深耕大湾区17年，龙光地产终发力跑赢同等规模房企？

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2013年12月20日，内地房地产企业龙光地产（03380-HK）顺利在港交所主板正式挂牌，到2018年年末，这家以首次置业人士及换房人士为主要客户群的住宅物业开发商已经上市满五周年。尽管2018年对于中国房地产市场而言不啻为一个挑战之年，但龙光地产交出的成绩在同等规模房企中却仍属优异。

上市五年交出亮丽成绩单，纯利复合年增长率32.57%

3月19日，龙光地产公布其截至2018年12月31日止年度业绩，也算展示了其上市五年来所取得的阶段性成果。

业绩公告显示，2018年龙光地产实现合约销售面积为440万平方米，合约销售金额718.03亿元（人民币，下同），按年大幅增长65.4%，当中权益合约销售金额达到700.64亿元。

综合其他业绩指标，龙光地产去年的成长也非常醒目。年内集团收入为441.37亿元，较2017年增长约59.4%；毛利率为33.7%。权益股东应占溢利为82.88亿元，按年同比增长27%；当中核心净利润约为76.55亿元，较上年显著增长约65.7%，核心利润率达17.3%，盈利水平继续领先行业。

其实回顾上市五年来龙光历年的业绩表现就会发现，这些年其无论是在销售规模方面还是营收及净利的增长都相当稳健，尤其近三年，龙光地产的各项成绩都很是出色。

如上图可见，2013年刚上市时的龙光地产，营业额刚过百亿，利润水平也就20多亿元，彼时其销售规模仅为130亿元出头。

截至2018年末，龙光地产上市五年间营业额复合年增长率为31.7%；权益股东应占净利润的复合年增长率为32.57%；核心净利润的复合年增长率也达到30.2%。而其合约销售金额的复合年增长率更是实现40.3%——这些数据表明，五年来龙光地产的成长势头颇为迅猛。

跑赢同等规模房企，2019年权益合约销售目标850亿

值得说明的是，去年初龙光地产将其2018年度权益合约销售目标定为660亿元，后在年中将该目标上调至700亿元，最终也圆满完成了任务。今年3月19日，龙光地产管理层在集团2018年度业绩发布会上透露，今年龙光的权益合约销售目标定为850亿元，较2018年实际完成权益合约销售金额增长约21.3%。

尽管从今年定下的销售目标来看，这略高于20%的增速较近几年龙光自身的规模扩张速度放缓了不少（2015至2018年，龙光合约销售金额增速分别为53.6%、40%、51.2%及65.4%），但比之近年与龙光销售规模相若的越秀地产（00123-HK）及时代中国（01233-HK）等内地房企而言，龙光的“起飞”之势还是更为明显。

2013年，龙光地产合约销售金额为132.08亿元，彼时越秀地产的销售规模为146.34亿元，略高于龙光，而时代中国的销售规模则略低于前述二者，为111亿元。到了2017年，龙光、越秀及时代中国的合约销售金额分别为434.21亿元、408.7亿元及416亿元，三家房企的规模差距此时仍未拉大，但龙光地产已经在规模竞争中获得优势跃居三者首位。

如上图所示，到了2018年龙光地产开始将与上述两家同业的竞争优势拉大，以65.4%的销售规模增速跑赢了前述这两家同等规模房企。2018年越秀地产实现合约销售金额577.8亿元，同比增长41.4%；而时代中国2018年的合约销售金额则为605.9亿元，同比增长45.5%。其实越秀与时代中国去年的规模增速已算不错，只是相较之下龙光地产的扩张态势更为进取罢了。

2019年，越秀地产将合约销售目标定为680亿元，目标增长率约18%；时代中国方面则将今年的销售目标定为750亿元，目标增长率约24%。尽管2019年龙光地产的销售目标增长率在三者间居中，但考虑规模基数，其有望在今年进一步拉大与同业的规模差距。

深耕大湾区成效尽显，龙光地产能否保持区域优势？

回看龙光地产这些年的发展路径，过去的2018年当然是其历史业绩表现最好的一年，且在一定时期内还将维持较为可观的增长态势。要问龙光去年何以能够取得这样好的成绩，其多年深耕粤港澳大湾区的战略优势开始显现一定是重要的原因之一。

业绩公告显示，龙光地产2018年718.03亿元合约销售金额当中，来自深圳区域及大湾区其他区域的销售占比分别为34.4%及26%，也就是说年内龙光地产超过6成的销售金额来自包括深圳在内的大湾区区域。

2018年，龙光地产物业销售收入约为388亿元，占集团总收入87.9%。当中来自深圳区域及大湾区其他区域的物业销售收入占比分别为56%及24.3%，即龙光去年超过8成的物业销售收入来自大湾区。

龙光地产在其2018年度业绩报告中表示，其已在大湾区深耕了17年，并在香港—深圳、澳门—珠海和广州—佛山等湾区核心城市群前瞻性布局了充裕的优质土地储备，未来将持续受惠于大湾区的经济腾飞。

目前，龙光地产已基本实现粤港澳大湾区9+2城市群全覆盖，通过多元化和逆周期的土地获取方式，在大湾区内一二线城市拥有充裕优质低成本土储，并聚焦于主流人群刚性需求的住宅开发业务，具有显著的差异化竞争优势。截至2018年12月31日，龙光地产土储总货值约为6520亿元，其中粤港澳大湾区土储占比约为82%（即于大湾区土储货值约有5346.4亿元），集团称足够保证其未来销售和利润的持续增长。

基于优质低成本的土储和强大的执行力，龙光地产也表示将继续坚持深耕大湾区，计划扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。未来随着大湾区经济的持续增长和轨道交通的延伸，龙光地产仍是明显的受益者，未来业绩有望持续稳定增长。

当然，随着此前大湾区发展规划纲要正式出台，各行各业尤其是房地产业众多参与者纷纷加大对大湾区的投资力度，龙光地产也需要面对因同业逐渐涌入而加剧的竞争压力。不过从眼下的竞争格局而言，龙光地产手握的多年深耕战略布局优势仍然明显，大湾区强劲的发展势头可助力其不断转化现有土储资源为利润，而其手头优质的旧改项目也为其提供利润释放的可观空间，前景值得期待。

港股百强

2018年三季度龙光地产的股价大体上跟随大市走出下跌行情，但自去年10月中旬起，其股价已从低位反弹，近一年走出“V”型曲线，反映湾区战略优势及业绩等利好因素。

2017年，发展势头正猛的龙光地产首次入选【港股100强】评选榜单，排名第61位。而2018年的业绩报告出炉之后，大湾区战略布局优势成效尽显的龙光地产更具想象空间，时值新一年【港股100强】评选活动火热进行中，龙光地产作为新一届港股百强名单的有力竞争者，能否在百强评选中脱颖而出更进一步？我们期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的【港股100强】颁奖典礼为我们揭晓答案。