【现场直击】雅居乐今年预售目标保守 大湾区投资占20%

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主营物业发展业务的投资控股公司雅居乐（03383-HK）20日午间公布其截至2018年12月31日止年度业绩。公告显示，去年全年雅居乐实现营业额561.45亿元（人民币，下同），按年增长8.8%；毛利率43.9%，同比上升3.8个百分点；年内净利润83.58亿元，按年增长23.3%，净利润率14.9%。公司拥有人应占净利润则为71.25亿元，按年同比增长18.3%。

分业务来看，在雅居乐561.45亿元营业额中，来自物业发展的确认销售收入为524.88亿元，较上年增长6.5%。物业发展收入与多元化业务收入的占比为93.5%及6.5%，其中多元化业务收入的占比较2017年增加2个百分点，反映雅居乐“以地产为主，多元业务并行”的业务发展模式已见成效。

3月20日下午，雅居乐在港举行2018年全年业绩发布会，主席兼总裁陈卓林携副总裁王海洋、潘智勇及首席财务官张森出席并答记者问。

今年物业发展预售目标1130亿：略保守

2018年，雅居乐连同合营公司、联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目累积预售金额为1026.7亿元，较2017年增长14.5%，累积预售建筑面积为798万平方米，较2017年增长8.4%；预售均价为每平方米12871元，较2017年增长5.6%。这也是雅居乐整体预售金额首次突破千亿关口。

集团副总裁王海洋20日在业绩发布会上表示，2019年雅居乐将其物业发展业务的预售目标设为1130亿元，较2018年实际完成预售金额1027亿元仅增长10%。他解释，10%预售增长的目标一个是考虑现在市场及政策方面，另外也是希望集团在2019年能够有质量地增长，这需要保持正常的开发节奏，同时在品牌提升方面也会加大力度。王海洋亦指，确实今年在制定目标时抱着比较审慎的态度，不过若后续市场政策有所改变，集团预售目标也会有相应变化。

主席陈卓林亦补充表示，今年预售目标10%的增幅确实较保守，但增长质量较高，纯利率高于同行。陈卓林指未来地产发展仍旧稳健，集团投资业务及未来发展计划亦审慎乐观，在确保质素维持较高纯利率的同时，相信当前的目标是OK的。他又透露集团继续在新增土储方面投入资金，相信在2020年及2021年地产板块增速会更高。

加大力度布局大湾区，投资占比约20%

据王海洋介绍，目前雅居乐约有27%的土地储备位于大湾区，土储面积约980万平米，足够支撑未来3-5年发展。值得留意的是，在雅居乐现有对大湾区的布局当中，中山的体量最重占其大湾区内土储资源约49%，未来会否考虑对其他城市加大投资力度呢？

对此王海洋就指，中山占较大比重实际上是一种优势，因中山是大湾区的一个核心，无论是整个珠江西岸还是东岸都是一个核心地带，同时随着深中通道及港珠澳大桥的贯通，未来在中山的布局其实是一个优势。

他也表示集团下一步一定会加大投资，目前已经布局了大湾区内7个城市，未来可能在整个大湾区9+2城市群里面会加强布局。据王海洋指，雅居乐目前是在城市更新、产业项目和传统地产的投资方面“三管齐下”，以期加大其在大湾区内的投资。

他透露若按投资比例分布，集团希望今年在大湾区的投资比例能够占到20%左右的份额，且如果机会好，这个比例甚至可以更高。

末期息跌？全年派息比例平稳，冀予股东合理回报

2018年雅居乐实现每股基本盈利1.835元，公司拟派末期股息每股50港仙，同比跌26.5%，但2018年中期已分派中期息每股50港仙，同比增127.3%。全年股息为每股100港仙，同比增11.1%。

首席财务官张森就指，尽管今次末期股息较上年下跌，但由于中期股息已经多派，去年来看派息比例并没有改变。他透露2017年集团派息率大概在48%，今次也差不多在47%-48%左右，所以全年派息比例没有降低。同时他提到，相对股票市场的表现，雅居乐全年每股派息1港元的息率其实相对来讲还是吸引的。

主席陈卓林亦指，今次的派息已经不错，未来预期政策、公司的现金流及发展都比较稳健，希望能为无论是大股东还是小股东等所有投资人带来合理的回报，称能够派息是集团长远的策略。他还透露2019年雅居乐的纯利增速预期可达15%-20%，又指2020年及2021年公司纯利增幅料将更高。

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Q：城市更新业务大概有多少项目可转成土储？

A：（王海洋）城市更新业务是我们重点抓的一个业务，现在集团地产这块一是产业中心，一个就是城市更新中心。城市中心2018年我们差不多签订了10个框架协议和合作协议，这些协议主要集中在广州、中山等，在粤港澳大湾区比较多。其次在中西部，包括太原、郑州等地都有城市更新项目，而且这些项目相对来说是比较迟的，但是具体锁定的建面，因为没有做过完全统计，估计也是几百万方的建面可以作为土地储备。

Q：多元化业务方面有没有新的分拆计划？

A：（潘智勇）关于多元化的问题，我们集团是有一个既定的分拆，即是去年成功将物业板块分拆上市，市场反应非常好，大家都清楚。至于下一部分版块业务的安排，首先会按照企业的需要，要先盈利赚钱，我们会按照上市标准打造这些业务版块，想确保为股东带来很好的回报。其次上不上市要看集团的需要，及市场的情况，合适的时候再考虑。

Q：今年预售目标较为审慎，对行业政策预期如何？

A：（陈卓林）今年10%的增幅一个是看市场，第二看公司实际情况，第三确实是比较保守的，但我们认为这个增长质量是比较高的，因为今年我们的纯利润率是14%多，应该是比同行要高的。

未来的地产发展，当然我们业务期冀是稳健的。大家知道现在政府的政策按现在来讲市场是稳定的，所以我们整个投资业务及未来的发展计划还是审慎乐观。我们确保两件事，一个是要确保质素，我们在每投一个业务项目时觉得若有10%至12%的纯利率就可以做，所以可以看到我们可能做了1000亿，但为什么我们的利润会这么高呢？就是因为我们的纯利率是很高的。

未来我们估计纯利率，希望是可以保持，加上新增纯利率高的项目，所以对于目标我们认为是OK的。当然2020年包括2021年我们预计会更高一点。为什么呢？第一我们现有3600多万平方米的土储，2018年我们已经投资了400多亿买了一千多亿的货值，2019年我们也预估会有几百亿的资金支出，未来新项目的增加令2020及2021年地产方面的增幅会很大。2019年还是稍微保守一点。

Q：怎么看房产税立法的影响？

A：（陈卓林）房产税方面大家都知道其实讲了很多年了，我个人的看法是，像上海、重庆等地已经实行，只是时间问题，影响其实不太大。因为迟早都是要推行的，只是这几年该买楼的人要更小心些。当然时间方面可能会有稍微的调整，且这几年中国的市场需求依然大，坚持房屋是用来住的不是用来炒的，我个人认为房产税这一块影响不会太大，包括对业绩而言。

Q：谈到今后会聚焦城市群，会以几线城市为主？

A：（王海洋）关于城市布局方面，其实我们一直在坚持城市群，我们自己内部是有筛选的。首先我们聚焦在长三角和珠三角这种大城市群；接着就是中西部，即沿长江中游和上游。因为长三角是在下游，长江中游和上游整个经济发展未来的潜力是比较大的；以及中西部现在比如中原地区、陕西的一部分地方也是发展潜力是比较好的。我们未来还是聚焦这些城市。

但这并不代表三四线城市就是没有机会的，但是这些机会怎么能够抓住，这是对我们公司，也是对所有公司的一个考验。所以我们未来可能在精细化方面会更加加强，而且我们也会聚焦于现有已经进入的城市，毕竟我们有团队，有管理，这是我们对城市群布局的一个判断。

Q：负债比率按年还是上升，未来会如何控制？

A：（张森）关于负债率的问题，如果一年前也参加了我们记者会的话（会知道）其实已经讲过，预计2018年的负债率会上升些许，主要原因就是我们多元化的布局，即是在我们的计划之内，所以其实现在负债率79%也是预期之内。2019年的负债率我们预计会持平，不会有什么改变；2020年开始负债率就会下降，当其他的多元化业务规模比较大的时候会下降。

虽然我们现在负债率是79%，但是回看过去一年，其实可留意到5间评级机构给我们评级都是相当好的。海外方面标普及穆迪去年已经调升了我们的评级，国内三家机构给我们的评级都是三个A，所以现在的负债率在我们现有财政状况下还是比较健康的，虽然比一年前上升了几个百分点。

Q：去年毛利率水平较高，今年新推出项目会否维持较高的毛利率？

A：（张森）毛利率方面2018年我们是43.9%，跟我一年前给你们的指引是差不多的，我指引的是比2017年肯定会高。2019年我们相对来说可能要保守一点，对毛利率的估算大概在30%以上，主要是因为我们也估计海南岛的贡献相对来说不会太高，所以对2019年可能有一个短期的影响。但也会做到30%以上。

Q：财务费用增加的原因是什么？

A：（张森）财务费用是两方面，一方面2018年我们新增的贷款多了，所以利息支出就多了。另外就是外汇的亏损，因为从去年上半年开始人民币大概贬值了5%，外汇亏损在去年也大概有12亿左右，影响了我们财务报表。但是今天这个亏损已经没有了，因为人民币现在已经相对比较稳定，这个亏损首先不是长亏的影响，所以我们会尽量保持做一些对冲，但是也相对是短期的，因为你看到现在为止亏损已经没有了。

Q：今年融资安排如何？

A：（张森）我们去年在海外做了比较大的银团贷款，主要是几个原因，第一是在海外的银团对雅居乐的认同非常高，所以我们能做成最后的金额是约130亿港元，这也是雅居乐历史以来最高的一个贷款，而且也是连续4年期，这个成本也是比发债相对低很多，所以去年我们在银团贷款做了很多。但是资本市场这边有机会的话也会发债，所以去年也发了几个债；债券市场今年开始对发行人来说是非常好的，所以你看到今年所有公司出来发债的时候成本是降低了。

我们刚好是今年三月份发了一个三年期五个亿的美元债，成本大概是6.7%，比我们去年发债成本已经降低了很多。所以今年我们也会采用不同的渠道，在海外包括境内来融资，首先目标是把我们的融资成本降低。

Q:海南调控去年史上最严，怎么看未来走势？项目发展如何？

A：（王海洋）海南的调控确实是历史上最严，可能也是全国最严的。因为对整个岛外都限购了，而且要交两年以上的社保及个税，这个对岛外的限制是非常大的。暂时来说，对房地产肯定是有影响的。

但是同时我们也看到有利好的一面。比如现在海南对住宅用地的供应基本上是没有的，而且对一些住宅用地可能还有其他的导向。同时海南在国际自由贸易港的建设，国家政策也在大力支持，“百万人才下海南”等一系列政策对海南未来的房地产市场（助益明显），可以说是一点问题都没有。

而且海南现在的人口体量大概900多万，应该还不到一千万，但要发展自贸港需要大量的人才，所以未来人口红利、人才、市场及政策的红利等是非常好的。虽然暂时来说（严调控）对海南的房地产市场有影响，但是未来是一点问题都没有的；而且很多东西就像宝贝一样，放的时间久一点可能更有升值空间，我是这样认为的。所以整体来说我们对未来海南房地产市场整体走势认为是没有太大问题的。

港股百强

2013年，雅居乐闯进[港股100强]评选榜单第60位，如今地产+多元业务并行已见成效，去年业绩新鲜出炉的当下又逢新一年港股百强评选活动火热进行之中，雅居乐能否再次闯进百强名单？敬请关注将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的[港股100强]颁奖典礼，期待届时为我们揭晓答案。