利润超大？为加码长租公寓，蛋壳C轮再融5个亿

原創

经历2018年的“罪与罚”，本以为房屋租赁行业会归于寂寞，但未想到一开年，便传出蛋壳公寓频频并购和融资的大动作。

蛋壳公寓一纸喜讯也提振了行业，在经历2018年“冰与火”的考验后，长租公寓市场今年运势如何？

资本押注，蛋壳公寓估值破20亿美元

春寒料峭的气候，一如此时的长租公寓市场，经历过冬天的寒冷，孕育着春的机会。

3月1日，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

蛋壳公寓真是喜事连连，在不久前的1月17日，蛋壳公寓刚以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购杭州长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域排名前三的企业，因此交易成为业内迄今为止最大的一桩收购案。

彼时，蛋壳公寓表示交易完成后，运营房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个城市。

资本独宠蛋壳公寓，也让财华社对这个2015年起家的，毫无房地产背景的租赁运营平台颇感兴趣。深挖一下，竟然发现在去年长租公寓频遭诟病的不利行情下，蛋壳公寓先竟后获得两次融资。

2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，A+轮投资方愉悦资本继续追加投资。

2018年6月，其完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）全部继续跟投。

拿到充足弹药后，蛋壳公寓开始加快跑马圈地的节奏，可以预计，今年的长租市场仍是资本和平台机构关注的对象。

蛋壳公寓一纸喜讯也提振了行业，在经历2018年“冰与火”的考验后，长租公寓市场今年运势如何？

房租涨价，自如、蛋壳公寓被约谈

要知长租公寓运势如何，还要看政策面的态度。

日前，北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”，有望遏制房租上涨势头。

“租金”是长租公寓永远也绕不过去的一道“坎”。这边长租公寓一边发展的如火如荼，那边人们逐渐发现房租却悄悄上涨，这真是一个充满矛盾的市场，一线城市租金同比上涨太快了！

2018年，长租公寓被指抬价抢房源。在普通租房者眼里，便宜房子越来越难租到，因为房源都被平台通过批量承租、牢牢掌控在大机构手里。资本大幅进入长租公寓，被市场认为是房价暴涨的主因之一。

房源被自如、蛋壳等机构瓜分后，重装修也是导致租金上涨的原因之一，有很多所谓的长租公寓为了达到标准化的效果，无论房屋客观条件如何，一律要求采取重装修，这部分增加的成本自然也就转化到了房租里。

就在市场猜测之余，业主也有苦衷。自己房子被长租平台买断几年，虽然省了一些装修成本，但月租递增太少，完全跟不上目前的市场涨幅。

房租上涨究竟怪谁？这恐怕是多方面的原因，而最核心的还是供需问题。大城市清理城中村、出租大院等导致大量低端二手房源减少。

贝壳找房首席经济学家杨现领认为，租赁住房数量及质量上的短缺，是造成目前一二线城市租金上涨的根本原因。

此外，房价和房租有很强的联动关系，房价上涨，持有住房的投资成本变高，因而房租也会上涨。由此看，房租上涨还真是多重原因，如果都归于资本或不明智。

就在房租上涨的同时，长租公寓们也在叫苦，称利润太薄、成本太高，行业竞争也太激烈。多方机构混战租赁市场，短期内盈利成难题。政策对长租公寓的态度也很明显，行业初长期，该扶持的扶持，该调控的调控。

政策调控只是一方面，长期来看，长租公寓市场要想真正飞出“金凤凰”，还需要自我多加约束，更不能急功近利，风物长宜放眼量。

长租公寓何时飞出“金凤凰”？

“租房要讲究，生活不将就”，市场正在培育人们“租房观”。经历过初创期的“罪与罚”，长租公寓也逐渐被人们认可，尽管比传统租赁平台要贵一些，但胜在住着舒服。

根据国家住建部的数据，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。这万亿的租赁市场里，主要分两个派别，一类仍是C2B2C模式，即房东、租客通过链家、我爱我家等中介来促成交易。一类便是新兴的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商。

除资本外，更少不了“国家队”的身影，万科A（000002-CN）和华润置地（01109-HK）都大举进军长租公寓领域，作为房地产的头部企业，趟过和“房子”有关的沟沟坎坎，他们对长租公寓市场更是有迷一般的自信。

克而瑞研究中心数据显示，截至2018年底，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列集中式运营商前三，碧桂园、华润和保利等在后奋起直追。

分散式公寓运营商则以“中介系”为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。

尽管长租公寓渐成主流，但盈利仍是这些平台最为关心的话题。禾晖资本董事长高宏认为，目前国内低收入人群很多需求还未被激发出来，因此房屋的很多附加值没有办法变现。

如果不盈利，在市场的争斗厮杀中，或仍难看出谁是真正独角兽，谁是上市第一股。道路是曲折的，不过前景是光明的，长租公寓许变现只是时间问题。以老虎环球基金、蚂蚁金服为代表的大咖还是对“住房租赁”这个赛道充满信心。

今年不论长租公寓面临何种的磕磕绊绊，但当一切的出发点回到更好地服务业主和租客时，长租公寓才会飞出真正的“金凤凰”。