2018年11月15日 上午01:17 (香港時間)

為何認為樓市只轉角而沒插水

日期:2018年11月06日 上午11:07

雖然我一向認為,人是沒有預知未來的能力的;但傳媒為了向讀者有所交代,總會千方百計地要我說一個具體數字,以顯示未來樓價的升跌幅度。儘管事先聲明,我也是瞎猜的,他們仍一樣不肯放過我。

最近他們最有興趣知道的是:樓市是否已轉角進入了下降階段?這次回落的幅度有多少?對於第一個問題,我的回答相對肯定,答案是我十分相信樓市已經轉角。但第二條問題我自己也沒有確定的答案,只是在記者的不斷催促下,我只好給了一個具體的數字,就是會跌25至30%。

我很快發現,我這個答案令我兩面都不是人。看好者覺得我太悲觀,好像想刻意唱衰樓市;而淡友又覺得我太樂觀,懷疑我是否為了自己的生意而不想投資者完全失去信心。為此,我必須解釋一下。

我認為樓市已經轉角,是因為中美關係的惡化,是一些根本性矛盾導致的,這些矛盾不是一下子可以解決的,所以不管誰做美國總統,衝突仍會繼續。因此這項不利因素必然會長期籠罩著樓市,令買家入市前一定顧慮重重。

現時香港的股市已跌了兩成多三成,如果股市所受的衝擊已去到這個程度,我預期樓市有類似的跌幅亦不為過。其實,我告訴記者這個預期跌幅(25至30%)時,是有預設前提的。我認為這只是好友有機會守得住的第一道防線,而且要有政府的政策配合,才能真正守得住。

另一個令我確信樓市已經轉角的原因,是二手市場的交投量大幅下跌,與高峯期比,跌了超過八成,與平常比亦超過五成。前線的同事說,今次樓市所受的衝擊,比沙士與國際金融海嘯還要嚴重,只是政府的辣招令小業主都不肯輕易放盤出售,令樓價的跌勢受到延後。

在一般情況下,樓市確認轉勢後,跌幅常超過四成,九七一役,因亞洲金融風暴碰著八萬五,兼且又遇著沙士,香港樓價一度跌去七成,所以不少投行所估的跌幅都比我多,很少有估跌得少過三成的。如是令我的估計顯得較為保守。以下是我不肯修改我的估計的原因:

(i) 香港的樓價不是無緣無故被炒高的,而是因為供應不足才造成的。加上近年辣招不斷,樓價其實一直處於被遏抑狀態,當中的水份不算多,下跌的空間並不太大。

(ii) 現時市場上不是沒有買家,而買家亦不是沒有錢,只是宏觀的環境對投資不利,所以他們才還價比前深了,以致業主一下子未能接受。據前線的同事反映,現時還在市場上搵樓的買家還起價來並不大貪,一般只還低10至15%,業主肯平10%左右已不乏人承接,所以前線同事對跌幅的估計比我還要保守,一般只預期跌15至20%。

(iii) 香港的小業主財政情況良好,超過六成以上的小業主已供滿樓;餘下要供樓的,每月供款亦只佔入息的兩成左右,所以他們的財政壓力都不高,很難迫他們賣樓。

(iv) 樓市的支持力主要來自存量資金,而中美矛盾只會影響增量資金。即是說未來富起來的人會減少,但由於過去已富起來的人還有很多,而這些人對香港的房地產仍有偏好,令香港的樓價仍會有一定的支持力。

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