2018年10月18日 上午10:57 (香港時間)

樓市明顯轉弱 「撤辣」此其時矣

日期:2018年10月10日 上午10:55

中美磨擦加劇,美國已視中國為威脅美國安全的力量,並部署對中國進行全方位的打壓。在這種情況下,中國的經濟發展一定沒法像之前那麼順暢,香港的服務業亦無可避免會受拖累。

這種發展嚴重打擊了投資者對前景的信心,香港的股市從高位回落了超過兩成,惟房地產市場的調整仍十分輕微,只有2%左右。這種情況極不正常,原因是政府之前推出的辣招,嚴重扭曲了小業主的心態,令二手市場依然嚴重缺盤,令二手市場樓價未能及時反映形勢已經逆轉。

政府推出的三種辣招,其實都有遏抑業主放盤的功能。SSD—額外印花稅,令買樓未足三年的業主都不願意放盤。BSD—買家印花稅,令已由非港人及有限公司持有的樓宇,都不肯放盤,因為這類業主一旦賣出手上的物業後,將來若要重置,就得付多三成樓價作印花稅。DSD—買第二個單位的印花稅,亦令手上已持有多個一個物業的業主不想放盤,因為一出一入間,他們亦要多付15%的樓價作二次置業的印花稅。

過去,市道一旦轉弱,首先出現的是放盤的業主大量增加,但這次卻連放盤也不多見,所以沒法對市場形成下調壓力。我曾與傳媒戲言,政府若然還希望看到樓價向下調整,現在有一條必然奏效的好招,就是立即宣布打算撤銷一切辣招,讓投資者在賣樓後可以在無需付出額外代價下,待價錢回落後再度入市。這樣,願意放盤的業主一定大增。

我認為在現時的大環境下,政府撤招後樓價立即急升的風險是不存在的。因此政府應把握時機,立即行動。因為,在現時的形勢下,市場的風險性質已出現根本性的改變,由過度上升的風險已轉變成過度下跌的風險。為避免樓價下跌對社會造成過大的破壞,政府不應再阻撓放盤的意欲,而應該提前讓賣意可以緩緩地釋放來,以免賣意不斷積累,最後引致決堤式爆發,那就可能一發不可收拾,演變成為悲劇。

聯儲局今次由QE轉為縮表,宣稱其目標只在於令利率正常化。因為聯儲局很清楚,超低的利率是不正常的,會扭曲市場的正常行為的,長遠一定會有不良後遺症,所以當經濟好轉,失業率下跌,通脹回升的時候,聯儲局就縮表!讓利率回升至正常水平。

特區政府亦應該明白,辣招並非補藥,是不可以長食的,否則一定會食出大病來。所以政府應趁樓市轉弱,投資意欲受大環境制約時,乘機放寬辣招,令市場逐步正常化。

我覺得撤招可以逐步來。首先可以嘗試撤銷的是額外印花費。它針對的主要是炒家。炒家對市場最為敏感,在現時的形勢下,政府不用擔心撤招會鼓勵他們入市。若果撤銷了額外印花稅,樓市不升反跌,那政府就可以再撤二次置業印花稅。至於買家印花稅,則可以遲一些再放,因可以留下來用作救市。在不同的情況下,香港對資金需要的迫切性差異很大,我們不能排除,將來我們有需要吸引北水南下來救市。

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