2018年11月15日 上午01:27 (香港時間)

樓市已轉角 政策卻依舊

日期:2018年10月31日 下午05:21

常聽到政府官員說,政府會以Proactive的態度去制訂政策,而不會只用Reactive的方式去補救問題;說得真是漂亮。但我認為,Proactive只是管理人員作出的詞彙,在現實世界,人能夠React得快一些已十分難得。

所謂Proactive,應可理解為主動預應的意思。它要求負責制訂政策的營運者,在客觀環境出現重大變異之前,率先作好策略部署,透過自己的行動,引導環境朝着對自己有利的一面發展;而不是待環境改變後才作出回應。

根據海耶克的說法,這是人類最「致命的自負」,是計劃經濟與政治獨裁的源起。量子力學決定了事物最底層是不可測的,此之所以,上帝亦予人自由意志,讓每個人都可以有或然的選擇。當社會上每時每刻都有千萬人在作或然的選擇的時候,官員如何去主動預應?官員能在事情發生後及早作出適當的回應已經不錯。現實是政府在大部分情況下都反應遲鈍,在房地產政策上尤其如是。

亞洲金融風暴後,原先流入亞洲的廉價美元被抽走,亞洲的資產價格全面下跌,但政府卻遲遲未修訂「八萬五」政策,導致供過於求,樓價跌了七成,大量小業主變成負資產,市民的消費意欲不足,社會的投資能力被破壞,經濟進入長期的收縮周期。如果政府能在亞洲金融風暴後,早點作出回應,通縮就不致於弄到這麼嚴重。

2003年9月,本港樓市已見底回升,如果當時只算是一個苗頭,還不能確認見底;那為甚麼到樓市明顯進入上升周期之後,政府仍沒有撤銷一些不合時宜的救市措施?遲遲不肯復建居屋,遲遲還要用勾地表方式賣地!時至今天,政府尚未恢復用拍賣的方式賣地,反應十分遲鈍,哪有能力奢談Proactive?

中美貿易戰爆發後,股市已由高峰回落四分之一,樓價下跌的幅度雖然不多,但交投量已不足正常的一半,顯示市況已出現根本性的改變。如果政府的政策不在這個時刻立即作出回應(不用預應),將來只會引起社會埋怨,被反對派拿來作政治籌碼

現時樓市的氣氛已全面逆轉,不但前綫的地產經紀意識到形勢嚴峻,連大部分投資銀行的分析員也已轉了口風;難道政府認為自己的市場觸覺會比這些人更好嗎?面對一場基本上可以確定的轉角市,政府難道認為自己的政策仍可以不變嗎?

我不是要政府放棄增加土地供應的努力,這是長遠的基本需要,當然應該堅持;但部分辣招與限制按揭措施基本上已經過時,應該立即加以檢討。以壓力測試為例,根本不用政府做,市民都有加息預期,懂得自我遏抑。此外,3厘的外加測試實在太高,會妨礙真正有需要的人置業。另一方面,在當前的市況下,已沒有需要限制外資買樓,因為現時會有愈來愈多的本地小業主想減持,外資可幫助他們轉身。現時政府的辣招,大部分會妨礙小業主作出賣樓的判斷,若果將來因而損失慘重,他們一定會埋怨政府。

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