气候变化对房地产的影响突显深入瞭解投资风险评估实践需求

日期：2019年2月13日 上午11:12 华盛顿2019年2月13日电 /美通社/ -- 全球多学科房地产组织城市土地学会（Urban Land Institute ，简称ULI）与全球性房地产投资管理公司Heitman LLC (Heitman) 联合发佈新报告。报告强调，在气候变化的影响下，我们迫切需要加深对整个行业投资风险的认识。报告还指出，Heitman和其他领先公司已採取积极主动的应对措施，力求站在风险缓解策略的最前沿，并準确地评估风险，从而做出合理的投资决策。
 
这份名为《气候风险和房地产投资决策》 (Climate Risk and Real Estate Investment Decision-Making )的报告探讨了当前用来评估和缓解房地产行业所面临的气候风险的方法，包括灾害等因气候变化直接引发的风险，以及阶段性风险，例如监管变化、资源可用性和地段的吸引力等等。对房地产行业而言，这两种类型的风险都会对公司财务产生影响，包括导致营运成本增加和物业价值缩水等。报告融汇了欧洲、北美和亚太地区超过25位投资者和投资经理以及现有研究的观点。
ULI全球行政总裁W. Edward Walter表示：“瞭解和缓解气候风险对房地产投资者来说是一个复杂且不断变化的挑战。海平面上升和热应力等风险将日益突显个别资产和地段，甚至整个大都市区的脆弱性。报告显示，Heitman和ULI的其他主要成员正在优先考虑这一问题，并积极採取应对措施，以更好地评估并制定缓解策略。以投资组合、物业和全市的实际情况为出发点，加强弹性，即应变能力是保持竞争力的关键。把气候风险考虑进去正在成为我们行业的新常态。”
Heitman行政总裁Maury Tognarelli说：“对投资经理和投资者来说，房地产行业的机会正在显现，可以更好地评估气候风险并有效应对气候变化对资产和投资组合可能产生的影响。在气候变化带来的相关风险上，现在我们有更精确的前瞻性数据可以利用了。因此在考虑如何为投资项目投保和构建投资组合时，这个行业可以将气候风险考虑进去。总之，我们希望这份报告能够带动房地产行业参与者展开广泛讨论，最终改善客户和相关方的投资成果。”

报告称，整个房地产行业才刚刚开始制定更先进的策略来识别、瞭解和管理风险，并且在很大程度上依靠保险来应对与气候变化相关的大部分短期金融风险。然而，虽然在风险较大的地区，保险仍是一种普遍的选择，但投保并不能让投资者避免资产流动性的减少。这一点，再加上保险可用性和成本未来可能出现的变化，促使越来越多的投资者和投资经理开始寻找将气候风险纳入投资流程的新方法，其中包括：

* 用地图来确定当前投资组合和潜在收购项目会因气候变化直接遭受的风险； * 将气候风险纳入尽职调查和其他投资决策流程； * 针对面临风险的资产，採取应对气候变化所需的额外的设施调整和缓解措施； * 研究各种缓解风险的策略，包括投资组合多样化和直接投资针对特定资产的缓解措施； * 与决策者合作制定加强本地弹性的策略。 无论资产是否已经受到气候变化的直接影响，报告指出，“投资者应将气候因素视为对利益相关者应承担的信託责任的一个必要方面，而这也是发现会从气候变化中受益的市场和资产的机会。”虽然早期这样做的投资者已经投入资源来瞭解并提高对气候风险的认识，但在未来几年，这种做法可能会变得更加复杂。
“这个行业需要能够更好地衡量价值影响，在做出未来决策时，依据定量，而非定性方法来理解风险，以及为保护自己的资产而投资缓解策略，进而可能获得的投资回报。”

报告称，虽然气候风险意识正在增强，但报告的受访者并没有仅仅因为风险的存在，就捨弃了有吸引力的投资市场。受访者还强调，针对容易受到气候变化直接影响的市场，需要採用“明智而巧妙”的投资方法。

报告表明，领先的投资经理和机构投资者已相继开始审视其投资组合的风险抵御能力。这方面的审视有助於发现海平面上升、洪水、暴雨、水应力、极端高温，森林火灾和颶风造成的脆弱性和影响。其中包括短期因素，例如楼房租户的业务中断以及因物业磨损加剧而导致的营运和资本成本增加。

该报告还介绍了Heitman对新兴技术的使用，这项技术将下一代气候图与房地产数据相结合，以便管理气候风险。该技术的提供者使用科学气候模型来预测全球长期的气候变化影响，并指出受极端天气事件，以及海平面上升等长期扰乱行业发展的因素的影响程度。报告还显示了Heitman如何将分析纳入投资决策，并指出该公司还考虑了资产及其所在社区是否以及如何开始缓解气候风险。报告称，“气候风险评估是Heitman在构建全球房地产投资组合时所採用的整体方法的一部分。如果投资组合确实会面临高於目标的风险，则可以透过限制新的收购项目或退出面临特定风险的现有资产来逐步重新平衡投资组合。”

报告称，整体而言，该行业需要瞭解因气候变化直接引发的风险对定价的影响，以及未来随着资产和市场流动性受到影响，气候变化可能对资产估值造成更大衝击。报告给出了加强这方面认识的几个步骤，具体如下：

* 在年度和季度报告中加强对气候风险的分析。这有助於提高投资经理和投资者的认识，并帮助做出改变。 * 利用大数据来更好地瞭解资产流动性和价值变化的模式以及天气预报。 * 与保险业合作，瞭解数据并获取有关气候变化如何影响保费和保险范围的知识。 * 与易受影响的地区的市领导合作，为全市在制定和实施缓解直接引发的风险与阶段性风险的策略上提供支持。 报告结论指出，“最终，市场将对高风险资产重新定价并向下调整，从而把资本重新投入预计能更好避免这些特定风险的地段和个别资产。对於那些没有做好準备的投资者来说，这个过程将是艰难的，而準备充分的人就有可能胜出。”
《气候风险和房地产投资决策》 由Heitman、欧洲ULI和ULI的可持续发展和经济绩效中心 (Center for Sustainability and Economic Performance )联合制作。该中心领导并支持房地产和土地利用专业人士投资高能效、健康，有弹性和可持续的建筑和社区。
城市土地学会简介

城市土地学会是一个由旗下成员支持的非营利性教育与研究机构，致力於在推动负责任的土地使用，以及在全球建立并促进社区的持续繁荣发展上发挥领导作用。该机构成立於1936年，目前在全球拥有42,000多名成员，关注土地使用和开发学科的各个方面。欲瞭解更多信息，请瀏览uli.org 或在Twitter 、Facebook ，LinkedIn 和Instagram 上关注该机构的动态。
Heitman简介
Heitman LLC 创立於1966年，是一家全球性的房地产投资管理公司，旗下管理资产约为420亿美元。该公司的房地产投资策略包括直接投资物业的股权或债务资本化，或房地产上市公司的证券。Heitman为全球客户群服务，包括北美、欧洲、中东和亚太机构、养老金计划、基金会，公司和个人投资者。Heitman总部位於芝加哥，在北美，欧洲和亚太地区设有办事处，员工超过325人，提供从特定学科到本地洞察等专业知识与服务。
Heitman LLC标誌 图标 - https://mma.prnewswire.com/media/75072/urban_land_institute_logo.jpg  图标 - https://mma.prnewswire.com/media/820447/heitman.jpg