【现场直击】越秀地产：我们即将打出“轨交+物业”的组合拳！

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近日，广州老牌房地产商越秀地产(00123-HK)发布了2018年全年业绩报。2018年公司实现营业收入264.3亿元，同比增长11.1%；毛利收入83.93亿元，同比增长37.40%；归属股东净利润为27.28亿元，同比增长20.69%；全年合同销售金额约577.8亿元，同比增长41.4%。值得注意的是，公司的营业收入、毛利及归属股东净利润均创出近三年的新高且增速均保持递增的态势。

虽然越秀地产近三年的经营业绩在不断的改善，但其负债水平却居高不下，这一定程度上会影响未来经营业务活动的推进。

截至2018年底，公司的资产负债率从2016年的72.57%增至74.58%；流动负债从2016年的58.17%降至2018年的57.68%，流动负债率随有小幅度下滑，但整体仍趋于超50%负债水平。

随着广州地铁正式入驻越秀地产后，意味着越秀地产的“轨交+物业”战略将正式启动。双方业务进展的也将有序的推进，这为其提供更多机会参与广州地铁运营的地铁线路的物业项目的同时，公司的高负债的情况，有望进一步优化。

4月2日，越秀地产投资者关系部总经理姜永进、投资者关系部经理万思蕴在香港四季酒店与记者茶叙。

姜永进表示，与广州地铁的合作，由商谈至交易长达两年，对方成为越秀地产战略股东，对合作双方的好处很明显。对于广州地铁而言，未来扩展铁路网络需要资金支持，而越秀地产则可借此机会推进「轨交+物业」战略。他透露，希望未来越秀地产和广州地铁的合作能达到每年一至两个项目，合作模式基本上是越秀地产控股51%及操盘，广州地铁则持有49%的方式进行。这样广州地铁可以享受项目未来的发展利润，越秀地产则可以拿到地铁上盖物业，这对双方来说是共赢的。

姜永进强调，房企获取资源不止一种方式，包括二级市场并购、为产业园区配套商业和住宅等等，都是获取土地的方式。作为一个房产企业，单一的方法不能有效地获取相对好的利润，所以越秀地产准备打出组合拳的优势，即「轨交+物业」的战略。

以下是现场问答环节，投资者关系部总经理姜永进作答：

Q：越秀地产与广州地铁的这个合作项目，是他们找上门？还是你们主动出击的？

A：可以说，广州地铁和越秀地产，双方有共同的需要。广州地铁目前在全国排第三，运营线路长度大概有400公里。根据国家发改委批的地铁扩建来看，广州地铁如果仅靠政府财政补贴，肯定是比较困难的，所以我们集团和广州市政府在中间做了一些沟通协调的工作。广州地铁有资金需求，但是地铁上盖的物业不是任何人都能有资格开发的，得有地铁的运营经验，因此广州地铁能够比较轻易的按照政府的价格去拿到这块地，但是从开发经验来说，应该是越秀地产比较强。

Q：以过往的类似案例，万科引进深圳地铁之后，快两年了还未有合作项目，怎么评价？

A：我们（越秀与广铁）和他们（万科与深铁）不一样，万科企业是实行职业经理人制度，而我们（越秀与广铁）均是国资委100%控股的纯国企，没法放在一起比较的。

Q：越秀地产和广州地铁合作的「品秀星图」项目进程快不快？

A：我们与广州地铁的合作，由商谈至交易长达两年。目前的情况是，如果这个交易于4月3日的股东大会上一旦通过，那么「品秀星图」即时就具备销售条件了。整个项目可售面积达94万平方米，按市场价格来看，预计平均销售价格在每平方米3万元以上。开发周期按5年来算的话，每年销售额大概有50至70亿元，那么这个项目货值总计将达到350亿元左右的水平。

Q：你们的项目布局、投资比例是怎样的？大湾区有多少？

A：我们的项目主要分布在大湾区、长三角和中部地区。毋庸置疑，大湾区在体量和分量上肯定是最大的。投资比例基本是50%投资在大湾区、30%投资在长三角、20%投资在中西部和华北。资源投放的标准大概就是这样，并不是死的，还得看机遇。

Q：越秀地产的派息政策是怎样的？

A：我们派息一直是核心净利润的30-40%，目前是40%左右。

Q：你们觉得广州的房地产市场如何？

A：广州房地产市场相对比较健康，泡沫比较小，我们认为未来也是没有问题的。当然，最有价值的土地就是地铁上盖那一块儿，能拿来建造住宅最好，因为有利现金流，快周转嘛。