物企IPO大撤退，“收并购”成规模增长主路径

11月4日，资本邦了解到，近日，物企IPO潮已陷入停滞阶段，距离上一次物企成功登录港股已经过去三个多月。7月16日，康桥悦生活和融信服务上市。

而当前排队IPO的物业公司中，据港交所披露，海悦生活、明宇商服、中梁百悦智佳等批量物企均在今年4月下旬递表，目前招股书因满6个月而未通过聆讯，被标注为“失效”状态。稍早之前，天誉青创、新力服务的招股书也因过期失效，阳光智博则主动撤回。

Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。

物企经历了什么？风向开始从“寻求上市”向“收并购”方向转换。

中国指数研究院发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》显示，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

其中，除了中小房企间的报团取暖，“大鱼吃大鱼”的现象愈发明显，即出现不少背靠房企母公司的物企之间的收并购案例。如年内碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%。

频繁收并购的背后，是整个物业服务行业集中度的提升，收并购和成立合资公司，成为物企外拓发展的新路径。

根据机构测算，2020年百强物业企业管理规模集中度达33%，TOP10企业集中度达11%，较2015年的18.1%与6.9%几近翻倍。

不少企业亦对未来的发展规模提出新的目标，如碧桂园服务计划到2025年实现营收千亿元的目标、世茂服务也在2021年中期业绩会表示，2022年企业计划增加合约面积2亿平方米，其发力重点就是收并购，同年收并购占比增至60%，外拓和内生分别为30%和10%。

值得注意的是，按照港交所修改后的主板盈利规定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申请人三年累计盈利不得低于8000万港元，盈利门槛提升了60%。

在此情形下，大多数中小物业公司上市或更难。中指研究院物业事业部高级分析师王友煊分析，首先，大型物业企业资金充沛，足以开展大规模的收并购。其次，头部物业企业的市场占有率远没有达到行业天花板。再次，出于战略发展的需要，企业扩张不会止步于此，“今年以来，物业企业争先提出未来三五年的规模实现5-10倍的增长目标，收并购依旧是企业直接快速获得交付面积的有效途径。”

兴业证券则认为，未来3至5年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。