2018年04月21日 下午01:49 (香港時間)

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業務展望

00688 中國海外發展

26.050 -0.550 (-2.068%)

宏觀經濟

二零一七年十二月,聯合國發佈了《2018年世界經濟形勢與展望》報告,表達了對未來兩年全球經濟增長的信心,認為二零一八年和二零一九年全球經濟增長將穩定在3%左右。二零一八年,中國經濟堅持穩中求進工作總基調,以推進供給側結構性改革為主線,預計經濟將實現穩健增長,將為中國房地產市場的發展創造較好的宏觀經濟環境。

在全球經濟穩中趨好的形勢下,二零一八年全球經濟依然面臨諸多風險與挑戰。包括貿易政策改變、全球金融環境突然惡化以及地緣政治局勢的日益緊張。中國經濟也面臨一些突出矛盾和問題,中央將「防風險」列為未來「三大攻堅戰」之首。本集團將密切關注國際國內經濟環境變化所帶來的風險與機遇,因勢而變,合理安排本集團發展戰略。

房地產市場

中國經濟由高速增長階段轉向高品質發展新時代,正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。中國經濟發展模式的轉換,進入更加注重經濟增長質量的新時代,將帶動房地產行業進入新週期。二零一八年,本集團判斷中國房地產市場將呈現四個特徵:

(一)行業層面:房地產行業面臨深刻變革。中央對房地產行業的定位由「投資與居住並重」向「住而不炒」轉變,從「售房為主」到「租售並舉」的供給轉變,政府將不再壟斷土地供應,土地及住房供給側的重大變革,以及房產稅等長效機制推出的進程顯著加快,將對房地產市場產生深遠影響,將從根本上影響房地產開發模式與商業邏輯,推動房地產行業走向新週期,重塑市場格局。

(二)政策層面:房地產調控政策持續不放鬆。房地產調控政策不會放鬆,銷售增速將持續放緩。同時,中國內地金融去槓桿加速,信貸進一步收緊,房地產銷售與回款都將承壓。

(三)市場層面:各地市場分化繼續,市場集中度將不斷提高,強者恆強的市場格局將更加顯著。中國內地一二三四線各級各類城市,以及同一個城市的不同區域的房地產市場將進一步分化。二零一七年,中國內地房地產前十強企業在全國商品房銷售總額中的佔比由二零一六年的18.4%,上升至24.1%;前30強企業佔比由二零一六年的28.5%,上升至38.5%。本集團相信在二零一八年,中國內地房地產行業優勝劣汰,強者恆強的格局將更加顯著。作為中國房地產行業龍頭企業之一,本集團有信心進一步擴大市場份額。

(四)客戶層面:住房消費升級的客群將成為市場主流。中國內地房地產市場經歷20多年的發展,客戶對住宅品質的要求日益提高。隨著租賃性住房、共有產權住房供應的持續增加,剛需客戶將減少,住房消費升級的客戶將成為主流。本集團一貫定位於在主流城市並服務於主流客群,因此有信心把握住房消費升級的需求。

基於以上判斷,本集團對二零一八年中國內地房地產市場保持審慎樂觀,預計中國內地房地產市場仍將保持平穩增長,本集團將有效應對挑戰,抓住機遇,實現更好更快的發展。

近幾年香港經濟平穩增長,土地與樓市供銷兩旺,本集團持續看好香港市場。

主要經營策略

總體經營策略

二零一八年,順應中國經濟增長模式向高品質發展轉換,本集團將更加注重提升發展質量,將主要資源聚焦於住宅開發,加快周轉、加快規模發展,實現並保持較快增長,實現規模與利潤均衡增長。同時,本集團還將抓住中國房地產行業深刻變革的機遇,加大資源投入,提升寫字樓、酒店、購物中心、長租公寓等商業物業的運營水平,拓展佈局教育、養老、物流等新業務,持續增加不動產開發運營所帶來的穩定收入的比重,實現又好又快的發展。

二零一七年,本集團大幅新增土地儲備、加快項目開發進度,二零一八年的銷售貨量將大幅增加。本集團系列公司(但不含中海宏洋)在二零一七年新增土地儲備總樓面面積達1,741萬平方米,本集團系列公司在二零一七年新增土地儲備總樓面面積達1,992萬平方米。

二零一八年,本集團系列公司擁有實現較快增長的銷售貨量,預計約為港幣5,550億元,力爭完成合約銷售金額達到不少於港幣2,900億元的目標,竣工面積預計約為1,595萬平方米。

經營舉措

以銷售為中心,實現銷售規模較快增長

本集團年度經營工作安排將以實現銷售規模較快增長為中心,加快項目開發進度、加快供貨,優化銷售獎勵機制,堅持「大客儲、強體驗、高轉換」的銷售策略,緊貼市場、拓展多樣化的行銷與推廣管道,努力實現快速去化、快速回款、價量兼得。

投資管道多元化,穩健高效增加土地儲備

本集團將多管道增加土地儲備,二零一八年,本集團將繼續加大投資購地力度,以三年為週期滾動確保本集團實現較快增長所需的土地儲備。

在公開土地市場,本集團將堅持穩健的投資策略,聚焦一二線城市高價值市場,圍繞軌道交通,加速拓展一線及二線中心城市都市圈,高效吸納土地儲備。

本集團將進一步加大一二線城市棚戶區改造、城市更新等非公開市場土地投資力度,多元化增加土地儲備。

本集團將發揮資金與專業能力優勢,抓住行業汰弱留強的市場機遇,抓住部分企業退出房地產業務、抓住相關房地產企業資產重組的機遇,積極尋找理想收購合併對象,以兼併收購加快發展。

二零一八年,本集團將繼續加大對港澳市場投入。積極參與政府地投標、市區重建、合作開發等,努力增加本集團在港澳的土地儲備與發展規模。

加快商業物業與新業務發展,持續增加經營收入

本集團將繼續加快以中海系甲級寫字樓,環宇城、環宇薈購物中心,星級酒店為主的商業物業的發展,進一步提升商業地產的運營能力與經濟效益,打造商業品牌。截至二零一七年年底,本集團系列公司正在開發和待開發的商業地產面積達到553萬平方米,包括31棟寫字樓、12個集中商業購物中心、14家酒店、12棟公寓。本集團預計二零二零年商業物業總收入將突破港幣50億元,並在二零二三年實現年收入港幣100億元的目標。

本集團將抓住中央政府大力扶持租賃房建設的機遇,以土地供應改革為契機,進入長租公寓市場,打造長租公寓品牌,輕重兼顧,進一步擴展租金收入來源。

本集團將進一步加快教育、養老、物流等產業的開發建設。本集團列入規劃的新業務將涵蓋K12學校、幼稚園、課外學堂、戶外營地、健康生活館、日間照料中心、養老公寓、護理院、物流產業園等多種業務,部分項目將在二零一八年及未來數年內投入運營,積極培育新的增長點。

本集團於二零一七年在雄安新區競得「雄安第一標」,參與投資建設雄安市民服務中心項目。雄安新區各類物業發展的商業模式及城市建設模式是未來中國城市建設的標杆。憑藉在雄安新區投資建設所取得的經驗,有助於本集團在城市綜合開發與不動產運營方面取得領先並在全國各地實現引領與複製。

保持高質量發展,持續為客戶提供好產品、好服務

本集團堅持客戶為本,致力於為客戶提供好產品、好服務。本集團將採取多種手段,持續提升產品與服務品質,提升客戶滿意度、忠誠度,為本集團地產開發、商業物業運營以及新業務的發展積累數量龐大的忠實客戶。

本集團將進一步提升客戶需求研究能力,抓住房地產行業消費升級的機遇,加大產品研發力度,聚焦與公司能力更加匹配的高價值目標客群與改善型需求,結合低碳環保、智慧科技的技術應用,提升產品附加值,保持本集團領先的盈利能力。

持續提升項目運營效率,繼續強化成本競爭優勢

本集團將進一步加強項目制運營管理,提升項目制運營團隊人員的專業能力,加強項目制運營的管理與決策效率,持續優化全景計劃、供銷存等數字化管理系統,持續提升項目運營管理精度與項目開發進度。

本集團將繼續強化成本領先優勢。通過加強施工工藝標準化,產品設計標準化,擴大集中採購物料的品類與採購規模降低成本。本集團還將繼續加強行銷費用、管理費用、財務費用等各項支出的管控,提升費效比,保持本集團領先的成本管控能力,持續為股東創造價值。

繼續加快構建全流程數字化管控系統,持續提升管理效率

本集團相信,中國房地產市場的高速增長期已經結束,未來行業增速持續下行,唯有具備精細化管理能力的企業方能生存與發展。本集團認為,代表最新科技成果與精益管理方向的數字化管理系統是提升企業管理效率的有效途徑。當前,本集團在房地產開發的進度管理、成本管理、品質管制、規劃設計管理、行銷及庫存管理等方面建立了多個數字化管理系統,建立了行業一流的數字化管理能力。本集團有信心在二零二零年建立行業領先的全流程數字元化管控系統,以精細化、精準的管控能力不斷提升管理效率。

加強人才培養,優化考核與激勵機制,推出股權激勵計劃

本集團作為具有30多年房地產發展經驗的企業,具備行業一流的人才隊伍及深厚的專業管理經驗。二零一八年,本集團將大力提升員工滿意度,加強員工關懷,加強各類人才的培訓與培養,建立開放包容的人才吸納體系,建立兼顧各級各類人才的差異化、個性化職業發展通道,建立橫向到邊、縱向到底,公平、公正的績效考核體系,持續優化具有競爭力的薪酬福利,持續打造專業、敬業、高效的員工團隊。

本集團現推出股權激勵計劃,將面向本公司逾400餘名中高級管理人員以及對本公司經營業績持續發展有直接影響的管理及技術骨幹人才和相關人員。此項股權激勵計劃,旨在激勵核心骨幹人才共享本集團銳意創新、加快發展的成果,為本集團實現又好又快的發展,為本集團長遠可持續發展提供保障。

保持財務穩健,有效防範風險

本集團將進一步加強財務管理能力,做到審慎理財,貫徹「現金為王,以收定支」的資金管理原則。本集團仍然將會大力擴展融資管道,充分利用境內外的融資平台,並加快資產周轉,強化資源保障能力,改善本集團的債務結構,為本集團業務發展提供強而有力的資金支援,確保本集團現金充裕,財務穩健,有效防範各類市場風險。

企業願景

本集團對中國房地產市場廣闊的發展空間充滿信心。二零一七年是本集團持續增長、發展蓄力的一年。董事局相信,憑藉本集團雄厚的實力,豐富的國際視野和經驗,正確的發展戰略,全國性均衡佈局,領導性的品牌和雄厚資金實力,透過不斷創新,持續提升行業內的獨特競爭優勢,化解風險,本集團將在二零一八年實現規模與利潤均衡增長,實現又好又快的發展。

二零一七年是本公司在香港聯交所上市25周年。本集團是中國房地產企業為數不多經歷多輪房地產週期,且在中國內地及港澳市場保持領先的企業之一。應對中國房地產市場正在發生的深刻變革,本集團順勢調整企業願景:成為卓越的國際化不動產開發運營集團。本集團以百年長青基業為長遠發展目標,以「拓展幸福空間,創造無限價值」為使命,堅持「正道篤行,創新致遠」的核心價值觀,致力於並最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值,和諧共贏。