【现场直击】宝龙地产:联合腾讯搞事情,预估今年房地产行业增长率将下滑

原創

在宝龙地产(01238-HK)的2018年业绩发布会上，除了介绍公司去年的成绩以外，最吸引人的就是腾讯控股(00700-HK)与宝龙在2018年底公布合作的“纽扣”计划，并将以此打造“新商业”概念的业务模式。

腾讯在昨晚自己的业绩发布会上也坦言，如今不能太依赖游戏业务，公司需要均衡发展，捷径就是用好自己广大的用户基础和大数据与各行业展开合作。宝龙上了这条被腾讯定位为智慧零售的船，阿里巴巴等其它互联网巨头的跨线上线下合作的巨轮也已开启，宝龙控股作为早早搭上互联网巨头合作的内房股，未来会擦出怎样的花火呢？

营收上升 纯利下滑

3月22日，宝龙地产公布了公司2018年业绩情况，报告期内收入195.9亿元（人民币，下同）同比增长25.7%，不过营收的上升并没有带来纯利的增长，反而同比下降14.9%，为28.37亿元。

实际上，翻看公司历年财报数据，在近五年的时间里，公司均是收入与纯利双增长，直到2018年才出现了例外，究竟是什么情况导致了2018年的增收反降利呢？

报告期内，公司的行政开支由2017年的8.95亿元大幅上升至14.81亿元，同比增幅65.4%。同时，公司融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅上升至13.77亿元，增幅达到了140.3% 。

合约销售面积翻番 毛利率上升

2018年是宝龙合约销售的大年，公司期内录得合约销售额约410.4亿元，这比2017年度的208.8亿元增长了96.5%，几乎翻番的合约销售额似乎并不能得到持续。谈到2019年的预期，许华芳谨慎的将目标定在了500亿元，这意味今年的合约销售额增速将恢复到正常区间,约为21.8%。

聚焦长三角 均衡发展住宅与商业地产

目前看来，宝龙地产对长三角地区是十分的执着，按结转收入来算，在2018年占了总体收入的61.5%，其余的区域就要少很多了，排第二的海南仅为11.8%，海西为9.7%，中西部为9.4%，环渤海最少为7.7%。

在住宅地产和商业地产的偏好上，宝龙发展的较为均衡。在2018年，按结转收入来算，住宅占比略高为61%，商业地产为39%。而联系过去5年的数据来看，两者整体上保持均衡发展态势。

现金充沛，净负债率过百

截至2018年12月31日，宝龙的现金及现金等价物余额为148.4亿元，同比增长58.1%，据发布会现场公司高层介绍这创下公司历史上的最高值，目前公司的总资产负债率为75.2%，但是净负债率已达101.6%，许华芳也说2019年将把负债率降低。

与腾讯偶然擦出的“花火”

宝龙和腾讯的合作是事出偶然，本来这是宝龙的一个项目需要技术支持，腾讯加入了进来，这次愉快的合作奠定了深化合作的基础。腾讯可以帮助宝龙将商场加速数字化，增加宝龙的商场智能化，同时也可以为客户提供更多服务，增强与客户的互动性，提升服务体验，使客户即使离开商场都可以保持着与宝龙的粘性。

这种将客户与资源连接的计划被命名为“纽扣”，这被赋予了三个层次的任务。一是把业主商户和消费者连接在一起，二是把场景的各种设备连接在一起，三是最终是为了资产增值。纽扣计划是基于微信小程序的新会员体系，在微信团队的协力下，已经整合了包括多种支付方式、电子发票、定位、社交以及为渠道引流的种种作用。实际上，这也是腾讯积极拓展的业务实践方向，相同的诉求下加深了彼此的合作关系。

现场记者问答环节

问：去年的合约销售额增幅达到了90%以上，今年的合约销售目标只有500亿元，增幅却仅仅20%左右，为什么目标定的这么低？

许华芳：首先去年业绩增长了97%，在行业里是比较高的，今年的保底增长是22%，我们有信心会做得更好。今年的整个地产行业的增长都会比去年“稳健”，这是我的理解。因为国家的一城一策调整，希望稳定，不希望暴涨暴跌。

宝龙拿地的策略就是不拿贵地，不借亏钱。从拿地的角度我们主要还是集中在长三角。

问：宝龙的商业项目方面，之前提到说今年开9个，刚才说是7个，有两个项目进展的不顺利吗？商业项目的回报率是多少？

许华芳：我们这几年的新开的商业项目是希望做更多的标杆，从质量和规模上来讲，质量比规模更重要。比如说厦门的项目我们就花了5年的时间打造，而一般常规项目我们只花两年。每年5到7个项目的开业我觉得是合适的。到明年战略目标是50个，我们现在的统计已经是54个，这是超出了预期的。

问：净负债率上升破百，借款成本也上升，是否公司在融资和资金上有压力？

廖明舜：今年总资产负债率和净资产负债率都会下降，今年董事会给管理层的要求是今年的债务总额不能超过2018年的490个亿。今年我还会有三、四十亿的利润进来，所以我肯定债务比例是肯定会下降的。

并且，今年的我们从考核来讲，增加了汇款考核，我们希望把融资成本进一步下降。