“低调”的新鸿基地产：豪门底蕴下能否再写新华章？

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过去的2018年，尽管中国房地产市场在普遍意义上迎来下行周期，但头部企业们交出的成绩单却一如既往亮眼有加——当中拔得头筹的万科（02202-HK）合约销售额已经突破6000亿元人民币。

尽管较之这些内地房企排头兵们高歌猛进的惊人势头，香港本土发展商、传统地产豪门郭氏家族旗下的新鸿基地产（00016-HK）就显得“低调”许多，但作为盘踞本港多年的“地头蛇”，新地厚实底蕴下的竞争力依然不容小觑。

在刚刚结束的2月底，新鸿基地产公布了其截至2018年12月底止中期（2018-2019财年上半年）业绩。

采纳新会计准则，纯利按年减38%

公告显示，截至去年12月底止，新地半财年录得股东应占溢利按年减38.03%至204.69亿港元（单位下同）；撇除投资物业公平值变动影响后的基础溢利为137.33亿元，按年减少31.24%。新地在业绩报告中解释，当期集团溢利减少主要由于采纳新的会计准则所致。

期内集团实现每股盈利7.07元，尽管在新会计准则下上半财年盈利减少，新地董事局还是宣派中期股息每股1.25元，较上年同期增加4%。

新地上半财年总收入为371.12亿元，连同联营公司及合营企业在内的总收入则达到434.65亿元。当中物业销售业务为集团带来34%收入贡献，物业租赁收入占比28%；电讯、基建物流、酒店及其他收入分占12%、9%、7%及10%。

具体而言，连同合作项目在内，上半财年新地录得物业销售收益为146.77亿元，溢利则为66.94亿元，较上年同期分部溢利138.95亿元下跌51.8%，主要由于采纳新会计准则的影响。集团表示，预期下半财年将有更多物业销售收益确认入账；按所占权益计算，新地上半财年实现合约销售额430亿元。

物业租赁板块，上半财年连同合作项目租金收入计算，新地总租金收入按年上升7%至122.86亿元，净租金收入按年同比上升7%至95.08亿元。租金收入稳定增长主要由于期内香港及内地新租及续租租金上升，以及新收租物业带来收益。

毛利率再创近年新高，新地盈利能力稳健

其实从过去几年新地的业绩表现来看，尽管集团往期入账收入有些许波动，但最近几个财年新地的净利润仍然保持较为稳定且可观的增长，集团盈利能力稳健。

当中值得留意的是，除却2016财年集团毛利率出现下滑，最近数年新地的毛利率水平总体持续上升，在上财年（2017-2018财年）达到48.9%的阶段性高位：

而上月底刚刚出炉的新地2018-2019财年中期业绩报告显示，本财年上半年新地毛利率进一步提升至50.8%，这也创下其最近几年中期业绩最好毛利率水平——截至2015年、2016年及2017年12月底止历年中期，新地毛利率分别为38.9%、43.4%及48.4%。

即便放眼整个地产行业，新地如此高的毛利率水平也是不可多得的，这也是其在激烈竞争中较为显著的优势之一。对比而言，位居内地房企第一梯队的万科在2018年中期的房地产业务结算毛利率为27.8%；近年销售挤进行业前四的融创(01918-HK)在2018年上半年的毛利率为24.7%。而同为在香港市场实力雄厚的中海外（00688-HK）去年上半年的毛利率也不及新地，为35.8%。

期后市有支撑，新地积极扩充土储

其实对于一个发展中的企业而言，多数时候已有的成绩都可说是“过去式”了，外界更关注的是它们能否创造一个更加光明的未来。

从行业大环境来看，尽管过去两年无论是内地还是香港楼市都相当畅旺，但去年年中以来由于中美贸易摩擦不断升级发酵，加之其他外部因素的影响，楼市总体转弱，新地也在业绩报告中表示，相信2019年仍会是充满挑战的一年。

不过新地管理层在2月27日的中期业绩发布会上就指，整体来看2018年楼市的成交量其实只比2017年低了一点，而近期中美谈判也有缓和的趋势，加上美联储加息的态度有所软化以及香港股市气氛回温，相信这些因素有利于对后市的支持。

上半财年新地权益合约销售金额达到430亿元，为补给集团土储资源，新地在期内也积极出手拿地。公告显示，本期新地为其香港土地储备新增4个项目，新增土储总楼面面积合约130万平方尺；截至2018年12月底，新地于香港的土储资源约有5740万平方尺，包括2450万平方尺发展中物业，将用来兴建住宅、写字楼及零售等不同用途的物业。

内地方面，截至2018年12月底，按所占总楼面面积计算，新地在内地的土储资源共有约6310万平方呎，其中4880万平方呎是发展中物业。其余绝大部分是作投资用途的已落成物业，当中大部分是位于一线城市优越地段的重点零售和写字楼物业。集团执行董事郭基辉27日在业绩会上表示，公司一向留意內地一线及二线城市，且在杭州、上海、广州等地都有投标，并指新地未来也会继续留意内地好的项目。

值得一提的是，进入2019年新地已经几度出手，短短两月内在香港拿下两块地皮，其一是位于启德跑道的临海用地，该地皮总楼面面积约64.9万平方呎，未来将发展成豪华住宅地标，并与新地位于启德城中心的另一个标志性项目产生协同效应。另一幅地皮位于大埔白石角，总楼面面积达91.7万平方呎，计划发展成优质住宅项目。

去化乐观，推盘频密

过去的上半财年，新地的去化表现非常出色，本财年上半年中港合约销售总额为430亿元，完成全年销售目标逾9成，而进入2019年，集团销售依然乐观。公告显示，新地于今年一月推出的马头角Downtown 38项目，单位在两周内接近售罄，目前则已沽清。计及2019年首两个月的销售情况，已经达到470亿元，因此新地本财年的合约销售目标已经100%达成。

新地副董事总经理雷霆在中期业绩会上就透露，集团今年推盘较为频密，继续“货如轮转，月月有楼卖”，有信心可达成香港楼盘每年400亿元的销售目标。

总体而言，豪门底蕴悠长的新鸿基地产，如今依然迸发着积极的进取气场，至于其在日后能否再写华章，便要看具体的造化了。

港股百强

过去的2012年至2017年，新鸿基地产连续六年入选[港股100强]主榜单。2012年至2014年新地分列港股百强主榜第30位、第29位及第30位；2015年新地在港股百强的排名跌至第68位，不过之后的2016年其名次迅速回升至榜单第41位；2017年，新地在港股百强的排名小幅回落至第44位。

凭借集团于过去的2018年的综合表现，新地能否守住其于过往在港股百强中常青树的地位？新一年的「港股100强」颁奖典礼将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行，我们期待届时能够揭晓这个答案。