2017年09月19日 下午09:26 (香港時間)

上市公司新角度


 

佳源國際(02768.HK)高速增長背後的玄機
扎根於江蘇的內房股佳源國際(下稱集團,02768-HK),2017年預計合同銷售金額將達80億元(人民幣. 下同),升幅不低於25%;事實上今年首5個月,佳源的合同銷售已達32.71億元,相當於2016年全年的69.2%。佳源業務快速增長,背後有何玄機? 佳源國際行政總裁兼執行董事卓曉楠接受香港《財華社》專訪時逐一解開謎團。
卓曉楠表示佳源所取得的地塊都是處於位置好、效益高的地段,使集團自2012年至今一直保持高速增長,預計未來一兩年仍會保持增長勢頭。佳源國際於2016年更大舉拿地,增加優質土地儲備,加上平均售價有望提升,預計今年銷售量將取得明顯的增長。如於2016年4月在揚州併購的一幅地皮,當時周邊市價為每方米8,000元,至今已漲到接近1萬元了! 在「藍海」?
 
品牌效應提升產品售價
佳源於1995年成立至今已有22年歷史。集團早於2003年便進入江蘇省,經過多年的營運,已建立良好的口碑。卓曉楠深明業主購房心理,並指業主拿100多萬購房,不僅為了解決居住問題,還會考慮社區的配套設施和產品設計。佳源會因應各個地方特色而設計產品,例如在南京的項目,由於南京是一座擁有2500多年歷史的古城,佳源便採納中國風特色的設計風格,並在樓盤周邊建築傳統園林景色,滿足業主對居住環境的要求。如此一來,業主自然願意多付一點錢購買具有產品特色的樓盤。她表示佳源樓盤的售價,一般比同行略高約每方米1,000元。因此,即使在揚州這個樓價只處於溫和增長的地方,佳源的銷售額仍可以取得較高的增幅。與此同時,佳源亦緊貼科技步伐,引入3D打印建築技術,並應用在佳源樓盤的戶外設施和園林景色上,既能提高效益,亦能節省材料。如今佳源的品牌價值評測已達64億元。
面對調控仍能找到機遇
面對中央政府持續對內地房地產市場作出調控,佳源仍能在不確定的環境中找到機遇。卓曉楠稱,佳源成立22年以來,已經歷過多次樓市高低潮和不同的調控政策,總歸中央政府是希望建立一個健康的市場,以防房地產市場失控對社會造成的衝擊。在樓市低潮時,集團可以趁機以低價收購土地,為未來快速發展儲備貨源;相反,在樓市回暖時則售樓套現。我們留意到在過去兩年調控期間,一些規模較細的開發商出現了資金鏈緊張的情況,這就為集團帶來良好的併購機會。例如佳源於2016年下半年,便先後收購了揚州香江新城市中心置業及南通恒力房地產的全部權益,並透過公開競價投得揚州市文昌東路地塊,戰績不菲。她相信只要企業靈活應對轉變,無論市場處於高潮或低潮,總會找到發展機會,這正是佳源一直以來保持快速發展之道。
 
成功進軍珠三角地區
近年來,佳源的業務版圖正不斷擴大。集團扎根於江蘇省長三角地區,現已成功進軍珠三角,一舉拿下深圳市多個優質地塊,今年計劃擴展至廣東省主要城市,並在粵港澳大灣區內物色投資機會。由於佳源每年合同銷售目標增長不低於25%,因此集團會採取相應的投地政策以滿足快速發展的需求。預計佳源國際2017年的資本開支約為150億元,包括買地、建築費、償還貸款等資金撥備。早前,佳源便完成配售集資11.7億港元,用作收購土地儲備。
 
二、三線城市利潤優厚
佳源的項目遍佈大中小城市,二、三線城市的利潤率更遠超一線城市。卓曉楠舉例,佳源於2009、2010年購入位於江蘇泰興新天地的商業綜合體項目,項目位於當地舊城區內,樓面地價約每平方米3,000元,至今住宅售價高達7,000至8,000元;另外位於南京的項目表現亦不俗,集團於2013年購入一幅位於繁華地段的地塊,當時樓面地價為6,000元,至今售價已漲至3萬元。反觀一線城市的地塊,雖然售價相當高,但高成本的地價及建築費拉低了毛利率,利潤率遠不及二、三線城市。由於不少項目毛利率豐厚,2016年佳源純利潤升近1.9倍至8.1億元,而收入則大升97.7%至37.62億元。
 
上市一年多股價上漲
佳源於2016年度取得亮麗的業績,基於將資金留存作項目投資對股東更為有利的考量下,故沒有派發股息。卓曉楠強調佳源自上市以來,過去一年股價上漲已為股東帶來理想回報。然而,董事局未來亦會在派息方面作出考量,並且參照同行派息情況以釐定公司的派息政策。佳源自2016年3月上市一年多以來,股價持續上揚,至2017年6月30日止,每股股價4.53港元,較招股價2.48港元累計上升逾八成。卓曉楠表示,佳源的市盈率和市賬率表現與同業相若,而2016年佳源的純利潤為8.1億元,同比大幅升近1.9倍,吸引了投資者對集團的追捧,從而帶動了股價持續上揚。
 
 
卓曉楠之前從事教育事業達10年,現在跨界進入了地產行業,對她而言並沒有難度。她指出,兩者都是以管理人為主,團隊精神相當重要;雖然是不同的行業,但管理的理念和智慧,仍然是相通的。她認為,地產行業更富挑戰性,需要遠大眼光及更敏銳的反應。
 
記者:周燕芬 (2017/7/17)
 

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