早在2018年1月份,曾有记者探访万科(02202-HK)北京光熙长者公寓,该公寓位于光熙门北里小区,从该养老公寓门前的七圣路到北三环只有3分钟的步行距离,10分钟以内可以步行到光熙门地铁站,交通便捷。
这里之前是一个酒店,原为北控老年公司下面的资产,后来联手北京万科,改造成了一座拥有100张床位的养老机构。
公寓单人房间大致有两种,一种是20平方米左右的单人间,价格每月在15000元左右;另一种是40平方米左右的单间,收费在每月25000元左右。除了单人公寓以外,还有双人公寓及多人公寓产品,收费标准并不一样,一般会根据入住老人的状况评估进行分级收费,价格从每月1万元到4万元不等,费用主要包含房租、护理费、餐饮费等三部分。
据了解,截至2018年1月,仅在北京市范围内,万科已运营的养老项目就有3个,准备运营的4个,另外还有10个在洽谈中。未来两到三年时间,万科在北京区域将拓展约20个养老项目,基本完成养老初步布局。
事实上,万科布局养老产业已有多年,并在全国几十个主要城市经营百余个养老项目,涉及多种不同的类型和模式。
2003年,随园嘉树项目取地,万科开始探索养老项目的可行性。2011年,随园嘉树项目发布,万科正式宣布介入,而2013年,CCRC随园嘉树、CB橡树汇相继面世。
随后,围绕着6个核心城市(北上广深杭成),以及15个重点城市,万科搭建起覆盖全国的养老项目布局,截止2018年,万科的养老项目约为180个,床位超过8000个。
万科总裁郁亮曾对外表示,万科作为中国最大的房地产开发企业之一,以诚信、品质和创新而著称。超过900万的房主与我们保持着密切联系,他们也将是万科布局养老项目一个很大的目标客户群。
如今,万科旗下的养老机构主要分三种类型:一是偏重高护理等级的机构型;二是侧重于全生命周期的照护CCRC型;三是立足已有社区并辐射周边客户的社区嵌入型。
而值得注意的是,截止2018年,万科的养老项目约为180个,基本都处于亏损状态,但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。
对此,万科也并没有回避。2018年6月29日的股东大会上,万科高层坦言“到目前为止,养老业务仍是万科的摸索业务”。所谓摸索业务,即尚未找到合适的模式和盈利方式,需要进一步摸索方可获得突破与进展的业务。
如此下定决心试水养老产业,或与万科拓展房地产营销产业链有密切关系。
尽管一再声称,“养老产业不等于养老地产,服务大于硬件”,但万科的的确确是在通过自持社区、租售并举等方式,在为老人提供养老服务的同时,销售、租赁自身房产项目。
以万科杭州随园嘉树项目为例,2017年,随园嘉树出售75平一房和110平两房两种户型,均价16000元/㎡,全款购房享99折优惠。
除购买形式外,项目还有租赁的形式,租期15年,费用为售价的60%。这不禁让人想起了2018年夏天曾被热议的“万科长租公寓”项目。看来,在长租公寓项目热炒之前,万科已经开始通过养老产业布局长租公寓。
在或买或租的同时,业主每个月可根据自身实际需求定制个性化服务(不再收取物业费),小套服务2500元/月,中套3200元/月,大套3600元/月。
如此一来,万科不仅在房地产销售领域实现了创新,卖房、租房二者相结合;而且,还拓展了房地产服务链条,在物业费,精装修后,将养老服务也变成房地产产业链条的一环。
通过试水杭州,万科在养老领域开始深耕北京和上海,着重打造“城市级养老中心”和“嵌入式养老社区”,这是万科养老的第二种思路。
在上海,万科联合上海地产集团、上海中医药大学,共同发起成立上海申养投资管理股份有限公司(下称“申养”),专注于上海的养老运营服务。
作为上海申养产品线之一的“澜悦公寓系列”,主要为活力长者提供集中式公寓服务。项目面积广阔,环境优美,同时费用较高,基本要交150-360万的“入门”费。
“与其等风来,不如先做更好的自己。”在第一个布局养老产业,下手吃螃蟹的人里头,万科已经开始尝出些味道了。
2018年,杭州随园嘉树项目已经扭亏为赢,并开始向全国各大城市进行拓展。作为一种全新的营销模式和产业服务新链条,万科式养老服务的确为房地产项目销售,租赁开辟了新的可选途径。
养老行业的本质,就是为社会大众解决后顾之忧,能够在安享晚年。
一名资深地产养老项目负责人曾算过一笔账,目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月,如果加上护理、餐饮,超过万元非常普遍。特别是这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。
比如位于双井的恭和苑,老人的餐饮、护理等各项费用平均每月都在10340-33680元不等;远洋·椿萱茂(北京青塔)老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元,护理费根据老人需要护理程度分级收费,区间是1500-8000元,失智老人照护还要加收1000元照护费用,若再按照每个月3000元的餐费标准,每月费用至少1.5万元。
北京市退休人员养老金平均水平近4000元。每月至少1万元以上的养老支出,对于一般的市民家庭来说是一笔巨大的开支,难以承受。
更为严峻的是,随着人口老龄化逐渐加深,以及物价上涨,成本支出的增加,在万科等高端养老机构的示范下,一些原本做“平价”养老机构起家的企业也开始向高端化的路线转型。不少养老机构已经出现“退休金不足养老费用”的现象。
而对于独生子女一代来说,家里对应着4位老人,还要有孩子抚养支出。养老市场服务参差不齐,价格居高不下,父母养老已经成为了他们沉重的家庭负担。
换言之,万科式养老服务并不能满足普通家庭的养老需求。同时,万科等房地产企业布局养老产业,刺激了整个行业费用支出水平,这显然是与社会实际需求相背离的。
究竟是一种房屋销售模式的创新,还是养老服务模式的创新,这已经都不重要。重要的是,创新应该给大众带来福利,而不是一而再,再而三的标榜新观念,新标准,通过资本运作抬升服务价格。
或许,房地产企业们盯准的都是所谓高净值用户,而非面向普通民众。但是,当一个社会投入如此多的资源服务高收入人群的时候,留给普通大众的可选资源相对就会少很多。换言之,为了争取更好的服务资源,普通收入人群为养老的支出也必然会更多。
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