销售难望项背、融资成本高企，小房企的2019怎么拼？

原創

2018年7月12日，来自中国江苏的房地产开发商弘阳地产（01996-HK）正式在港股主板挂牌，成为又一家顺利赴港上市的內房企业。时间转眼到了2019年，1月10日晚间，上市刚刚好半年的弘阳地产公布了其截至2018年12月31日止全年未经审核营运数据，这令外界得以大致了解其去年全年的经营状况。

去年全年合约销售473亿元，小房企难望老大哥项背

公告资料显示，2018年的最后一个月，弘阳地产（及其附属、联营公司组成的集团）实现单月合约销售金额58亿元（人民币，下同），1-12月全年累计合约销售金额则为473亿元。 2018年弘阳地产累计实现销售面积353万平方米，销售均价为每平方米13416元：

说起来最近楼市也是热闹，随着2019年的到来，各大房企2018年销售数据纷纷出炉，当中万科企业（02202-HK）以全年6069.5亿元的合约销售金额问鼎2018年售楼冠军，恒大（03333-HK）、碧桂园（02007-HK）及融创（01918-HK）紧随其后分列2-4位，稳稳守住金字塔顶尖的位置。

因此，弘阳地产去年全年473亿元的合约销售金额比之处在行业金字塔顶尖的老大哥们自然是小巫见大巫、难望其项背的，不过由于规模体量不一样，强放在一处也不合适，只能说弘阳地产的销售业绩在一众小房企当中也算是差强人意。不过回顾弘阳地产上市半年来的种种表现，似无不透露着一股身为小房企的辛酸：在头部企业分食市场大块蛋糕的前提下，弘阳地产也在竞争的夹缝中艰难求存。

予取予求，上市半年融资不断

去年7月通过IPO进入香港资本市场的弘阳地产，招股阶段的市场反响其实并不热络，当时公司公开认购不足，并以接近招股价下限的2.28港元定价，可见彼时市场环境并不乐观。尽管如此，弘阳地产还是通过全球发售集资净筹了约17亿港元，并计划将当中约60%用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本；约30%用于偿还若干现有计息银行或其他借款；另有约10%用于一般营运资金。 2018年8月2日，弘阳地产悉数行使超额配股权，在前述IPO集资17亿港元基础上为公司额外净筹约2.68亿港元。

资金池在香港资本市场成功得到补给的弘阳地产很快开始出手进行拿地了。 2018年8月16日，弘阳地产宣布斥资6.86亿元收购开封市宝隆房地产开发全部股权，后者持有位于河南开封的一开发中住宅物业开发项目，总地盘面积6.35万平米，总楼面面积24.3万平米。

9月25日，弘阳地产又公告宣布斥资16.37亿元收购名流置业武汉55.25%股权。这两次出手对于弘阳地产手头资金也是不小的消耗，其2018年中期业绩报告显示，截至去年6月底公司账上现金资源仅有22.5亿元。

面对自身规模扩张的需求以及资金有待填补的现状，弘阳地产决定发债筹钱。 2018年11月28日，上市仅4个月余的弘阳地产宣布发行于2020年到期总金额为1.8亿美元的优先票据，且年息高达13.5%，为公司净筹1.77亿美元用于其现有债务再融资及一般企业用途。半个多月后，即​​去年12月17日，在11月先发行1.8亿美元优先票据的基础上，弘阳地产宣布额外发行2亿美元同等年息的优先票据，净筹1.976亿美元同样用于现有债务再融资及一般企业用途。

下表所示为弘阳地产上市以来的融资情况，这予取予求的节奏，确然是将闯进香港资本市场当成一趟掘金之旅了——而这某种程度上也是作为小房企不得不面对的问题：自有资金储备有限，需仰仗这个大的融资平台盘活资金链。

酒店业务至今亏损，总体业绩表现波动

作为一家扎根于江苏南京、布局长三角的小房企，弘阳地产的进阶之路还很长。

去年公司递交的招股书资料显示，其目前三大主营业务（房地产开发销售、商业物业投资经营及酒店业务）中酒店业务至今仍然亏损，而作为集团收入及利润主要来源的房地产开发销售及商业物业投资经营两个分部在2017年也出现销量及收入下滑的情况，导致弘阳地产2017年度的总体业绩出现倒跌：

（弘阳地产三个业务分部2015-2017年表现情况 来源：港交所）

由于旗下无锡弘阳洛克菲花园酒店的入住率相对较低，弘阳地产的酒店业务在2015至2017年分別产生亏损1750万元、930万元及1290万元，这令酒店业务成为目前公司一大负累，要发展成气候还需较长时间。

此外，2017年弘阳地产录得经营活动所用现金流量净额34.98亿元，现金流的减少乃至为负的情况下，可能导致弘阳地产更依赖于外部融资，这一点目前已得到验证；而外部融资又一定程度上会使其成本增加，并且影响公司为后续房地产开发项目提供资金的能力。

从弘阳地产目前的发展现状来看，行业在持续的强监管政策之下趋于静淡，而广阔的市场又集中于少数的头部企业手中，在激烈竞争的“夹缝”中求生存的小房企们，这日子确实不太好过，但眼下也只好“来紧裤腰带”锐意向前了。截至2019年1月11日收盘，弘阳地产报2.53港元，全日跌5.95%，看来市场对小房企的态度着实不算友好，前路漫漫，且行且看吧。