人-上海領昱

上海領昱公寓管理有限公司成立於2017年1月6日,註冊資本10,000萬人民幣。上海領昱作為旭輝股份房地產+創新業務板塊運營主體,緻力於開拓長租公寓市場。

目前領昱運營上海浦江國際博樂詩服務公寓、上海浦江國際柚米國際社區、上海久亭純真中心柚米國際社區、上海圓石灘獨家精品酒店、上海浦電路柚米國際社區、上海寶樣路菁社青年社區、杭州中豪七格博樂詩服務公寓、杭州中豪七格柚米國際社區、重慶紫都菁社青年社區等多個項目,主要分佈於上海、重慶及杭州等地,2017年末總出租規模將達到2萬間公寓。

 

其5年戰略目標:國際化佈局,運營管理規模達20萬間,IPO上市。

2、差額補足義務人——旭輝股份

旭輝集團股份有限公司(簡稱“旭輝股份”)成立於2000年8月15日,註冊資本100,000萬人民幣。旭輝股份成立初始主要從事住宅地產的開發與銷售,隨著業務的快速發展,目前已形成了以住宅為主,商辦、商業地產為輔的發展業態。在二十餘年發展歷程中,旭輝股份已進駐多個國内一二線城市,物業開發經驗豐富

旭輝股份房地產開發業務目前已實現全國化佈局,項目分佈在國内三大區域的十四個城市,包括長三角(上海、蘇州、杭州、南京、鎮江及嘉興)、環渤海(北京、天津、沈陽及廊坊)以及中西部(重慶、長沙及武漢)。旭輝股份持續提高地區與產品的多元化水平,同時項目儲備充足,城市佈局合理,具備較為成熟的開發經驗和資本運營能力。

截至2017年6月30日,旭輝股份總資產812.28億元,股東權益合計171.94億元,2017年1-6月營業收入64.92億元,淨利潤15.17億元。

(五)本單產品對旭輝的價值

旭輝領寓類REITs的高效推出,一個重要原因在於旭輝領寓在租賃市場的提前佈局。旭輝領寓是旭輝的房地產+業務板塊,緻力於構建全球租房生活服務平台;不同於其他租賃企業,旭輝領寓在創立伊始就根據租房場景細分,打造了博樂詩服務公寓、柚米國際社區和菁社青年公寓三大產品線。旭輝領寓成立一年就已完成了對全國一線、二線核心城市的佈局規劃,在上海、北京、深圳、廣州等地管理規模超過1.5萬間。

旭輝領寓類REITs實行“儲架發行”機製,係根據旭輝領寓未來2年的重資產發展計劃“量身定製”,在有效期内旭輝領寓可將符合入池標準的資產分批發行,實現了快速擴募,離真正的公募REITs僅有半步之遙。與保利依靠強主體兜底、新派僅為權益類相比,領寓是儲架結構+權益型類REITs。其首期發行規模為2.5億元,其中優先級1.5億,權益級1億,底標項目為已實現經營現金流入的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

旭輝領寓此單類REITs,對旭輝而言,實現了重資產運作模式上可落地的閉環;對行業來說則創新性地為租賃住房資產證券化樹立了標桿,將激勵更多房企係長租公寓加速在重資產板塊的佈局和開拓,併引領房企係長租公寓發展方向。

3旭輝領寓的發展情況與定位

2016年,旭輝成立長租公寓品牌“領寓”,目前已在全國建立起完善網絡,完成了對全國5大區域、16座一二線核心城市的佈局,管理規模已逾3萬間。研發了包括專為年輕白餐打造的柚米國際社區、適台商旅出行人士居住的博樂詩服務公寓及專註適合青年學生、企業員工的菁社青年公寓三條產品線,覆蓋租客的全生命週期。2021年旭輝領高管理規模將達20萬間。

旭輝預測,長租公寓十年後供應量將增長9倍,由2016年的200萬間增長到2000萬間;品牌公寓的市場佔有率也會由目前的2%上升至15%。租金方面,旭輝測算過去十年房租平均年增長率大概在2.9%左右,一線城市和核心的二線城市需求更旺盛,租金漲幅應該接近4%,隨著越來越多的人選擇租房,旭輝對未來的租金收入漲幅預期是年均5%到6%。

根據旭輝領寓CEO張愛華的觀點,從旭輝的角度來說,切入長租公寓主要有三個核心要點:第一,在新的規劃中我們要做到三千億的規模,在增量到存量的這個轉換過程中,必須有第二跑道來支撐這樣的規模。第二,一個行業不能用一兩年的時間去看它賺不賺錢,我們觀察這個行業,未來跟地產一樣,它是一個有發展遠景的新興行業,至少有20年以上的發展週期,要有更多的耐心和更長的時間去打磨它,比如說前幾年不賺錢,但是你花時間在你的運營上把它做好,未來它就有好的回報給你,因為你有足夠長的時間去等待它。第三,作為一個成熟企業,利潤規模是一定要追求的,僅僅是利潤去選擇可能也不是一個好的選擇,衣食住行里最難的是住,這個問題也是一個社會問題,如果我們能用我們的一己之力能夠在這個方面有所貢獻的話,也確實是很有價值和意義的一件事情,這幾個原因是我們為什麽要進入這個行業思考的幾點。

旭輝白領領寓的目標就是希望五年總規模達到20萬間,行業前五,完成國際化佈局,同時能夠實現IPO上市。定位是為中高收入的白領階層和青年精英們提供通勤便利及高性價比的住宿+社交生活圈,通過低成本高效率的運營提供精準服務,營造家的氛圍。在模式上定位為一個公寓運營商加資產管理商,輕重結合,通過包租樹產品建品牌,往託管的方向發展,同時我們也會逐步做重資產,特别是自主住宅用地的開發和REITs的到來做準備。

來源:微信公眾號REITsResearch

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