【现场直击】万科郁亮：指望新业务赚大钱是痴心妄想

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今年年初，随着各大房企去年销售业绩放榜，万科（02202-HK）以全年6069.5亿元人民币的销售金额一骑绝尘再度登顶，重夺业内售楼“一哥”的宝座，同时其也成为首个也是目前唯一一个销售规模突破6000亿元的中国房企。

尽管去年3月，万科董事会主席郁亮曾公开表示，万科开始更倾向于把“美好生活”放在心中，关于规模扩张的“比赛”可以放一放了，但过去一年下来，万科无疑仍是这场参与者众多的较量中最为闪耀的赢家。

6000亿销售规模打底，万科业绩稳步增长

有这逾6000亿元销售规模打底，3月25日万科终于公布了其2018年全年业绩。公告显示，去年万科实现营业收入2970.8亿元（人民币，下同），同比增长25.2%；综合毛利率37%，较上年32.3%提升4.7个百分点；年内实现公司股东应占净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元。

2018年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%，地产业务仍是其不可撼动的绝对核心主业。

虽然地产主业仍是绝对主角，但万科近几年在多元化业务发展方面也可以说是遍地开花。物业服务板块，2018年万科物业实现营业收入98亿元，同比增长36.1%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。租赁住宅方面，去年万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

商业方面，截至2018年底万科管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。此外还有物流仓储以及冰雪旅游等业务亦在有序推进。

而回顾近三年来万科的综合业绩表现可知，作为国内一线大型房企，万科前进的每一步都还是相当踏实稳固的。

万科郁亮：这就是一个白银时代

尽管2018年万科交出的成绩单依旧亮眼，但正如万科董事会主席郁亮在致股东报告书中所言：

【如果只看数据，2018年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？ 

我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。 

当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是质量上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。】

站在高处的目之所及，风景自然是不一样的。随着房地产行业的集中度上升从一个趋势转变成事实，行业的竞争日趋激烈而残酷，且主要落在重量级选手之间。在这样的竞争氛围之中，要在市场赢得客户的青睐，对于房企的考验更加严峻。在郁亮的眼中，所谓“白银时代”是一个更多变的时代，一个更细腻的时代，也是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

基于这样的时代嗅觉，万科在去年中明确提出了要“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，强调认清并顺应大势，明确及聚焦力量，以确保其能够“活下去、活得好、活得久”。

3月26日下午，万科在港举行集团2018年全年业绩发布会，董事会主席郁亮携执行副总裁兼首席财务官孙嘉、执行副总裁兼首席运营官张旭、总裁兼首席执行官祝九胜以及副总裁兼董事会秘书朱旭出席并答记者问。

关于“活下去”：坚定转型，收敛聚焦巩固提升基本盘

谈及万科“活下去”的话题，郁亮就指，很多人担心万科“活不下去”，也有很多人担心万科想让别人“活不下去”，然而对于万科而言也不过是想让自己活下去、活得好且活得久罢了。

这或许还要基于万科的转型之路来展开。

郁亮直言，万科从2012年开始判断行业进入白银时代，时至今日这个判断也没有改变，但他指，如果在行业尚好的时候不做转型，到了青铜时代就没有机会做了。因此他表示尽管转型之路艰难，但万科对于转型的坚定性亦从来没有改变过。

在郁亮看来，近几年万科的长租公寓、物流、冰雪事业以及商业板块等都在各自的领域做到了领先，因此转型还是取得了不错的成效，但他直言路还很长，未来需要更多时间继续走下去。

他提到万科转型的标杆——其战略合作商微软，表示任何一家主要公司在行业达到领导地位的时候，若不能借用其基本盘的核心优势来为转型业务做探索，提供更多的空间、资源以及犯错成本，那么这家公司便是没有未来的。他又指，过去几年万科不断将视角放到更大的领域去做尝试和探索，因此万科其实是个危机感驱动的公司，而不是一个危机驱动的公司。

按郁亮的话来说，万科“始终如履薄冰地对待我们每一项业务”，至今日才出言要好好地“活下去”，而为此万科提出的路径就是要收敛聚焦，巩固提升基本盘，意在把内功练好之后更好地支持其他各个业务的发展，这也是为了其能够更好地推进转型。

郁亮：指望新业务赚大钱是痴心妄想

不过郁亮也直言，未来并不指望多元化的新业务赚大钱，称其地产业务已经“足够赚钱”，再找一个更赚钱的业务也不可能。但他强调基本盘巩固的重要性，表示基本盘不巩固的话万科也不敢做更多的尝试，而正是因为基本盘巩固之后集团财务表现也很强劲，万科才得以在未来转型道路上更加坚定。

以下是在被问及提出收敛聚焦的原因是否有关多元化业务利润贡献不明显时，郁亮的回应原话： 

【如果说我们指望新业务要赚大钱，那是痴心妄想。我们地产业务这么赚钱，还能找一个更赚钱的业务？我觉得大家不要指望，我们从来不抱希望，所以我们在致股东信里面说得很清楚了，我们未来赚小钱。所以这点上大家在规模、速度和利润等来衡量这个事情我觉得可能是不充分的，大家不要想说我们是不是要找到一个业务比这个更赚钱，刚才说了不可能。我们这些业务在财务报表上来说目前体现的还很小，是因为基本盘比较巩固，我们才能够放心做这些事情。基本盘不巩固的话我们也不敢做更多的尝试，所以从这个角度来讲，正是因为基本盘巩固之后，我们财务表现也很强劲，我们才能够让万科在未来转型道路上更加坚定。】

更多现场精彩请见以下采访实录： 

Q：公司对每个业务资源的投入比例是否有所调整？

A：（郁亮）这次新闻发布会让我觉得粤港澳大湾区真是融合成一片（笑）。其实大家很关心投资有比例的问题、资源配置的问题，是吧？这是伪命题。一个业务做得好，从来没缺过钱；一个业务做得好肯定给你钱，怎么可能缺钱呢？所以我们要求但求做好，而不是首先研究资源怎么配置的问题。一个扶不起的阿斗扶它干嘛？所以说先要基本盘做得好，每个业务做得好之后，我们从来不担心钱，所以我们从来不研究这件事情。

Q：问祝总做总裁这一年有何感受，工作中最难的是哪一方面？

A：（祝九胜）谢谢你的问题，让我有机会回顾一下这一年工作做得怎么样，也提醒我永远不能忘记这个初心，牢记奋斗。这一年我们这家公司是合伙人制度，所以个人的感受也更多的是与合伙人相互之间的协同，一起面对一些事情。一定要围绕我个人感受而言的话，一年前主席带着我进入管理层面对大家的时候，是介绍了一点说我会在客户服务这一块发挥我个人的特长。

想一下这一年也做了一些事情，也把服务做成一种标准，强化在我们的经营逻辑要求里面，也把服务推行到我们的16种场景之中，也跟一系列机构在服务的深化方面做了很多的探讨，也和我们的合伙人不断地提要求，我们要不断地见客户，要下工地，我们每一个合伙人每年要自己卖一套房，要在交付等实际场景中做一些体验。

做了很多，效果也有值得回顾总结的地方，也有被人吐槽令客户不满意的地方，总而言之还有很长的路要走。不过我们对客户服务的问题，我们永远都是真心诚意的，是我们的问题我们就去解决，我们不推诿，主动担责。

第二个感受就是在这个团队里面我感觉工作很充实，其实工作很强的一个意义是看跟谁一起，我能够跟这么优秀的合伙人团队一起工作，这一年内心感到非常愉悦。谢谢。

Q：“收敛聚焦，巩固提升基本盘”是一年就够还是要多长时间？

A：（孙嘉）“收敛聚焦，巩固提升基本盘”是我们业务发展过程中间基于过去几年业务发展的状况，也根据外部市场的变化，也根据商业的基本规律做出的阶段性重点工作。收敛相对会是对前一段时间一些投资及业务做一些整合，相对会是短期的；聚焦会是长期的选择，我们的年报里面也讲到了，聚焦主业，做强我们的核心主业应该是所有成功企业共同的规律吧。

Q：长租公寓新增楼房数目会有多少？这块应该还没有盈利未来规划如何？

A：（张旭）我们去年已经有6万间开业，今年总开业数可以达到10万间。其实我们每一个业务都有它的基本盘，包括租赁住宅；今年的基本盘要把已经获得资源的收益率要提高，把它与客户的粘度做得更好，把自己的基本盘做得更好。所以今年我们开业的数会到10万间，但我们获取资源的数远远多于这个。

Q：今年回款目标定到6000亿，是纯住宅的，为什么非住宅的业务不定回款目标了？提高住宅回款目标的原因是什么？

A：（张旭）首先我们每年销售的时候不完全是住宅，有的时候也有零星的涉商，也有一些办公楼也是有销售的。所以去年的6300亿里面，含了所有的销售回款，还有一些物业和租赁型的收入。

其实我们每年不定销售计划，所以今年6000只是说不能比去年差，所以我们希望能做得更好，我们每年都是把每一天当成卖楼的好日子，只要能把房子卖掉就应该抓紧时间把它卖掉。然后我们也控制我们的库存，去库存，把所有库存控制在合理的比例也是我们所有经营指标的一个最重要的要求。所以我们每天都要把房子卖好，每天都是卖房最好的时候。我们更多关注好产品和好服务，这样才能够不落后于市场，跟市场同步吧，要跟市场同步，保证每年比去年做得好，这是我们的一个销售策略。

Q：今年年初的销售状况如何？

A：（张旭）今年1-2月的情况也如实汇报，1到2月份的情况，3月份还没结束不好说。1-2月份我们跟去年同比略有一点点下降，比如我们的认购额下降了3.5%，但3月份大家认为会有一个反弹，但我如实说如果环比有一个反弹，同比（不好判断）你们去看去年的3月份市场非常旺，所以我们不好判断。所以我们想不对市场做任何预测，只是每天努力去把楼卖好，谢谢。

Q：长租公寓刚才提到目标是开业开到10万间，因为2017年的时候提到今年的目标是开到15万间，想知道现在放缓的原因是什么？

A：（祝九胜）我们一贯的风格是低承诺高实现。我们说做到10万间做到的可能就不止这个数。我们手上现在的房源是足够的，我们重资产、轻资产两个模式加起来接近40万间。

我们在这个过程当中确实对青年公寓这个客群有了更深入的了解，也用更好的方式、更好的服务来与他们的需求相适配。我们公寓的组织方式也做了一些调试，最近成立了专门的泊寓事业部，相信会更聚焦，找到更合适的方式、人才，能够把已经获取的资源开出来更多。

港股百强

作为实力超群的内房企业排头兵，万科在过去三年（2015-2017）连续三次进入[港股100强]榜单的前列，当中2015年及2016年万科两度夺魁，排名港股百强主榜第一位，2017年万科则名列百强榜单第23位。

如今去年业绩新鲜出炉，又逢2018年度港股百强评选活动火热进行中，万科能否更进一步在港股百强再攀高峰？我们期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的[港股100强]颁奖典礼为我们揭晓答案。