2018年10月20日 下午04:53 (香港時間)

樓價會調整 不似會跳崖

日期:2018年10月02日 上午11:53

有發展商指我昨天的文章把樓市描繪得太悲觀,其實我只是實話實說罷了。在中美摩擦加劇,港息隨美息上升的今天,即使我唱好樓市,亦不會有人信。

現實是市場上的不確定因素已明顯打擊了買家的入市意欲。九月份的二手交投量已大幅萎縮,這會導致有部分想套現的賣家沒法如願。一個社會在每一段時間都會自然地出現一定數目需要套現的樓宇賣家的,他們在開始的時候,或者仍不肯隨便接受一個較低的價錢;但日子長了,用錢的需要急了,也就只好妥協。

因此,若是二手市場的交投沒法很快回升,樓價出現調整將是無可避免的事,否則就不會有「十個牛皮,九個淡」的說法了。

近期,我接觸到一些投行的分析師,他們的看法其實比我更淡。我只是預期樓價會出現向下調整,他們中有些甚至認為會出現跳崖式的大跌。這個我反而認為機會不大。

有個圖表派的分析師認為,樓價很有機會會跌掉03年以來的升幅的一半。03年的時候,中原城市指數一度跌至31點水平。而今年的高位卻超過188點,升了157點。如果跌掉一半,即要跌78點,等同跌掉現時樓價的41%。

這樣的跌幅在樓市並不少見,97至03年的跌幅就高達70%。不過,現時的形勢與97年並不一樣,不可能再出現同樣的跌幅。

執筆時,香港的銀行尚未宣布要跟隨美國加息,但即使加,亦無法改變低息的大環境。現時,發達地區的經濟增長若能有2.5%一年已屬不錯。為免打擊經濟,發達國家的中央銀行(包括聯儲局)都不會傾向把利率加得比經濟增長還要高。在通脹壓力不高的時候,尤其如是。因此,我認為聯儲局最多只會加息兩到三次,已會止步。世界尚未有條件進入高息周期。

另一方面,港元其實比美元還要強,否則怎可能美國加了7次息,香港仍可以不跟著加。現實是香港的大銀行都資金充裕,加息只會增加要付給存戶的利息開支,而且還會導致貸款生意更加難做。在銀行仍積極想做按揭生意的情況下,樓價是不易大跌的。

近期,內地的經濟雖有下行的壓力,這當然會影響新生財富的增速。但內地已積累起來的存量財富已相當多。這些存量財富的配置方式,對樓市產生影響可能比增量財富還要大。在港元強,聯繫匯率有保障的情況下,即使內地政府阻止,仍會有一部分會流入香港房地產市場。

此外,香港銀行一直有貫徹以加多三厘利息的方式為貸款者做壓力測試,現時的小業主都有很強的承受加息能力。如果每次加息0.25%,他們可以承受加息12次的壓力。再者,香港的小業主,有超過六成都已供滿按揭,加息對他們根本不會有影響。

而最重要的一點,香港的住宅樓宇仍供應不足,置業的實際需要依然很強。所以只要樓價稍為下調,就會多一批人達至有買樓能力。不可能出現跌極都無人問津的情況。此之所以,我不認為樓價會跳崖式下跌。

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