地产盈利大幅下滑，偏科的九龙仓能否扭转业绩颓势？

原創

前言：

与九龙仓置业拆分之后，九龙仓集团的业绩表现可谓是喜忧参半。

3月7日，九龙仓集团有限公司(00004-HK)（以下简称：九龙仓集团）公布2018年全年业绩公告。2018年集团基础净盈利为65.11亿港元，同比下降59%。主要原因是2017年11月拆分九龙仓置业地产投资有限公司。若将已分拆的九龙仓置业撇除比较，集团基础净盈利同比下降11%。

这是九龙仓集团在2017年11月分拆九龙仓置业后的首年报告。于内地来说，发展物业又是丰收的一年，但于香港来说，业绩方面却有些差强人意。

 收入明显减少

 从业绩公告来看，九龙仓集团的主营业务收入几乎都在下降。占比较大的发展物业和物流收入同比下滑；投资物业、酒店收入和投资收入同比增加，但占比较小。

从营业收入方面来看，2018年九龙仓集团同比收入减少13%至210.55亿港元。

其中，投资物业增长28%至35.86亿港元，发展物业（住宅开发）确认入账收入下跌24%至129.14亿港元，酒店收入增加64%至4.63亿港元，物流收入减少4%至26.16亿港元，投资及其他收入增加59%至14.76亿港元。

可以看出，发展物业贡献收入占公司总收入过半，仍是九龙仓集团盈利的主要支柱。但从区域来看，香港与内地的发展物业贡献率悬殊较大。财报显示，2018年香港发展物业对集团基础净盈利的贡献仅为13%，内地发展物业占比则为59%。

从增长速度来看，酒店收入增速明显，这主要受惠于酒店管理费收入增加及成都尼依格罗酒店的业绩改善。

香港地产盈利下降

九龙仓集团的业绩表现为何并不亮眼？主要在于其香港地产盈利状况出现显著下降。

据九龙仓集团公告显示，在发展物业销售额及尚未确认入账销售额方面，2018年度，九龙仓集团已签约发展物业销售总额（计入应占合营公司项目）下跌16%至港币279.58亿元，其中内地已签约销售额下跌5%至人民币228.15亿元，香港已签约销售额大幅下跌59.45%至19.19亿港币。

虽然内地与香港的销售额同步降低，但内地发展物业已然成为公司去年业绩的主要增长动力。

年报称，如按应占份额计入合营公司及联营公司，内地物业收入减少21%至222.36亿港币，营业盈利则增加19%至79.49亿港币，营业盈利率增加12个百分点至36%。但香港物业收入下降至16.67亿港币，营业盈利则下降至10.67亿港币。

3月7日，九龙仓集团主席吴天海也在业绩会上坦言，2018年整个集团业绩倒退的最大理由，就是因为香港地产的盈利与2017年比较有较明显的下降，这主要与物业的入账情形有很直接的关系。

此外，Mount Nicholson项目销售不佳也拖累了整个集团的业绩。2018年，九龙仓的香港物业，仅有Mount Nicholson在售，另外有Chelsea Court和Strawberry Hill项目在出租，其于香港的收入下降至16.67亿港元，利润下降至10.67亿港元。

究其原因，一方面是香港地产市场趋近饱和，九龙仓集团开始将业务重心向内地转移，另一方面是超级豪宅市场作为一种高档消费，市场对于价格的变化并不敏感。但从香港楼市来看，如若成交量有所增加，价格能够逐渐企稳，楼市前景并不悲观。

物流分部下跌

    九龙仓集团的业绩较差另外一个因素就是物流收入减少。

公告显示，物流营业收入减少4%至26.16亿港元，主要是受现代货箱码头在香港处理的吞吐量中以收益较低的货物占多影响所致。

截至去年底，九龙仓集团旗下现代货箱码头及香港空运货站分部收入同比下降4%至26.16亿港元，营业盈利同比下降9%至5.97亿港元。

在吞吐量方面，现代货箱码头在香港的吞吐量温和增长2%至530万个标准箱；深圳大钟湾码头的吞吐量下跌7%至120万个标准箱；蛇口集装箱码头则上升7%至560万个标准箱；赤湾集装箱码头亦上升至240万个标准箱。

对于吞吐量趋势的持续变化，虽驳运和转运业务在吞吐量中的比重上升，但综合收入和营业盈利均呈现下跌态势。

对此，集团在公告中解释称，由于贸易关系紧张及国内竞争引起的不明朗因素及波动，使香港的港口业务持续受压。为应付瞬息多变的业界生态及来自国内其他港口的挑战，集团积极采取所有必要措施以重建香港港口业务的竞争力。

2019年1月初，现代货箱码头与三间港口营运商建成联合操作协议，组成香港海港联盟，联合操作葵青货箱码头的23个泊位，以实现更高效率及为客户提供更优质服务。

其实，世界主要船公司都已成立了全国性的联盟。这样不仅可以省掉不必要的码头往来运输，减少货轮等候时间，同时也帮助船公司节省不少码头操作费。同样对于货运业来讲，货柜码头联盟的成立，也是一种趋势。

结语：

实际上，从去年四季度开始，内地楼市政策就有所“松绑”，多数房地产企业在年底迎来销售小高峰。九龙仓集团也不例外，单12月一个月的销售额就占了全年的近三分之一。

当前，在内地楼市政策放松下，合约销售的步伐会大大加快，加上办公室的租赁需求持续增长，租金收入在未来也会持续增长，因而，内地业务仍会是集团未来的主要增力。