光荣与梦想的背离，冠绝天下的环京房市盛放尚早

原創

燕郊与北京地缘相接、人缘相亲，自古渊源深厚。

昔日秦始皇东巡碣石，曹操北征乌桓，汉光武帝追击敌军，隋炀帝东行、唐太宗东征，燕郊长长的京榆古道上都留下过历史的烟尘。

通县、顺义、延庆、昌平、怀柔，甚至密云、平谷都划到北京管辖，当时为何把北三县留在河北，成为一块飞地，让人琢磨不透。

“小时候就听燕郊要划归北京的传闻，”一位老燕郊人说，“现在看几乎不可能了”，不过回忆以往，他脸上仍有荣光，“年轻那会儿，我们都骑自行车去北京天安门”。

北京半小时生活圈

千里长安街，一座燕郊镇。

北京长安街正东，约30公里，有一座繁华的小镇。在古代，这里是京畿重地，皇帝狩猎的地方。如今燕郊还因“天子脚下、御驾行宫”而引以为傲。

从北向南看，潮白河右岸是北京通州，左岸是河北燕郊。北岸的通州一马平川，有未开发的搁置地块，有成片的桃林，还有星星点点的庄稼。

而放眼燕郊，则是另外一个世界。鳞次栉比的楼宇森林，密集的小区，大街上随处可见的京牌汽车、北京本土的餐饮连锁店，燕郊是一个三四线的小镇，却有着堪比一线城市的房价。

在“北上广”，上班族的通勤生活也被拉长至“双城生活”，北京和燕郊、上海和昆山，广州和佛山，跨城际的通勤每天都在上演。

从燕郊坐北京八方达公交车，到北京市中心国贸仅仅一个小时。这一个小时的北京生活圈，让两地城乡结合部接壤的燕郊，第一个“燃”起来。

离北京太近，以至于运营商不得不率先取消北三县的手机漫游费。购物写“北京东燕郊”，要比写“河北廊坊燕郊”快递早一天收到。

腾讯专门为这个四线小镇开设了“大燕网”，这种优待全国只此一家。

这两年，燕郊这个河北小镇，正在基础配套方面发力迅猛向北京看齐的城市。沿着燕顺路、迎宾路、102国道以北及周边区域分布鑫乐汇、永旺梦乐城、天洋城购物中心等近十个大型商业中心，IMAX影院、麦当劳、沃尔玛、永辉超市、必胜客、海底捞应有尽有。

在河北省，这样的配置基本可以秒杀石家庄。

地缘相近，交通这么近，那么远

一个比顺义、平谷距离北京的直线距离要近得多的城市。

燕郊与天安门直线距离30公里，身处京津唐都市圈核心地带，是河北省离北京市区最近的地方。这样的区位优势，甚至超越了北京行政区内的平谷、延庆等远郊区县。

燕郊早就开通了930路以及其813路至819路等十多趟，直达北京国贸的公交车。从燕灵路口出发，坐上930路公交车，不到一小时，就能驶达国贸地区。

近在咫尺，燕郊却不属于北京。一条长长的潮白河，将原本血脉相连的一块热土划为两地。地理上的划分让燕郊到北京仅有一座潮白河大桥。

数年里，这座大桥每日承担着号称40万的上班族来往北京的通勤，每日早高峰和晚高峰的堵车正是苦不堪言，因此有人戏言，从燕郊到北京，我每日的上班过程就像一场战斗。

随着津京冀一体化的推进，如今潮白河徐尹路段又新建了一座大桥，很多人都盼望着大桥能早日通车，以便缓解“漏斗式”的进京交通。

相较于地理位置划分为两地交通带来的不便，行政上的划分更是致命的。一个属于北京，一个属于河北，姓氏不同也让两地经济生活差距悬殊。

燕郊满地跑得都是京牌车，承接了北京的外溢人口，超过40万“北漂”在这里安家，每天过着“朝五晚九”的双城生活。

这里不是北京，却一直承担着北京生活、服务功能。

从3千到4万，燕郊房价涨势如虹

曾几何时，燕郊的百姓住在比密云、延庆还靠近市中心的位置，呼吸着和北京相同的空气，却住着比北京便宜不知道多少倍的房子。

彼时，燕郊住着本地土著和早年在燕郊买房自住的北京人。自从北京城市副中心选址通州的消息正式发布后，紧邻通州的燕郊楼市迎来了一轮疯涨。

当地人说，“燕郊这些年净盖房子了，大盘随处可见”。价格也从1999年建园之初的不足1000元/平方米攀升至2017年高点的40000元/平方米。

这个过程中，燕郊镇上又多了两批人，外地北漂和来自全国各地的投资客。

这里因北京而兴。燕郊的人口从1992年建区之初的2.3万人，激增至目前的65万人；财政收入从1992年的5000万元增至2017年底的79.88亿元。

在北京土地增值和资源外溢的过程中，燕郊分享了这些红利。

2012年，燕郊的售楼一条街——京榆大街兴起。那年，北京二手房一路狂飙，从2.4万/㎡涨到3万/㎡,那些被挤出北京的北漂刚需，攥着刚刚够上车的首付，坐上看房大巴，来到了燕郊。

而随着刚需客而来的，还有大波看涨环京的投资客，他们是北京房价上涨的最大受益者。抵押贷、高利贷在燕郊是很正常的事情，高杠杆是环京炒房客最大的特征。

在这些人眼中，京津冀一体化，北京发展方向向东，地铁22号线平谷线横穿燕郊，连接北京，甚至未来北三县这块“飞地”会划入北京。

最关键的是赤裸裸的价差，仅隔一条潮白河，通州房价可是7万/㎡啊。从2015年开始，燕郊的房价被称为“一天一个价”、“高点时一度破了4万/平米”、“售楼一条街，挤满了京牌车”。2017年时，燕郊好一点的楼盘已经上涨到均价近4万，不知危险以近。

从4万到2万，房价调控回落

政府、房地产商、投资客、刚需人群角力之下，燕郊房价坐上过上车。2017年高点之后，燕郊房价一日入冬。

2017年4月，三河市限购实施细则出台，将廊坊市的限购政策具体落地。2017年6月，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。

调控层层加码，燕郊楼市也逐渐“熄火”，市场量价齐跌。到2018年10月份，有媒体报道称，燕郊楼市已经进入“腰斩”，房价从每平4万元跌至2万元。

“房价从3万跌至1万5，仍无人接盘”、“小伙投资300万买房，半年亏损超百万”、“楼市一夜冰封，中介纷纷关门”。

喧嚣过后，第一次经历严厉调控的燕郊楼市归于平淡，2018年唱衰之音络绎不绝。

冬天已远，楼市回春

一年不算长，刚过去的这个春节，成了燕郊房价跌底反弹的分水岭。

房地产租售服务平台安居客数据显示，燕郊二手房房价已经连续3个月上涨，从2018年11月的低点18397元/平方米上涨至目前的19365元/平方米，每平米上涨近1000元。

重新热起来的燕郊楼市，主要是因为1月10日，北京市政府正式从东城区正义路2号迁往通州区副行政中心，距离燕郊镇，不过10公里。

与此同时，北京通州区与廊坊北三县的整合规划也被提上日程。据首都之窗2月11日消息，通州区总体规划法定审查程序已经完成，待修改完善公示后，将以市政府的名义批复。

另据北京日报1月14日报道，地铁平谷线最新规划显示，它将从平谷出发进入北三县，在燕郊分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路；另一支拐入东坝地区。

上述两大消息，成为提振燕郊楼市的“强心剂”。

住房大数据联合实验室最新大数据房价指数（BHPI）监测显示，2019年1月，廊坊燕郊房价环比上涨5.23%，这是燕郊房价连续二个月快速上涨。

燕郊楼市的风云变幻，再一次挑动了北京外来客的神经。

燕郊房价在找一个平衡点

很多人关心，燕郊此轮房价回暖，有没有可能取消限购？未来走势如何？

首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新认为，通州区与北三县整合规划后，对当地楼市具有一定刺激和提升作用，但在中央坚持“住房不炒”大背景下，楼市调控会继续贯彻，并不会使北三县楼市重回楼市“虚火”的老路。

东兴证券专业人士分析认为受益于通州副中心外溢效应、基建条件改善、京津冀一体化等长期利好，北三县长期前景值得看好。短期看，长短期因素共同作用下楼市回暖，但重演火爆无基础。

今年1月初正式批复的《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》，强调，严禁在交界地区大规模开发房地产，这意味着北三县楼市现阶段“维稳”第一。

环京大圈房价趋稳

有网友评论说，别抱怨燕郊房价高，更多人已经赶不上这班车。

现下，通州二手房均价在6万元左右，燕郊约在1.6-2.2万元，大厂约在1.4-1.6万元，香河在1.1-1.4万元，相比之下，北三县这个价格已无泡沫成分。

在限购大旗下，外来人进场已经变得非常困难。现在，已经不仅是价格4万和2万的问题，置业顾问正把他们推向更远的大厂等地。

燕郊之后，房地产热度不减的还有大厂和香河，这三个地方，被合称为“北三县”。近两年，大厂的房价奔2万，香河的房价也从不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。

北三县新盘不多，投资客的目光从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价快车道。

但是热归热，在“房住不炒”的政策调控下，环京房产极有可能缓慢增长至一个合理价位，一时难回2017年的高光时刻。

或许，燕郊楼市乃至环京楼市，在某种程度上可以代表中国房地产的现状。经过两年艰苦卓越的调控，房价开始平稳，民怨也逐渐消淡。

环京“大地主”华夏幸福

华夏幸福(600340-CN)是北三县乃至环京地区房地产龙头，早年因固安、大厂产业新城一举成名。

永定河孔雀城、潮白河孔雀城、大运河孔雀城和八达岭孔雀城等北京城四周楼盘，贡献了当时主要的销售额。

2018年，华夏幸福实现销售额1,634.8亿元，同比增加7.5%。房地产开发业务销售金额1,291.76亿元，同比增加7.6%。房地产销售面积1,502.2万平，同比增加57.6%。

从区域来看，2018年，华夏幸福在京津冀投入力度较大，其中，在京津翼地区计划总投资约为3405.65亿元，总建筑面积5528.07万平方米，全年累计销售面积达728.11万平方米。

作为对比的是2017年，华夏幸福在京津冀地区销售面积为635.79万平方米，占总销售面积66.68%。

2017年后，华夏幸福在长三角等区域已有布局，不再是一家只专注环京区域的公司，但是即使在2018年环京地产弱势下，华夏幸福来自于环京的销售面积贡献也达到了一半以上，且其大多数的土地储备还是在环京。

2017年，受政策调控，环京区域楼市降温，以京津冀为战略重镇的华夏幸福，受困其中。可以说2017年以来，华夏幸福的增长压力，和环京市场的表现不无关系。

2018年，华夏幸福与平安资管“联姻”，开启战略联合。2018年7月，平安资管以,137.7亿元现金入股公司第二大股东，持股19.7%。

2019年1月31日，华夏幸福又发布公告，平安资管以42亿元增持1.71亿股（占比总股本5.69%）；本次股权转让后平安仍为公司二股东、持股25.25%。

中国平安(601318-CN，02318-HK)业绩承诺未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿，3年复合增长27%，显示对华夏幸福发展的强烈信心，未来如果环京市场可以见底，华夏幸福的经营状况会向好。

去库存明显，房企拿地难

以燕郊为例，房价回暖背后是燕郊区域去库存速度明显。北三县整体来看，新房都处于供不应求状态，尤其地段较好楼盘。

比如大厂潮白河附近距离地铁2公里的北京早安和孔雀城雅韵园项目，均价在16500元~17000元/平方米之间，目前都已基本售罄。

中国百城住宅库存数据显示，燕郊2018年12月底库存量为75万平方米，环比下降4%，同比下降23%。同期，香河库存量为138万平方米，廊坊为115万平方米，固安为130万平方米，大厂为63万平方米。燕郊去库存速度为上述环京城市之首。

“自2014年开始，燕郊镇再没有批过70年产权的地。目前市场上都是40年产权的公寓或商住房。整个燕郊，乃至整个北三县，房子库存仅有一万多套，每天看房的人还是很多”。一位房产销售说。

燕郊港中旅·海泉湾项目是燕郊唯一还有房的新盘项目，均价在24000元/平方米。该销售人员表示。

与此同时，燕郊土地成交量也出现了明显回暖。数据显示，2018年11月出让8块，建设用地面积为29.95万平方米，成交均价为4375元/平方米。12月出让4块，建设用地面积为26.21万平方米。

燕郊早年房地产开发的红利尽被本地地产企业收揽其中，细数本地房地产商的朋友圈，有燕郊燕达、汇福、福成等，即使大如环京“地王”华夏幸福，始终未能叩开燕郊大门，10年前在燕郊拿地的港中旅算是一个特例。

不过奇妙的是，去年北京地铁下属公司京投发展(600683-CN)拿到燕郊的土地使用权。2018年11月22日，京投发展公告，京投置地、益达生投资公司组成的联合体以2.55亿元的价格，获得燕郊高新区地块的使用权。

从买房到租房，环京租客越来越多

成为华夏幸福的二股东后，中国平安有意和华夏幸福一起，做公租房，包括长租市场方面等业务。环京地区未来可能长期严格限制房地产业，在房子不属于个人的寸金寸土区域，长租公寓或成一支新生力量。

地产商看好环京地区的租房市场，也是有原因的。以通州和燕郊为例，在通州租房两室一厅每月大约需要3500元，燕郊只需要1500元。

价格便宜、住着舒服成很多人跑到燕郊租房的理由。尤其是北京去年一波长租公寓涨价潮后，更多北漂选择去了燕郊。

一位在海淀上班，在燕郊租住的女孩说，她每天一上公交车就睡觉，用休息来对抗每天近乎4个小时的通勤时间。

也有人认为很烦每日潮白河大桥上的堵车，尤其是北京一开会，两地检查站就会检查过往行人和车辆，可是一对比两地的房租，在北京只能租一个卧室的价格在燕郊可以租一套两居室，通勤的困难又不算啥了。

“未来只能寄期望于北京地铁6号线延伸到燕郊，这样“北漂”们的“双城”生活质量会好很多。”一位在国贸上班的女孩说，她正在国贸附近的公交站排队候车，排队的长龙已经转了好几个回合。

不远处一幅巨大的户外广告映入眼帘，“津京冀协同发展这五年”。