越秀地产与广州地铁“珠联璧合”，股价3月累计上涨40%

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近两年，促进新型城镇化发展一直是市场发展主旋律，国务院不断出台政策指明要加强城市基础设施建设，到2020年，我国地铁总里程将达到6000公里，投资将达4万亿。与此同时，政府鼓励并大力支持社会资本参与基础设施建设。

对此，不少大型房地产开发商想通过与地方性地铁集团合作，共同推动城市轨道交通创新型发展。

近日，作为中国大陆经济实力最强的四座城市（北上广深）中的广州，通过广州地铁集团与本土大型上市房地产开发商——越秀地产（00123—HK）签订合作协议，共同推动广州轨道交通的发展。

越秀地产携手广州地铁，打造“轨交+房地产”的模式

2月27日，越秀地产在发布2018年全年业绩报的同时，发布另一则公告称，以每股2港元向广州地铁配售30.81亿股，涉及总代价为61.62亿元。配售股份占该公司经扩大后股本约19.9%，每股配售价较27日收市价1.64元，溢价约22%。

简而言之，广州地铁溢价认购的方式，认购越秀地产30.81亿股，持股比例占扩增后股本的两成左右。

与此同时，公告中还指出，越秀地产持有95%的附属广州云湖房地产开发有限公司，向控股股东广州越秀及广州地铁，合共以141.08亿元人民币，收购广州市品秀房地产86%权益及贷款，广州市品秀房地产开发公司持有广州地铁网络第13号线官湖站毗邻项目，属多用途住宅、商业及公用事业项目，总建筑面积逾133万平方米，其中可售总面积逾94万平方米，当中约4.1万平方米可售面积已开始预售阶段。

对于引入广州地铁为战略股东，越秀地产在公告中表示，可以证实并实现“轨交+房地产”的均衡业务战略。

倘若我们撇除越秀地产与广州地铁合作的细则，单从双方的发展业务模式上看，房地商与城市轨道服务商合作，无非是各有所需，方才走到一起。

就房地产企业而言，在房地产环境不明朗的当下，通过与地方性地铁集团合作，在后续项目开发上，可获取政府财政支持及较低成本融资的同时，能够获得优质的土地储备的机会。特别是北上广深，这些寸土如寸金的一线城市。

就地铁集团而言，通过与房地产开发商合作，盘活集团企业的地产开发项目的同时，优化集团业务框架，提升集团的盈利能力。

股价应声大涨，3个月累计上涨约40%

对于越秀地产引进广州地铁为战略合作伙伴，二级市场越秀地产股价“应声大涨”。截至2019年2月28日收盘，越秀地产股价上涨10.37%，报收1.81港元。倘若回顾近期越秀地产股价的走势图及结合区间内发生的事件，我们不难发现，在越秀地产股价打开上升通道的期间内，不断有利好消息在提振着二级市场股价的走强。

如下图所示，越秀地产股价在2018年11月份开始，受合同销售额大增及携手阿里云，加快数字化转型等利好消息不断的加码，股价开启了上升通道。截至2019年2月28日收盘，越秀地产股价3个月的时间内，股价累计涨幅约40%；同期的房地产行业指数累计涨幅为21%，香港恒生指数涨幅为 12.7%。

除了利好消息不断刺激越秀地产股价走强外，对于注重业绩为王的香港资本市场，业绩的好坏也直接影响着股价的走势。

营收与净利双增长，盈利能力增强

2018年，越秀地产全年合同销售（连同合营公司项目的销售）额约577.8亿元人民币（单位下同），同比增长41.4%；合同销售面积约为277万平方米，同比增长24.7%；完成全年合同销售目标人民币550亿元的约105.1%。

2018年实现营业收入为264.3亿元，同比增长11.1%； 毛利为83.9亿元，同比增长37.4%；归属股东净利润为27.28亿元，同比增长20.69%。

纵观近几年越秀地产业绩表现来看（如下图），营业收入连续两年实现双位数增长；归属股东净利则连续三年保持超20%的增长。从年复合增速上看，越秀地产的造血能力不断的在增强。截至2018年12月31日，公司的营业收入从2015年的221.16亿元增至2018年的264.33亿元，年复合增长率为6.12%；同一期间内，归属股东净利润年复合增长率高达39.12%。

从财务指标上看，越秀地产的毛利率从2015年的21.07%提升至2018年的31.75%，创出自2010年来的新高。毛利率持续增强，不排除越秀地产期间内通过“地产开发+商业运营+资本运作”创新发展模式及合同销售均价价格不断上涨影响。另外，越秀地产的净利率也不断的提升，公司净利率从2015年的5.22%提升至2018年11.49%。

值得注意的是，在越秀地产的盈利能力不断的在增强之际，越秀地产的资产负债率却持续走高。截至2018年12月31日，公司的资产负债率从2015年的71.91%上升至2018年的74.58%，资产负债率的走高与公司2018年应付账款及票据同比增加约7.9倍有关，其中180天内的应付账款及票据占96%左右。

2019年挑战680亿销售额，底气何在？

2018年，越秀地产超额完成了年初定下的销售目标，且业绩表现相对可观。在2月27日，越秀地产投资者关系部总经理姜永进宣布，2019年销售目标为680亿，同比增长18%。

值得注意的是，近两年，房地产市场受到各地方政府调控房价及融资环境持续收窄的影响下，各大房地产企业选择“稳”字当道，降低年度销售目标。特别是大型房地产商万科，更是高喊出“活下去”口号。

面对整个房地产行业不明朗的业态下，挑战680亿元的销售目标，越秀地产底气何在呢？

答案或许只有一个“粤港澳大湾区”。

据业绩公告获悉，截至2018年12月31日，越秀地产的总土地储备1941万平方米。具体而言，越秀地产土地储备分布于全国14个城市，其中约86.3%位于粤港澳大湾区、长三角和中部三大核心增长区域。其中，越秀地产在粤港澳大湾区已经布局了广州、香港、佛山、江门、中山等五个城市。

从越秀地产在粤港澳大湾区的布局上看，无疑是想借助粤港澳大湾区的发展红利，冲击2019年680亿元的销售目标。

对此，越秀地产董事长林昭远先生表示，“2019年，越秀地产将以“深化管理提能力，经营驱动促发展”为工作主题，全力以赴完成年度销售及经营目标。把握国家粤港澳大湾区规划纲要正式出台的战略契机，深耕大湾区重点城市，巩固公司大湾区的市场领导地位，做优做强住宅和商业开发核心经营业务。重点孵化城市更新、养老产业、长租公寓等新业务，全面提升房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力，不断为股东创造价值。”

尾语：

越秀地产引进广州地铁作为战略合作伙伴，是想通过合作“轨道+房地产”模式，获取优质土地资源的独特优势，并通过公司多元化的业务框架，为公司打造出新的业务增长点。