2017年09月20日 下午05:32 (香港時間)

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業務回顧

00016 新鴻基地產

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物業銷售及租金收入 

物業銷售收益

連同合作項目的收益,回顧年內財務報表錄得的物業銷售收益為港幣四百三十三億五千六百萬元,來自物業銷售的溢利為港幣一百一十七億一百萬元,去年同期為港幣七十三億三千二百萬元。按所佔權益計算,集團在年內錄得破紀錄的合約銷售總額約港幣四百零七億元。自二○一六年七月起計算的合約銷售總額超過港幣一百二十億元。

租金收入 

集團的租金收入在年內穩定增長,連同合作項目租金計算,總租金收入按年上升百分之七至港幣二百一十億三千六百萬元,淨租金收入按年上升百分之七至港幣一百六十四億八千一百萬元。租金收入表現穩健是由於香港和內地物業的續租租金持續上升,以及新投資物業帶來的收益。 

香港地產業務 

土地儲備 

集團繼續物色機會增添地皮以補充土地儲備,在年內購入四幅地皮,總樓面面積合共一百八十萬平方呎,全部鄰近現有或快將落成的鐵路站,其中港鐵元朗站上蓋項目是集團主要的新增土地,將發展為大型商住項目,住宅單位的總樓面面積接近一百四十萬平方呎,間隔多元化;零售樓面約十萬零七千平方呎,將是集團旗下商場形點的一部分。集團其他新增地皮包括兩幅寫字樓用地,其中一幅毗鄰集團發展的九龍貿易中心。在今年六月後,集團購入沙田一幅總樓面面積四十三萬四千平方呎的地皮,用作發展優質住宅。

截至二○一六年六月底,以所佔總樓面面積計算,集團在香港的土地儲備為四千九百九十萬平方呎,其中二千零九十萬平方呎是發展中物業,二千九百萬平方呎是已落成投資物業。連同在今年八月購入的沙田住宅用地,集團在香港的土地儲備增至五千零三十萬平方呎。此外,按地盤面積計算,集團在新界持有逾三千萬平方呎農地,這批農地處於更改土地用途的不同階段,大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

在財政年結日後,觀塘巧明街98號完成更改為商業土地用途的程序,補地價金額亦已落實。這個合作發展項目的總樓面面積接近一百二十萬平方呎,落成後將進一步加強集團的投資物業組合。

地產發展 

香港住宅市場經歷約半年的調整期後,近月市況顯著好轉,成交量上升,買家對樓市的信心增加。一手市場頗為活躍,新盤的整體反應理想;二手市場市況回暖,且樓價有溫和反彈,但受到政府的需求管理措施影響,成交量與過往的水平比較仍然較低。整體住宅需求繼續得到多項利好的基本因素支持,包括低息率、供樓負擔水平合理、新婚人數處於高水平及家庭收入持續增加。

集團的發展項目經過精心設計,切合顧客不斷轉變的需要,深受各方讚賞。隨著一手住宅供應增加,買家在選擇眾多的情況下更加精挑細選。集團做好準備以迎接各種挑戰,繼續以客為先,為買家提供優質產品,並配以貼心的售後服務。卓越的質素突顯產品內在的價值,配合集團已建立多年的優質品牌,令產品對買家更具吸引力,加上專業和能幹的銷售團隊,使集團在過去一年錄得可觀的物業銷售額和滿意的毛利率。

年內,集團在香港的合約物業銷售額約港幣三百二十億元,來自不同類型的發展項目。這些項目包括何文田豪宅天鑄及其他地區的優質住宅如東涌東環第二期、將軍澳南的海天晉,以及元朗的Park YOHO Venezia和映御。非住宅項目方面,集團在今年四月推出位於長沙灣的W668,一個月內已接近售罄。

集團年內在香港完成四個項目,按所佔總樓面面積計算合共三百二十萬平方呎,其中逾三百萬平方呎是供出售的住宅物業,其餘是留作長線投資的零售物業。

投資物業

集團在香港建立了穩固的投資物業組合,總樓面面積約二千九百萬平方呎,包括優質零售樓面、寫字樓及其他物業,分佈廣泛。年內,這個多元化的組合繼續有滿意的表現,為集團帶來龐大及增長穩定的租金收入。

連同合作發展項目帶來的收益,集團在香港的總租金收入按年上升百分之七至港幣一百六十八億元,其增長是受續租及新租租金上升和新投資物業的收益帶動。出租物業組合的整體出租率保持在約百分之九十五的高水平。

零售物業組合 

在過去一年左右,本港零售市道呆滯,主要原因是訪港旅客減少及遊客消費額下跌。然而,集團逾一千萬平方呎零售物業的表現相對穩健,在回顧年內出租率高,續租租金上升。零售物業組合有滿意的表現是基於集團的商場具有多項優勢,包括行業及租戶組合配搭得宜、品牌根基穩固、服務細緻殷勤和位置方便。此外,商場不時與商戶合作,舉辦具吸引力的營銷活動以增加商場人流和銷售額。

發展中的新投資物業預期將繼續支持集團的租金收入增長,其中元朗形點商場將是貢獻最大的物業之一。形點一期在二○一五年九月開業,加上二期的翻新工程於最近完成,有助將形點成功塑造成區內一個發掘新樂趣的地點。商場匯聚不少首次進駐新界西北區的商戶,種類多元化,包括緊貼潮流的時裝品牌和特色食肆,為顧客帶來時尚的購物和餐飲體驗。回顧年內,形點一、二期的人流暢旺,為集團增添租金收入。

Grand YOHO基座提供約四十五萬平方呎零售樓面,是形點的擴展部分,預計在二○一七年開幕,預租進度良好;這個擴展部分設有一系列的消閒和娛樂設施,包括十二萬平方呎的戶外綠化空間,以及本港其中一間最大和最先進的戲院。擴展部分將由設有空調的行人天橋連接港鐵元朗站,令顧客和附近居民倍感方便。此外,元朗站發展項目的十萬零七千平方呎零售樓面亦會成為形點的一部分。在其餘樓面落成後,預計形點這個總面積達一百一十萬平方呎的商場會成為新界西北區一個領先的購物熱點,媲美新城市廣場在新界東的佳績。

將軍澳南的天晉匯由集團在區內多個住宅項目的零售部分組成,主力服務年輕家庭。隨著將軍澳南有多個住宅項目陸續落成,社區日漸擴大,天晉匯具備優勢,可以充分掌握當中的機遇。天晉匯第一期是天晉II基座的六萬六千平方呎零售樓面,已經全部租出,剛於今年八月底正式開幕。天晉IIIA、IIIB基座合共九萬五千平方呎零售樓面,計劃於二○一七年開業,預租反應令人鼓舞。位於海天晉的八萬平方呎零售樓面是天晉匯最後一期,落成後將令天晉匯的總零售樓面增至超過二十四萬平方呎。連同集團在將軍澳中心商場及PopCorn的所佔權益,集團在該區的所佔零售樓面將超過五十五萬平方呎,勢將成為區內備受歡迎的購物總匯。 

中期而言,北角匯及港鐵南昌站上蓋商場將是集團零售物業組合一股新的增長動力。北角匯的零售樓面為十四萬平方呎,上蓋部分是集團的優質住宅項目海璇,毗鄰港鐵北角站,位置四通八達。商場鄰近海濱長廊,為客人帶來與別不同的購物和消閒環境,顧客對象包括區內居民和港島東寫字樓的上班族。港鐵南昌站的優質商場提供約三十萬平方呎零售樓面,其佈局設計已踏入最後階段。商場位處正在活化的地區,日後可望成為區內地標,以及專業人士和區內年輕人的一站式購物點。

集團一直透過提高現有商場物業的資產質素,加強其零售物業組合的競爭力。港鐵旺角東站上蓋的新世紀廣場於二○一五年八月完成翻新工程,回顧年內的租金錄得顯著增長。葵芳新都會廣場正重新配置樓面以提高市場定位,預計工程在二○一七/一八財政年度完成。觀塘APM正計劃將在同一幢物業的十五萬平方呎寫字樓樓面改作零售用途,以擴大商場的規模;商場平台花園的戶外綠化工程將於二○一八年完工。

集團的主要商場包括國際金融中心商場、新城市廣場、東港城、荃灣廣場、大埔超級城、上水廣場和V City繼續有滿意的表現。為了讓顧客享有更佳的購物和消閒體驗,上述商場不時優化租戶組合及推出具吸引力的市場推廣活動,令人流和銷售額增加。新城市廣場近期引入一個國際級消費電子產品品牌的最新旗艦店,上水廣場則網羅更多國際護膚及健康產品品牌。集團旗下各商場亦定期推出新穎或適合一家大小參與的主題活動,部分是與商戶合作的推廣項目,其中APM再次展現充滿活力的一面,在商場推廣活動中加入虛擬實境技術體驗,為顧客增添樂趣。

寫字樓物業組合 

香港寫字樓租務市場保持穩定。傳統環球金融機構對本港寫字樓的需求平穩,而來自內地企業、保險公司和商務中心經營者的需求則有所增加。儘管本地經濟放緩,但以上利好需求的因素加上空置率低繼續支持著寫字樓租務市場。 

集團旗下寫字樓的總樓面約一千萬平方呎,分佈於本港各區,繼續在市場處於領導地位。集團憑著深受信賴的品牌、以客為先的物業管理服務,加強了旗下寫字樓的競爭力,令物業成為租戶的理想之選。年內,集團的寫字樓組合保持高出租率,續租租金上升。

國際金融中心在中環寫字樓市場備受推崇,憑藉這個優勢,寫字樓樓面接近全部租出,續租租金上升。國際金融中心的質素卓越,加上具備世界級建築規格和最先進的設施,一直備受追求尊貴辦公室選址的租戶歡迎。作為黃金地段的地標,國際金融中心將繼續受惠於中環核心區寫字樓供應緊張及空置率低等因素。

環球貿易廣場坐落機場快線九龍站上蓋,盡享地利。大樓享有壯麗的海景,連接各項公共交通系統,其網絡無可比擬。跨國企業一直深受環球貿易廣場多項特色吸引,包括出色的建築質素、結合環保設計的頂級設施和貼心的管理服務。這幢卓越的大樓既能保留原有的優質租戶,亦能繼續吸引其他主要的企業承租。年內,環球貿易廣場的續租租金升幅可觀,出租率上升。

創紀之城位於活力不斷提升的東九龍,這個寫字樓建築群規模龐大且鄰近港鐵站,在年內繼續表現不俗,出租率保持在高水平,租金上升。創紀之城憑藉優質配套和較大的樓層面積,一直受到跨國企業和保險公司歡迎。

受惠於新舊租戶的持續需求,集團其他優質寫字樓如灣仔新鴻基中心和中環廣場、旺角新世紀廣場、沙田新城市中央廣場和葵芳新都會廣場均繼續表現良好。 

集團對寫字樓的維修保養周全,並會定期翻新物業,積極提高寫字樓組合的競爭力。集團今後會繼續努力提供優質物業和服務,達至可持續增長。 

內地地產業務 

土地儲備 

截至二○一六年六月底,按所佔樓面面積計算,集團在內地的土地儲備為六千九百九十萬平方呎,其中約五千七百八十萬平方呎是發展中物業,逾六成將興建優質住宅或服務式公寓。此外,集團持有一千二百一十萬平方呎已落成物業作為長線投資,主要是位於上海、北京和廣州優越地段的優質寫字樓和商場。 

地產發展

儘管近期有個別城市推行樓市調控措施,但內地住宅市場於回顧年內在有利的整體政策環境下表現不俗。住宅需求穩健加上買家信心充裕,令一線城市的樓價進一步上升;其他城市的庫存水平亦顯著下跌,成交量增加。由於發展商積極補充土地儲備,令土地市場的氣氛熾熱,一線和主要二線城市頻頻有地皮以破紀錄的價格成交。

按所佔權益計算,集團年內在內地錄得的合約銷售額約人民幣七十五億元,表現令人鼓舞。合約銷售額主要來自上海兩個全資擁有的指標項目,分別是陸家嘴金融貿易區濱江凱旋門的豪華服務式公寓和住宅單位,以及浦西淮海中路上海天璽的精品式住宅。集團已在年內推售的項目亦包括佔百分之三十三點三權益、位於廣州珠江新城的天盈廣場東塔,以及全資擁有的東莞瓏匯,市場對以上項目皆反應理想。

集團繼續運用本身的專長和經驗,在內地發展高級住宅和地標式綜合項目。集團於年內落成的項目按所佔總樓面面積計算合共逾一百六十萬平方呎,當中廣州珠江新城的IGC商場會留作出租。整體而言,集團旗下項目品質卓越,深受顧客讚賞。

投資物業

過去數年,集團在內地的投資物業組合顯著擴大,成為集團總租金收入的重要來源之一。連同合作發展項目帶來的收益,來自內地的總租金收入按年增長百分之十二至人民幣二十九億六千八百萬元,增長主要是受續租租金上升及新投資物業增添的收益所帶動。

在根基穩固的優質品牌及上海國金中心商場和上海環貿IAPM均取得成功的基礎上,集團跨步向前,在廣州優越地段發展兩個優質商場。集團佔百分之五十權益的天環於今年三月試業,項目位於繁華的天河區並坐落廣州中軸線,商場面積約九十萬平方呎,網羅不同類型的國際品牌、食肆、娛樂及消閒設施,部分是首次在廣州開業,吸引中高端市場的消費群,商場開業以來,人流一直穩定增長。

集團另一個位於廣州的新商場是佔百分之三十三點三權益的IGC。IGC是天匯廣場的商場部分,預計在今年稍後開業。商場樓高八層,總樓面面積約一百萬平方呎,將成為珠江新城中央商業區全新的一站式購物點,吸引行政人員、商務旅客及高消費的居民。IGC具備多項獨特的元素,包括兒童遊樂設施和設備先進的戲院,為顧客增添消閒娛樂體驗。商場的跨層餐廳充分利用建築物的玻璃幕牆將珠江的美景引入室內,是廣州獨享這種景致的跨層食肆。IGC的租務進展令人鼓舞。

集團全資擁有的徐家匯中心項目將進一步壯大集團在上海的業務規模。這個龐大的項目坐落浦西徐匯區核心地段,總樓面面積約七百六十萬平方呎,規模超越上海國金中心及上海環貿廣場的總和。項目分期發展,將提供約四百萬平方呎優質寫字樓、三百萬平方呎高級零售樓面和一間豪華酒店。項目一期位於華山路,將有十八萬平方呎的寫字樓及一間三十三萬平方呎的商場,工程進展順利。一期寫字樓吸引提供各式專項服務的企業有意承租,預期租戶在二○一七年上半年入伙;商場部分預計在二○一八年開業,前期推廣的反應令人鼓舞,不少國際級商戶正跟商場洽談租務事宜。項目二期正進行上蓋工程,將提供三十二萬平方呎寫字樓,以及約四萬五千平方呎零售樓面。

徐家匯中心項目將有多條行人天橋和隧道,連接周邊的知名商廈及歷史建築。項目餘下期數的建築物包括一幢高三百七十米的摩天寫字樓,備有先進的科技和基礎設施,成為區內優質寫字樓的新標準。項目內的大型高級商場前臨虹橋路,將直通徐家匯地鐵站,該站是三條地鐵線的交匯處;商場會引入眾多著名商戶和供應佳餚美饌的戶外食肆,室內外均設有先進且極具吸引力的數碼娛樂設施,為徐匯區的零售市場帶來新氣象。徐家匯中心項目全面落成後,將成為上海市極具代表性的綜合項目。

南京國金中心是集團另一個主要的發展中投資物業,坐落河西商業核心的地鐵站上蓋,是兩條地鐵線的交匯處,將規劃成市內全新的地標式綜合項目,工程進展順利。項目內的二百萬平方呎優質寫字樓已展開前期推廣,吸引不少潛在租戶,包括律師事務所、知名銀行和保險公司。南京國金中心亦設有逾一百萬平方呎的豪華商場,多個頂級國際品牌極有興趣承租。中長期而言,這些在建中的綜合發展項目陸續落成後,將成為集團經常性收入的重要來源,特別是徐家匯中心項目。

回顧年內,集團多個備受讚賞的內地綜合項目繼續表現理想。上海環貿廣場的環貿IAPM錄得高出租率,並進一步提升租戶組合,引入的店舖包括一間特色食肆及多間運動服裝旗艦店,這批商戶均是首次進入內地市場。商場並推出一款容易操作的手機應用程式,方便顧客搜尋最新優惠。隨著地鐵十二號線延線於近期通車,環貿IAPM在年內錄得的人流和商戶銷售額均穩步上升。上海環貿廣場一期寫字樓全部租出,續租租金顯著上升;二期寫字樓的需求穩健,錄得較佳的租金水平,其需求來自各行各業的知名跨國公司。 

上海國金中心商場直駁陸家嘴地鐵站,是優質的消閒和購物總匯,年內的續租租金升幅令人鼓舞,且出租率高。商戶售賣的各國高級商品琳瑯滿目,加上設有多間優質食肆,令商場在市內顯得格外突出;此外,商場推出會員計劃以加強顧客對商場的愛戴和忠誠度,吸引不少高消費客群。以上的元素為客人帶來耳目一新的購物體驗。上海國金中心商場深受較著重品味的顧客喜愛,為了進一步加強這個獨特定位,商場舉行結合藝術元素的時裝和珠寶展覽,大部分展品是首次在內地展出。連接商場和周邊建築物的行人隧道即將啟用,顧客出入時倍感方便。集團在上海國金中心持有的寫字樓樓面接近全部租出,租戶主要是國際級銀行和專業服務機構,整體租金水平理想。

北京APM位於王府井傳統購物區,網羅各類風格時尚的商戶及人氣食肆。商場集合一批普及的高級品牌,進一步提高對當地年輕人和遊客的吸引力。商場將會透過翻新主要入口提升市場定位,並計劃增設美食大道以優化其餐飲組合。回顧年內,北京APM的商戶銷售額穩定增長,續租租金上升。 

其他業務 

酒店 

回顧年內,在訪港旅客人數下跌的情況下,香港酒店業的經營環境面臨挑戰。然而,集團在香港的酒店雖然溫和下調房價,但平均入住率仍能達到較高的水平,主要是基於旗下酒店的品牌具有良好的聲譽,加上服務出色及營銷策略發揮成效。 

集團旗下的豪華酒店包括香港四季酒店、香港麗思卡爾頓酒店和香港W酒店,各間酒店憑藉位處黃金地段,加上具備卓越的設施和優越的形象,於年內在高級酒店市場保持領導地位,房價亦相對穩定。集團旗下的帝苑酒店、帝都酒店、帝京酒店、帝景酒店及兩間位於將軍澳的優質酒店繼續為顧客帶來愉快的住宿體驗,入住率保持在百分之九十以上的高水平。此外,集團正在發展北角海旁的酒店和位於沙田的優質酒店,前者是北角綜合項目的一部分,後者是帝都酒店的姊妹項目。 

上海浦東麗思卡爾頓酒店是上海國金中心綜合項目的一部分;回顧期內,隨著到訪上海的遊客穩定增加,上海麗思卡爾頓酒店的收入穩健增長,住宿和餐飲業務的表現均令人鼓舞。上海國金中心的寫字樓為酒店帶來高消費且穩定的企業客戶,所產生的協同效應繼續令酒店業務受惠。 

電訊及資訊科技 

數碼通 

數碼通在年內錄得的淨溢利較之前一年為低,原因是前一年來自熱門手機銷售的溢利遠較回顧年度為高。年內來自本地流動通訊服務的核心收益有所改善,為日後業務增長奠下良好的基礎。數碼通亦在多個環節上投放資源,進一步提升用戶體驗及顧客對品牌的愛戴。集團對數碼通的前景抱有信心,會繼續持有該公司作長線投資。 

新意網 

回顧年內,新意網的收益和基礎溢利均錄得穩健的增長,傳統客戶包括金融機構以至新興客戶群如雲端服務供應商的數目皆顯著增加。從基礎設施、服務和網絡接駁方面進一步提升新意網的優質數據中心業務一直是公司的願景。沙田MEGA Two全幢改造工程正進入最後階段,完工後將如柴灣MEGA-i一樣,成為頂級的數據中心。將軍澳的MEGA Plus正如期興建,這幢最先進的數據中心預計在二○一七年落成。以上數據中心將確保新意網具備規模,讓客戶可以從中揀選設置其資訊科技基礎設施的理想地點。 

基建及其他業務 

集團的基建和運輸業務在回顧年內有滿意的表現。威信集團取得滿意的業績,三號幹線(郊野公園段)的交通流量全年保持相對穩定。儘管空運需求偏軟,但機場空運中心的租金收入保持增長。香港商用航空中心受惠於商務旅遊需求持續穩健,但已開始面對香港國際機場升降時段出現競爭所帶來的挑戰。受到宏觀經濟環境影響,整體海運市場仍然疲弱,但處理冷藏和散裝貨物方面的需求增加,帶動香港內河碼頭的業務穩健增長。集團全資擁有的一田是本港主要的百貨公司及超級市場營運商之一,雖然零售環境面對挑戰,但一田的表現不俗且錄得業務增長。