【大行报告】中泰证券：房地产龙头安全边际较高 推荐新城控股

中泰证券发布研报，本周，上证指数上涨5.04%，申万房地产板块上涨5.65%，再次小幅跑赢大盘。该行认为板块持续获得相对收益，源于在政策及资金面宽松预期得到验证背景下，行业销售端的持续改善：据克而瑞月度数据，3月份房企销售有所回升;该行的高频数据跟踪也显示，3月以来一二手房销售开始回暖;同时，近期土地成交溢价率快速抬升，土地市场的复苏也折射出房企拿地意愿增强，对市场的信心开始提升。此外，对于当前市场出现回暖的持续性，该行认为考虑到3月的回暖主要靠供货量的提升，而通常二季度及四季度为推盘高峰期，若维持当前的去化水平，至少在二季度市场很可能会维持回暖态势;而在回弹力度方面，据该行观察，本轮市场回暖从结构上看，主要为18年涨幅较小城市补涨，反映在需求端上主要为刚需和刚改，在当前以“稳”为核心的调控基调下，大范围出现调控放松概率较小，在此基础上，本轮回暖或为小周期延长下的温和性反弹。

政策方面，部分城市的“一城一策”已经出台，多地出现调控松动，预计后续会有更多城市跟进;同时，资金面持续改善，房企发债利率有所下降，全国首套房贷款平均利率连续回落。政策边际改善及资金面持续宽松预期得到印证，引导板块整体估值回升，再结合以往周期降准前后地产板块表现，叠加主流房企18年业绩逐步兑现，该行看好板块在4月的相对收益。

行业龙头集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科A、保利地产;优质一线：对于成长型一线房企，该行认为在基本面与政策面接近底部的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股(601155-CN)、华夏幸福(600340-CN)、旭辉控股集团(00884-HK)等。

风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期。