中国房子够34亿人居住？为什么房价还在上涨

【原创】中国房子够34亿人居住？为什么房价还在上涨

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

今年早些时候，曾出现过一项所谓的非官方数据，认为中国的房子已经够34亿人居住，这还不包括农村自建房、小产权房等房源。而住建部相关专家则表示，现在中国住宅人均套数已达1.1套，人均建筑面积约为35-40平方米。也就是说，如果按照一家三口来核算的话，平均每家的住房可以达到3.3套。因此，有人问，既然住房已经“宽裕”到如此地步了，为什么房价还在涨呢？

这个问题问得好，问到点子上了。因为，按照市场供求关系，如果住房供应确实达到了这样的水平，房价应当跌，而不是涨。那么，为什么还在涨呢？显然，问题可能并不那么简单。而应当从多角度、多层次、多方面来分析。

先来看房子够34亿人住的概念，什么叫够住？多大面积为够住，这里所说的可以供34亿人居住，人均面积是放在多少的。10平方米？20平方米？30平方米？还是50平方米？因此，人均面积多少，对于够多少人居住很重要。因此，套数多少应当更合理。

事实上，非官方提供的这个数据，是完全用理论来死搬硬套的。殊不知，理论上测算的与实际表达的并不完全相同。所以出现房子够34亿人居住的观点，完全是按照目前的商品房面积除以一定人均面积得出的。那么，这里所说的人均面积是否合理呢？如果不合理，就意味着数据存在问题。就算合理，分布也会存在差异的。有钱人，按照这个面积是远远不够的。譬如一套别墅，大一些的可能相当于普通居民几套。可是，富人就一家人在住，甚至只有几口人在住。在这样的情况下，人均面积就存在很大问题，一套房子被居住的人就会很多，实际则远没有那么多。

事实是，按照目前居民住房的实际情况，实际居住面积超过平均面积的比重是比较大的。也就是说，无论是有钱人还是钱不多的中产阶层，他们所住房屋的面积，都是超过平均面积的。因此，所谓的住房面积与所能解决的住房人数，是存在差距的。假如差距在30%的话，现有住房能够提供的居住人口，绝对达不到34亿，而可能在24亿左右。而从各地别墅分布以及超过平均面积的住房分布来看，这一数据可能还是比较保守的。实际能够容纳的居住人数，还要低于24亿。

再来看房产的分布，严格地讲，对于普通居民来说，一般都是每户一套，平均三人居住。有的则和父母居住，尤其是父母在农村的，把老人接到城市一起居住的还比较多。这类居住家庭至少占全部住房数的一半以上。也就是说，一家三口居住的房产是主流。剩下的，就很难说了，大多是多套房产，有超过两套的，有超过五套的，还有超过十套甚至更多的。有的是投资，有的是炒房，有的则是腐败房。

同时，库存房也是不可忽视的重要因素。有关机构得出的结论是，全国空置房大约有6000万套。6000万套是什么概念，就是可供至少1.8亿左右人口居住。实际上，空置房应当超过这个数据。而实际的房产面积，也是人均面积所不能比的。实际房产面积应当在人均面积的1.5倍以上。

这也意味着，所谓的可供34亿人口居住，在已经打了7折的情况下，对已经购房者占有的房产面积来看，又要在原有的基础上至少打7折，也就是对折了。再剔除空置房，剩下的房产也就非常有限了。而随着农村居民大量到城市购房，城市住房的供应量就会出现相对不足的现象，房价上涨也就有了借口和空间。

也就是说，如果把空置房全部释放，再提供一些租赁住房，现在的房子确实已经够了。但是，多套房拥有者，是不可能将房子轻易抛掉的。因此，房价也就很难下跌。加上地方还在推动城市建设，客观上也让房价上涨的基础很扎实。

所以，近期内的房价还会稳如中略升，随着政策作用的持续发挥，预计到明年一季度房价可能会遇到拐点，出现平衡下跌现象。至于下跌的幅度，应当是非常小的，是温和下跌，而不可能出现大的下跌。

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作者：云掌财经/谭浩俊