2018年11月15日 上午01:17 (香港時間)

香港樓市前景初探

日期:2018年11月02日 下午05:30

自從美國把中國定性為威脅美國一哥地位的敵對國家之後,我已有以下的判斷:中國的經濟發展會失去很多有利條件,一定沒法發展得像以前那麼順暢。這種情況無可避免會拖累香港的經濟,因為香港的經濟主要靠服務業,而香港的服務業的最大客戶就是中國大陸;大客戶前景不利,香港又怎會不被拖累?

樓市是經濟週期的誇張版,如果經濟發展的前景不明朗,一定會妨礙社會上的資金——包括用家手裡的資金與投資投機者手裡的資金,流入房地產市場;樓市可能因而轉角,從上升週期轉入下降週期。

由於美國這次國策定位的轉變,是一項基本性的改變,而且已取得兩黨與民間的基本共識,所以不管特朗普是否繼續當美國總統,這個國策也不會改變。因此,香港的經濟將會在一段相當長的時間裡,都會受這種宏觀的大環境所困擾,樓市亦會處於下行階段。

要走出這種困境,不能幻想美國會改變國策,那就只能靠中國進行自我調整,以適應新的宏觀形勢。如果中國的領導人願意按著鄧小平的思路去作這樣的自我調整的話,美國的壓力反會倒迫中國進一步改革開放,但如果中國的領導人傾向按毛澤東的思路去辦事的話,那中美關係只會進一步惡化,而中國的經濟亦會走入計劃經濟的死胡同。

所謂鄧小平的思路,就是不管白貓黑貓,會捉老鼠就是好貓;也就是用實踐去檢驗真理,不再在「姓資」與「姓社」的理論問題上作無謂的爭論,發展才是硬道理。具體的做法就是放棄依賴中央集權的國營計劃經濟,而是開放更多的空間讓民營企業也可以百花齊放,一起在市場上進行公平競爭。這就要中央放棄一部分手上的權力,讓地方與民間可以有更多的自主空間,令更多人的創意與積極性都可以發揮出來。

如果按著這樣的路線去走,中國的經濟有機會在三至五年裡適應新的國際大環境,逐步走出谷底,不再害怕美國的制約。屆時,香港的經濟與樓市亦會進入新一輪的上升週期。

然而,這只是我最理想的寄望,真的走得通,也要三至五年才能實現。我預期樓價要在經濟找到新出路之後,才有機會見底回升。因此,在這三年至五年裡,樓價的主趨勢仍會是向下回落;有時落得急的時候,或者會反彈一下;但即使有反彈,也難改一浪低過一浪的主要模式。

若政府的政策得宜,應設法把樓價的跌幅控制在30%之內。這是一條重要的臨界線,因為大部分首次置業人士都會做七成按揭。這即是說,樓價中只有三成是這類小業主自己的資產,其他七成都是欠銀行的債務。因此,一旦樓價的跌幅超過三成,就代表這類小業主的資產會被全部蒸發掉;他們甚至會淪為負資產。他們以後的人生路會十分難行,社會的動力亦會受到破壞。

有時,銀行為了減少自己的風險,還會在這個時候,強制小業主賣樓,以免銀行自己的損失進一步擴大。這就會造成惡性的連鎖反應——樓價愈跌,就會有愈多人被迫賣樓,結果愈跌愈多。屆時,樓價就不一定跌三成就可以企得住了。政府有責任避免市場出現恐慌。

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