谈国论企：商品住宅8月份投资销售均理想

中国的全国房地产整体开发投资于2018年1-8月份的同比增长加快，受惠于商品住宅销售额度及面积续有改善，以及相关物业的待售与竣工面积均减少等因素支持。居住刚性需求依然强烈，加上住宅楼价保持稳势升，楼市该有持续不断温和好转态势。

开发商增加投资促新开工及施工面积续略增

来自中国国家统计局的数据，全国房地产开发投资于2018年1-8月份累计额度达7.6519万亿元，同比增长10.1%，略低于1-7月份6.5886万亿元所增10.2%，但较1-6月份的9.7%升幅要高，且连续两个月皆处双位数增长，加上此数于2017年1-8月份仅增7.9%，主要受到住宅物业开发投资的支持。住宅物业于2018年1-8月份累计5.4114万亿元同比增长14.1%，即使比1-7月份4.6443万亿元所增14.2%低0.1个百分点，但高于整体房地产开发投资增幅凡4个百分点之普，而高于2017年1-8月份累计达4.744万亿元同比増长的10.1%，显示开发商对楼市前景重新感到乐观。

商品住宅投资开发速度有所加快，当然因(一)销情理想之所致：(I)所涉额度于2018年1-8月份累计达7.58万亿元同比增长的16.4%，比1-7月6.6328万亿元的16.2%即使只是多增0.2个百分点，但明显高于1-6月份的14.8%升幅，和相对于2017年1-8月份累计达6.5156万亿元同比所増14.2%亦高2.2个百分点。

和(II)销售面积于2018年1-8月份累计8.89亿平方米的同比增长4.1%，略低于1-7月份8.3815亿平方米所增4.2%，又比2017年1-8月份8.5448亿平方米升幅10.3%为低，但可解读为商品住宅楼价有徐徐上升之势。

估计商品住宅物业销情及价格皆保上行之态，因(二)供应呈现不断收缩之象，如(1)竣工面积于2018年8月底时达3.23亿平方米同比减少13.2%，相对于7底时2.946亿平方米同比减少10.5%，多减2.7个百分点，而2017年同期累计3.7413亿平方米同比増长0.5%。市场的买盘需求有所增长，但以竣工面积为主的供应由上年之稍增至多减，在供之有所不足的情况底下，市场刚性需求不减，是为商品住宅楼市回稳甚至有温和好转之因。

正正因为供与求关系有改善，故房地产开发商强化对商品住宅的投资，使(三)新开工面积于2018年1-8月份累计9.83亿平方米同比增长19.7%，相对于1-7月份8.4685亿平方米所增18%多增1.7个百分点，和比1-6月份多增凡4.7个百分点之普，更相对于2017年1-8月份累计8.2131亿平方米的同比増长11.6%要高8.1个百分点。

此使(四)住宅施工总面积于2018年1-8月份累计51.59亿平米同比增长4.6%，1-7月份50.2亿平方米所3.9%多增0.7个百分点，而2017年1-8月份累计49.3275亿平方米持平于1-7月份所增2.8%要多增1.8个百分点。

须改善定金预收款及个人按揭贷款稳市

再看(五)房地产开发企业到位资金，于2018年8月底时达10.6682万亿元的同比增长6.9%，比7月底9.33万亿元的6.4%升幅多增0.5个百分点，比6月份的4.6%升幅多增2.1个百分点，当然不及上年1-8月份累计达9.9804万亿元同比増长之9%，唯是2018年基本处于上行态势，且8月底时之数为是年前8个月最高。

到位资金中的(1)定金及预收款3.5447万亿元，同比增长持平于7月份的3.1万亿元的15.1%，上年同期5.1349万亿元同比増长13.4%；(2)个人按揭贷款1.56万亿元同比即使减少1%，却比7月底时1.3655万亿元所减1.4%少减0.4个百分点，但2017年8月底时1.5764万亿元尚仅升2.4%，可见情况仍得有待改善。此为內地房地产业得设法回稳的重要环节。