燕郊房價逼近3萬，環京房價見底了？

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有人說燕郊樓市像賭場，政策起落間，漲得快，降得更快，有去無回的也快。

和北京一衣帶水的燕郊鎮，年味正濃。燕達廣場附近售樓處櫥窗上張貼的大枚福字異常醒目，那一抹鮮紅猶如燕郊此刻的樓市，經歷寒冬，向春而生，一月份，燕郊樓市回暖了。

港中旅樓盤成新貴，燕郊樓市喜迎春

1月19日，北京市級行政中心已正式遷入北京城市副中心，與北京市政府僅有一條潮白河相隔的燕郊又沸騰起來，幾近腰斬的燕郊樓市開始蠢蠢欲動。

1月份，從三河市政府公佈的最新一期商品房預售項目及價格來看，香港中旅(00308-HK)海泉灣項目二期單價在2萬4左右，其東側東郡創業中心項目，單價更是逼近3萬，成燕郊樓市價格高地。

從公示信息看，燕郊一手房單價普遍都在2萬元/平方米之上。新年期間燕郊樓市逐步回暖，某一手房銷售中心里仍然有不少人圍著沙盤看房，明顯比年前熱鬧起來。

燕達廣場週邊齊集的售樓處也開始換新，這里一家門市挨著一家，與去年相比，各家售樓處的招牌幾乎換了一遍。估計是去年的樓盤都賣完了，又換了新樓盤接茬。

在目前新房限價的政策下，二手房的市場趨勢更能夠代表區域的房價。鏈家APP顯示，近三個月（截止到2019年1月31日），燕郊成交房源653套。

高成交量下，二手房一直在漲價，貝殼研究院Real Data數據庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅為16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均價已經漲為18416元/平方米，2019年1月達到18805元/平方米。

盤點此輪帶動燕郊樓市入春的原因，除了直接受北京市政府東遷影響，還有兩個方面，一是前期的暴跌，讓燕郊樓市泡沫擠出殆儘，房價回到高峰期的一半水平，基本接近真實的價格水平了。

二是受北京城市副中心利好政策影響，1月13日晚間，北京市規自委、市重大辦相關負責人披露，明年即將開工的北京城市副中心軌道交通平谷線已調整規劃，平谷線將在進入燕郊後拆分為兩支，其中一支接入城市副中心樞紐站，一條主線到達東壩地區。

外來者港中旅，道儘燕郊樓市榮枯事

燕郊樓市喜迎春，也讓地產開發商們獲得喘息機會。

福成(600965-CN)、興達、匯福等一眾本地房產開發商經營著燕郊這方熱土，即使貴如華夏幸福，愣是沒有敲開燕郊樓市大門，燕郊的護城河可謂深不可測。

就這樣寡頭都啃不動的骨頭，港中旅是幸運兒，成燕郊清一色本地開發商中的外來者。暫不說港中旅是怎麽擠破頭皮在燕郊立足的，它圈地至今，隻在燕郊南城建設了一個海泉灣項目。

這個項目成了見證燕郊樓市過山車的一個印證，有網友表示，海泉灣單價從2016年高位的4萬元/平，跌至如今的2萬4千元左右/平，價格攔腰下跌。

海泉灣隻是燕郊樓市的一個縮影，北京「317樓市新政」和廊坊2017年6月出台限購政策，燕郊樓市急轉直下，到2018年11月跌幅達到46%，幾近腰斬。

燕郊樓市急轉直下，讓上級單位三河市商品房銷售額94.9億元，下降79.7%，其中住宅銷售額85.6億元，下降81.3%。

三河市2017年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2017年，三河市房地產業實現增加值45億元，下降45.8%，下拉三產增速14.6個百分點，下拉地區生產總值增速6.6個百分點。

2017年全市地區生產總值547.5億元，按可比價格計算比上年增長0.1%，增速比上年回落5.9個百分點。

沒有了房地產，讓這個依靠鋼鐵廠、紅木家具業為支撐產業的十八線小城市何去何從？

投資客、北漂，和一個燕郊

燕郊樓市的回暖，從某種意義上來說，是投資客、剛需、地產商、政府都希望看到的結果。

奈何北漂千千萬，燕郊隻有一個。燕郊為北漂的剛需們打開一扇窗的同時，也成投資客的涉獵場。如今，全國人民炒燕郊，不僅僅是北京的人來買，還有山西開車大奔的煤老板來買，操著一口渾厚東北口音的大哥來買，甚至還有看慣房價欲與天公試比高的香港人來買。

從下面三點分析看，燕郊值得抄底，關鍵還是燕郊本身的價值：

第一，地緣上無可替代。它是30萬北漂「最後的堡壘」，優秀的地緣和滞後的公共配套，讓它更像野蠻、肆意生長的北京，又被北京拒之門外。

第二，交通環境的改善。燕郊將和通州一起規劃，有兩條地鐵和一條城鐵通向燕郊，交通通達性會更好。

第三，價格窪地。通州6萬，環京1萬多，這種斷崖式的價差在環滬環深環廣都絕無僅有。

從上述層面講，無論政策刮東南西北風，燕郊離北京一「近」解百危，「近水樓台」讓它笑傲春風。