30家上市房企搞出5万亿销售额，楼市根本没有“寒冬”

原創

前言：

尽管上市房企年报要在春节过后才正式公布，但从近期各公司所披露的月度销售数据来分析，2018年的楼市“寒冬”，上市房企们非但能“活下去”，而且赚得会更多。

根据Wind整理的数据，已公布12月经营数据的地产公司共有37家。从单月来看，2018年12月份，这37家地产公司的销售金额合计超过5500亿元，同比增长达22.94%。

从全年来看，已公布数据的37家地产公司合计实现销售额则达到了54687.53亿元，同比增长达29.28%。其中，排名前30的上市房企，合计实现销售额突破5万亿。正因为如此，香港内房股普遍大涨，而如融创中国（01918-HK）更是迎来一波七连涨。

内房股数据表现抢眼，获投行“买入”评级

截至2月1日9时37分，绿城中国(03900-HK)升2.15%领涨内房股，融创中国涨超1.29%，而中国奥园(03883-HK)，佳兆业(01638-HK)，世茂房地产(00813-HK)均呈现高开走势，不同程度上涨。

其中，融创中国现报31.40港元（2月1日9时37分），上涨1.29%，总市值1384.68亿港元；该股加上今日涨幅已是连续7个交易日上涨，累计涨幅超20%。

融创中国股指上涨与公司超额完成2018年销售目标是分不开的。

2018年全年，融创中国实现合约销售金额人民币4649.5亿元（其中，合同销售金额为人民币4608.3亿元，预订销售金额为人民币41.2亿元），同比增长27%，合约销售面积约3056.2万平方米，合约销售均价约人民币1.52万元/平方米。

值得一提的是，融创中国2018全年的销售目标为4500亿元，已超额完成全年目标。

而近期，德意志银行发表报告指，维持融创中国的“买入”投资评级，并将目标价由41.22元调升为41.71元（港币）。

德银报告认为，融创在疲弱楼市情况下，销售及夺得土地备储能力可跑赢同业，因集团执行及收购能力强，估计今年收入增长可升15%。在今明两年，融创每股的盈利可达3.45至5.5元人民币。

同时，另一家投行高盛表示，将维持对旭辉(00884-HK)、世茂房地产 、中国海外(00688-HK)、华润置地(01109-HK) 、远洋集团(03377-HK)、新城发展(01030-HK)的内房股的“买入”评级。

据悉，高盛将重新调整对内房股的估值。调整估值后，内房股板块估值相当于已预测2019年现金盈利(Cash profit)市盈率的4.8倍。

2019年，或是新一轮楼市上升周期的开始？

内房股如此抢眼的数据，与内地楼市的“持续向好”密切相关。

1月21日，国家统计局发布2018年全年的房地产开发投资和销售情况：

2018年，全国商品房销售额149973亿元，增长12.2％。2018年1－12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5％。

数据显示，2018年全年全国商品房销售均价为8737元，同比增长10.7%（2017年商品房均价为7892元/平），创2010年以来的最大增幅。

此外，2018年12月份起，不少人已经嗅到房地产政策微调的变化。

先是菏泽市率先宣布“取消楼市住房限售”。紧接着，广州、杭州、珠海以及佛山先后出台了楼市调控新政策，释放“放松限售，放松限购”的信号。

步入2019年，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。1月24日，长沙公开表示开展“一城一策”试点，而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

2019年，全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮，未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。

尤其是在某些二三线城市，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。

从楼市调控以往经验来看，楼市调控后出现楼市松绑的现象也曾经出现过。

最近的一次发生在2014年，当时楼市调控已持续一段时间，而商品房库存量也有不同程度的增加。之后为了去库存楼市出现一定程度的松绑，而2016年-2017年“棚改”政策的实施则助推了房价上涨，刺激了更多的社会群体加入到购房中来。

随着“去库存”工作的完成和房价的高涨，2018年新一轮的调控也随之开始。而从去年年底开始，持续了近一年的高强度高密度的楼市调控开始在一些三线城市出现松动。

而考虑到“一城一策”的落地实施，更多的城市会加入到楼市“松绑”中来，2019年或将迎来新一轮楼市上升周期。

瑞信、花旗预测：2019年内房股毛利率接近30%

1月31日，花旗集团研究报告指，内房股（港交所上市的内地房企股）在2018财年以强劲的业绩在一众疲弱的行业表现中脱颖而出，预料行业核心盈利仍有28%的增长。而随着内房股企业财报的逐渐披露，市场将会有更多正面讯息｡

对于2019年内地地产板块的发展，花旗表示，基于稳定的政策及楼价，以及“一城一策”政策的推行，2019年内房股版块的表现将继续优于大市。

而在花旗给投资者的建议中，行业首选为龙湖(00960-HK)､万科(02202-HK)､融创中国(01918-HK)､新城发展(01030-HK)及富力地产(02777-HK)等。

除花旗外，瑞信同样看好2019年内房股的表现。

在一份已发布的研究报告中，瑞信所覆盖的内房企业预期2018财年的核心盈利平均增长39%，而内房企业去年合同销售按年增长达到29%。

报告估算，内房股2018下半年毛利率为31.1%，全年则为32.1%。同时，预期2019财年的毛利率将会为28.9%，2020财年则为27.3%。

2019年1月，社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中明确指出，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升，这或许正是“2019年楼市利好”的有力印证。

结语

不过，根据过去十几年的调控经验，只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。在可预见的时间内，房地产行业依然会保持“趋稳”。

当然，在现有调控政策背景下，进一步收紧调控政策的空间非常有限。在“一城一策”调控大环境下，2019年，内地楼市“因地制宜地适度放松”或将成为主流，而楼市也将迎来新一轮的上升周期。