大悦城：中信证券、广发证券等4家机构于8月31日调研我司

2021-09-01日大悦城（000031）发布公告称：中信证券、广发证券、海通证券、华夏基金(香港)于2021-08-31日调研我司，本次调研由董事、总经理 曹荣根,董事、副总经理 姚长林,总会计师(财务负责人) 吴立鹏,总法律顾问、董事会秘书 宋冰心,副总经理 郭锋锐,商业管理中心总经理 田维龙负责接待。

本次调研主要内容：
一、公司战略及2021年上半年经营情况介绍公司董事、总经理曹荣根对公司2021年上半年经营情况进行了说明,主要如下:(一)公司的战略和定位公司为中粮集团唯一的地产业务平台,旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:
00207.HK),其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城2市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。公司从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公司的优势,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域,聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群的核心重点城市。(二)2021年上半年经营情况2021年上半年,面对行业调控政策频密、行业毛利率持续下降、后疫情时代等复杂经营局面,公司牢牢聚焦高质量发展,落实严紧细实的工作作风,深化劳动、人事、分配的三项制度改革,优化市场化的考核激励机制与人员编制标准,出台了一系列改革举措,以体制机制活力推动高质量发展。同时,公司深入贯彻精细化管理要求,控周期、提效率、降成本,项目开工开盘周期较2020年持续提升。销售方面,上半年公司实现销售额(全口径)359.59亿元,同比增长20.32%,销售面积(全口径)163.32万平方米,同比增长37.88%。公司实现全口径销售回款340.01亿元。截至7月末,公司已实现签约金额约490亿元。投资拿地方面,上半年公司获取项目10个,目前公司已进入了全国38个城市(含香港),新增土地面积90万平方米,新增土储计容建筑面积202万平方米,土地款3总额215亿元,平均楼面价为10,666元/平方米,平均溢价率为14%。投资物业方面,公司持有12个已开业购物中心总建筑面积262.60万平方米,可出租面积共计91.25万平方米,上半年平均出租率94%。公司已通过轻资产模式运营3个大悦城项目,位于天津、昆明、鞍山,商业面积约44万平方米;已获取尚未开业的轻资产大悦城2个,位于长沙、无锡等城市,商业面积约32万平方米。资金方面,报告期末,公司有息负债余额735.68亿元,平均融资成本降至5.06%,较2020年下降0.04个百分点;公司现金短债比1.44;净负债率95.19%;扣除预收账款后的资产负债率71.10%。
二、互动问答环节
1、目前行业会淘汰部分产能,大悦城能否进一步扩张规模?管理层的利益和公司的利益如何把握,未来会不会做员工和管理层的激励方案?答:目前房地产市场进入由高速发展向中高速发展的转型时期,同时由规模扩张向可持续发展转型。战略方面,公司坚持以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式,通过持有型业务优质的运营,持续贡献稳定的收入,穿越周期,对公司发展形成支撑。对于销售型的业务,公司会更好地把握城镇化机会,通过稳健的发展策略推动规模扩张。业务模式方面,公司利用商业运营和品牌的优势,通过轻重并举加快商业项目的拓展。4公司继续推进劳动、人事、分配三项制度的改革,优化市场化的考核激励机制与人员编制标准,出台了一系列改革举措,通过收益共享和风险共担、强问责的机制来保证各项目标能够顺利往前推进,以体制机制活力推动高质量发展。
2、公司对商业地产市场和后续的发展有什么样的看法?答:新发展格局下国家提出全面促进消费,将扩大内需作为经济增长的基本动力,为商业发展带来利好空间。同时国家明确加快大都市圈和城市群发展,城市发展分化加剧,购物中心市场将实现“结构性增长”。不断变化的城市格局、人口结构、消费偏好的变迁,都将是购物中心结构性增长的核心原因。大悦城商业将充分利用行业结构性增长机会,结合城市能级、经济水平及商业数据,对城市进行战略分级,因城施策。优先聚焦已经进入的城市并持续深耕,深挖优势区域护城河,从而提高品牌的话语权。
3、公司上半年结算毛利率不高,未来毛利率趋势如何?公司下半年拿地的资金以及现金流的铺排?答:公司上半年的综合毛利率是30.02%,同比降低14.72个百分点。其中,投资物业及相关服务毛利率65.24%,同比增加3.28个百分点。商品房销售及一级土地开发毛利率22.12%,同比减少21.18个百分点,主要是本期低毛利率产品收入占比增加。公司毛利率变化和行5业整体趋势一致,未来毛利率水平会根据不同项目结算周期在各年度之间略有波动。上半年经营性现金流流出较大,主要是本期项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加所致。报告期末公司持有货币资金约264.6亿,公司融资成本较低,平均融资成本5.06%。下半年将继续加快回款,开源节流,保障现金流安全。
4、过去购物中心行业发展很快,未来大悦城开业扩张计划如何?是否有境外REITs计划?答:面对未来扩张,大悦城一方面要高质量发展和规模并重,同时在轻资产管理输出上加快步伐。今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业,总计商业面积65.9万平方米。我们高度关注并积极研究市场REITs案例,梳理符合条件的项目。如有相关计划,公司将及时履行信息披露义务。
5、公司2021年有千亿的销售目标,不知道有没有策略和应对措施完成销售目标?答:1到7月份公司完成了接近500亿的销售。根据公司的十四五战略发展规划及实际的土地储备、货量储备,公司有信心完成销售目标。公司持续关注各城市销售政策的变化情况,在售项目及时做出应对反映,调整销售6策略,对非核心地段的项目坚决去化。

大悦城主营业务：房地产开发经营、国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)、建筑技术咨询、进出口贸易。

大悦城2021中报显示，公司主营收入142.48亿元，同比上升16.92%；归母净利润6.15亿元，同比上升8.65%；扣非净利润6.02亿元，同比上升6.22%；负债率76.87%，投资收益-61536.17万元，财务费用5.06亿元，毛利率30.2%。