物业企业正荣服务拟港股IPO，担忧商誉减值亏损风险

　　1月3日，资本邦讯，正荣服务集团有限公司(下称：正荣服务)向港交所主板递交IPO申请文件。

　　正荣服务是中国一家全国布局的综合性物业管理服务提供商，为住宅和非住宅物业提供多样化的物业管理服务。欧宗荣是正荣集团的创办人，正荣地产集团及集团亦由此成立。彼欧宗荣于物业开发及建设行业拥有逾20年经验。正荣服务在中国提供物业管理服务逾15年。根据中指院的数据，2019年，按综合实力计，正荣服务位列2019中国物业服务百强企业第22名1。根据中指院的资料，正荣服务为中国增长最快的物业管理公司之一，按2018年收益及净利润的增长率计，正荣服务在2019物业服务百强企业首三十名中分别排名第四及第七。截至2019年9月30日，正荣服务在34个城市拥有136个在管项目，覆盖中国四个地区，即长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区。截至同日，正荣服务在管项目的总建筑面积约为2,100万平方米，总签约建筑面积约为3,440万平方米。正荣服务的业务涉及服务各类物业，包括住宅及非住宅物业，如政府公建、写字楼、工业园区和学校等。

　　正荣服务拥有三条业务线，即(i)物业管理服务、(ii)非业主增值服务及(iii)小区增值服务，构成提供给客户的综合服务产品，涵盖整个物业管理价值链。

　　财务方面，正荣服务的收益由2017年的人民币272.9百万元增加67.2%至2018年的人民币456.3百万元，并由截至2018年9月30日止九个月的人民币320.6百万元增加61.2%至2019年同期的人民币516.9百万元。正荣服务的净利润由2017年的人民币20.3百万元增加94.6%至2018年的人民币39.5百万元，并由截至2018年9月30日止九个月的人民币28.5百万元大幅增加至2019年同期的人民币74.3百万元。

　　资本邦提示，正荣服务的大部分业务集中在长江三角洲地区、海峡西岸地区及中西部地区，若这些地区的政府政策或商业环境出现不利变动，正荣服务的业务可能会受到不利影响。

　　正荣服务专注于经济发达地区人口密度高的城市，正荣服务的大部分业务集中在长江三角洲地区、海峡西岸地区及中西部地区。截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，正荣服务在长江三角洲地区、海峡西岸地区及中西部地区分别管理总建筑面积约为9.1百万平方米、12.3百万平方米及20.5百万平方米的物业，分别占截至该等日期正荣服务在管物业总建筑面积的约96.7%、97.5%及97.9%。正荣服务来自长江三角洲地区、海峡西岸地区及中西部地区的物业管理服务的收益分别占正荣服务于2017年、2018年及截至2019年9月30日止九个月总收益的约97.0%、96.6%及97.2%。由于这种集中情况，长江三角洲地区、海峡西岸地区及中西部地区政府政策或商业环境的任何不利变动将会对正荣服务的业务、财务状况及经营业绩产生重大不利影响。

　　此外，正荣服务或会确认与正荣服务收购有关的商誉减值亏损。截至2017年12月31日，正荣服务就收购江苏爱涛录得商誉人民币19.5百万元，占正荣服务截至2017年12月31日总资产的2.7%。这反映支付予江苏爱涛的现金代价总额人民币20.0百万元与可识认净资产的公平值总额人民币0.5百万元之间的差额。截至2019年9月30日正荣服务就收购江苏苏铁70%的股权录得商誉人民币40.0百万元，占截至2019年9月30日正荣服务总资产的4.0%。这反映支付予江苏苏铁的现金代价人民币70.0百万元与其可识认净资产的公平值总额人民币42.8百万元之间的差额。正荣服务通常每年对商誉进行减值测试。当资产的账面价值超过其估计可收回金额时，确认减值亏损。在进行减值评估时，使用反映货币时间价值和资产特定风险的当前市场评估的税前折现率，将估计的未来现金流量折现至其现值。与估计未来现金流量或税前折现率有关的假设变动可能会降低资产的估计可收回金额。

头图来源：123RF

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