2018年01月23日 上午01:52 (香港時間)

詳細報價

業務回顧

00823 領展房產基金

70.500 0.300 (0.424%)

我們的四大策略重點繼續讓我們為持份者提供更高回報,令我們逐步實踐「成為世界級的房地產投資及管理機構,服務社群並提升其生活質素」的抱負。年內,我們透過提升增長動力從而鞏固我們的營運平台,實行審慎的資本管理策略,並支持員工、商戶及社區發展。

建立具有更高生產力及更具質素的物業組合

提高物業組合的質素可令我們增長持續及締造長遠價值。我們的物業組合涵蓋超過150項香港物業(逾11,000份租約)及三項中國內地物業,為商戶提供一個強大的發展平台。於回顧年度內,我們維持高出租率,商戶銷售表現較香港整體零售市場為佳,而我們繼續憑藉資產管理方面的專業知識,透過卓有成效的業務增長動力(即管理、提升、收購、出售及發展),不斷提升我們的物業組合。

管理

物業管理是我們的主要增長動力。通過我們在過去十年所累積的資產管理知識,我們持續不斷提升商戶組合,為顧客提供更多及更佳的零售選擇,並提高營運效率。

憑藉對資產管理的專業知識,我們於2016年4月推出資產管理模式,設立專責而富有經驗的資產經理團隊,加強以客為本,並提高生產力及資產的財務回報。每位資產經理直接負責其獲委派的資產組合的整體表現,並就租務、物業及顧客服務作出全面性的協調,從而提供優質的顧客體驗及營運效率。此資產管理專業知識的累積有助推動物業表現之餘,亦帶來長遠價值及增長。我們將擴展此模式的覆蓋範圍至九個物業群的逾40個零售物業,並計劃將這全方位的資產管理策略推廣至整個物業組合,以達致更佳的營運及財務表現。

香港物業組合

零售

年內香港零售市場充滿挑戰。然而,鑒於我們專注於大眾市場必需品行業,物業組合的表現繼續顯示出其抗逆力。於2017年3月31日,物業組合的租用率維持於96.1%。年內的續租租金調整率保持強勢,達23.8%,而零售租金則按年錄得4.2%增長。平均每月租金由2016年3月31日之每平方呎50.0港元上升至2017年3月31日之每平方呎55.3港元。

停車場

按估值佔我們香港業務18.9%的停車場持續為收入增長帶來貢獻,按年錄得5.1%增長。我們的「泊食易」手機應用程式及優化的購物環境推動商場的訪客數目上升,於時租泊車位方面更為顯著。新登記私家車的數目持續上升,亦使我們旗下停車場的泊車位需求日益增加,停車場收入亦相應提升。

截至2017年3月31日止年度,每個泊車位每月收入按年增加10.7%至2,239港元。

中國內地物業組合

我們於中國內地的其中兩項物業—北京歐美匯購物中心以及上海領展企業廣場1座及2座(前稱企業天地1號及2號)繼續錄得強勁業績。由於領展企業廣場1座及2座帶來全年貢獻,該兩項物業年內的收益及物業收入淨額分別達到5.74億港元及4.59億港元,按年增加36.3%及47.6%。

兩項物業均全數租出,創造價值之餘並提升我們整體的物業組合質素。本年度,歐美匯購物中心的零售續租租金調整率為37.1%,而領展企業廣場1座及2座的辦公室續租租金調整率為10.8%。

提升

資產提升是多年來一直推動我們增長的關鍵要素。我們透過細心的規劃及執行資產提升項目,將物業組合的資產重新定位及活化,從而釋放其潛在價值。提升後的物業不單為商戶和顧客營造更具吸引力的零售環境及滿足消費者不斷變遷的需要,更為基金單位持有人帶來良好的財務回報。

年內,我們完成九個資產提升項目,包括天澤商場、利東商場、蝴蝶廣場、秀茂坪商場、TKO Gateway(前稱厚德商場)、大興商場、天耀廣場、富東廣場及華明商場。這些物業分別進行了簡單翻新以至大型改善工程等不同程度的提升,九個資產提升項目均達到高於15%的投資回報目標。

屯門蝴蝶廣場的提升工程包括鮮活街市的內部和外觀之大型粉飾,活化後的鮮活街市成為了商場的新亮點,同時帶動客流量及泊車票數的增長。

厚德商場在完成提升工程後獲重新命名為 TKO Gateway,並成為領展於將軍澳區的都會商場。經重新命名的 TKO Gateway展現嶄新的商場佈局、新穎的設計以及經提升的零售產品供應,吸引了來自將軍澳區外的顧客群。憑藉便利的公共交通網絡,經重新定位後的 TKO Gateway成為了區內的樞紐,以及深受歡迎的購物及美食總匯。

天耀廣場的提升工程包括將一個傳統街市轉化為設有空調的零售空間,打造充滿活力的購物環境。天耀廣場的露天市集引進了優質的零售商戶及餐飲選擇,為當地社區提供一個全新的聚腳點。此項提升工程加強了與鄰近天盛商場的協同效應,而天盛商場透過於2016年完成的資產提升已擴闊及全面翻新其鮮活街市。

隨著人口結構的轉變、房屋發展及連接各區的交通網絡擴展帶來的社區連繫,我們於利東商場、秀茂坪商場、大興商場、富東廣場及華明商場均執行並完成資產提升工程,提升後的商場為商戶提供更佳的營運平台以及為顧客提供更多種類的零售產品。

貫徹此項卓有成效的資產提升策略,我們現正進行15個提升項目,另有6個項目快將展開,同時亦有逾18個其他項目正於審批階段,將資產提升計劃伸延至2023年。

除了我們所進行的資產提升項目外,在由街市營運商經營的33個鮮活街市中,有7個亦已於年內完成提升。這些鮮活街市經創新提升後,為顧客打造舒適的購物環境。

收購

我們的一貫策略為透過增添具收入增長潛力的資產,從而提升我們的物業組合質素以達致每基金單位分派的可持續增長。

年內,我們以代價59.10億港元收購了香港旺角彌敦道700號,該項收購已於2016年4月15日完成。該物業位於旺角的心臟地帶,並與港鐵站連接,其翻新工程正在進行且進度良好,預期於2017年底左右開業。翻新後,經嶄新設計的商場部分將提供一個年輕及充滿活力的購物環境,並將成為旺角的新零售地標,而大樓部分將為服務業及半零售業提供理想的營商環境。目前該物業正在進行積極預租當中,並將定位為領展的都會商場。

於財政年度結束後,我們於2017年4月公布收購位於廣州的「廣州西城都薈廣場」,代價為人民幣40.65億元,收購已於2017年5月11日完成。廣州西城都薈廣場是珠江三角洲地區內少數新近落成的優質商場之一,位處於策略性地理位置之荔灣,是廣州人口密集及表現卓越的零售區。交易完成後,該物業即時為我們帶來盈利貢獻。是次收購是我們對中國內地現有物業組合另一項重大的戰略性擴充。

展望未來,我們將繼續在嚴格的管治紀律下,檢視不同市場所潛在的機遇,並集中投資於香港及中國內地一線城市核心商業中心區具長遠增長潛力的大眾市場零售物業以及優質甲級辦公室。

出售

透過出售缺乏協同效益及增長潛力有限的非核心資產,我們繼續實現資本循環及提升資產物業組合的質素。

於2016年5月,我們完成出售九項物業,總代價為36.52億港元,較2016年3月31日的估值總額溢價19%。我們於2017年2月出售另外五項物業,總代價為36.36億港元,較2016年9月30日的估值總額溢價29%。

作為我們資本循環策略的一部分,我們將出售的所得款項用於償還債務、從市場回購基金單位以抵銷減少的分派以及為投資新優質資產提供資金,以推動增長並給予基金單位持有人可觀的回報。

發展

我們與南豐發展有限公司位於九龍東海濱道77號的合營發展項目海濱匯,其建造工程進度理想。我們已成功落實摩根大通為主要租戶,而摩根大通亦已落實預租至少四分之一的辦公室面積。此頂尖的甲級商業發展項目已取得領先能源與環境設計(LEED)鉑金級、綠建環評(BEAM Plus)鉑金級及健康建築標準(WELL)金級之前期認證。我們目標是提前於2019年年初完成建造工程。

透過嚴謹的成本控制,我們亦得以節省建造成本。該項目的估計發展費用總額(包括地價)已由105億港元減少至99億港元,較原來預算節省5.7%。節省成本亦將帶來更佳的投資回報。