多元化的「新世界」：老牌港資地產豪門找到「中興」之路？

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2018年，受中美貿易摩擦等複雜外部經貿環境的影響，加之在國内趨嚴的房地產調控政策主基調下，中國内地房地產開發商們面臨著前所未有的壓力，彼時的行業市場頗有種「凜冬將至」的風聲鶴唳之感。

在内地房地產市場氛圍總體轉淡的同時，2018年下半年香港老牌地產發展商、鄭氏家族旗下的新世界發展（00017-HK）卻以強勁的業績增長勢頭重新吸引了市場大眾的關切視線。

作為香港「四大地產發展商」之一的新世界發展，是由「彤叔」鄭裕彤在1970年創辦成立，併在兩年後的1972年便被迅速推向資本市場在港交所主板上市，至今已發展接近四十年。這近四十年來，新世界發展從一家主營房地產業務的物業開發商，逐漸發展為一家涵蓋地產、酒店投資、基礎設施、服務、建築工程、電訊及交通運輸乃至金融保險等領域的大型投資控股公司。

歷經鄭裕彤、鄭家純（鄭裕彤長子）及鄭志剛（鄭家純長子）三代核心管理層，鄭氏家族成功築造了新世界發展這個龐大的商業帝國，但這家寫滿了豪門發展印記的香港本土房地產開發商在内地眾多房地產企業相繼走上歷史舞台之後便顯得低調許多。直至今年2月，新世界發展以其近年罕有的營收高增速在市場很是刷了一波存在感。

2019財年上半年營收激增76%，本港老牌房企再現活力

2月27日，新世界發展公佈其截至2018年12月31日止半財年中期業績，公告顯示，2018年下半年（即2019財年上半年）新世界發展實現收入492.67億元（港元，下同），按年同比大幅增長76%。

這是新世界發展近幾年實現的最大幅度營業收入增長。回顧過去五年新世界發展的綜合業績表現，其營收、毛利率及淨利潤等業績指標均呈現一定的起伏。

如上表可見，自2014至2018財年，新世界發展的營業收入在增長與下跌間呈現「詭異」的交替規律，近幾年雖然依舊升跌有之，但波動的幅度不是太大。在營收及毛利率均表現不穩2018財年暴增逾2倍至233.38億元的近年高水平——業績報告顯示集團2018財年淨利劇增的原因是各分部業績改善以及投資物業公平值變動增加。

在往期綜合業績總體波動甚至表現黯淡的基礎之上，2019財年上半年新世界發展突然發力的營收增速無疑像是一顆蓄滿能量的投石，刺激這家低調多時的本港老牌房企重新煥發了活力。

香港物業發展強勢發力，收入翻逾2倍成絕對「大腿」

從當期新世界發展各項業務分部的營收貢獻表現來看，其在2019財年的上半年之所以能夠取得如此顯著的營收增長，最主要還是得益於地產主業的給力表現。如下圖所示，2019財年上半年，新世界發展來自物業銷售的收入按年同比暴增逾2倍（202.3%）至299.1億元，佔集團期内總收入的60.7%，是其營收貢獻的絕對「大腿」。

新世界發展在業績報告中亦解釋，其物業發展分部能夠在期内錄得逾2倍收入增長主要是受惠於集團在2018年第二季度於香港本土的前瞻性銷售策略，這大幅增加了物業銷售的入賬貢獻。

據悉，在2018財年的上半年，新世界發展香港物業發展部份收入主要來自名鑄、柏傲山及迎海系列；而到了2019財年上半年，旗下柏傲灣、傲泷、瑧蓺、柏蔚山、柏傲山、柏巒及THE PARKVILLE集中帶動了集團該分部的表現。此外，新世界發展物業投資分部的收入也錄得33%增長，主要是由於Victoria Dockside的K11 ATELIER及武漢光谷K11提供全期貢獻、集團内部架構優化，加強經營及成本管理及現有物業租金的增長。

儘管期内集團來自中國内地的物業發展分部業績按年減少21%，但其於香港及内地投資物業旗艦主要項目的整體租金及出租率均錄得理想表現。

215億港元購富通保險，新世界多元化業務佈局逐漸成型

在地產主業重新迸發勃勃生機的同時，新世界發展也在「三代」管理層帶領下走上了革新思變的多元化發展道路。

正如前文提到，除卻原有的房地產物業發展主業，新世界發展目前已將其業務版圖拓展至物業投資、基建、服務、百貨、酒店運營等廣泛領域，且已經取得了一定的成果。譬如，截至2018年年末，新世界發展在香港、中國内地及東南亞合共擁有15間營運中的酒店物業，提供超過6000間客房；同時旗下新世界百貨經營及管理合共32家百貨店及兩家購物中心，總樓面面積超過135萬平方米。

值得一提的是，在2018年的12月27日，新世界旗下一間附屬公司Earning Star（也是其控股上市公司新創建00659-HK的間接全資附屬公司）公告宣佈將以總代價215億元收購富通保險全部已發行股本，這也意味著新世界發展將通過多元化業務佈局正式進軍保險行業。據悉富通保險為一家香港的人壽保險公司，提供範圍廣泛的保障性及儲蓄相關的人壽保險及醫療保險產品，透過合約代理人及經紀為個人及機構客戶提供服務。

儘管收購富通保險一案目前尚未完全落地，但伴隨新世界將觸角伸向保險行業這個全新領域，其多元化業務發展佈局的藍圖漸趨成型——這個從上世紀70年代走來的老牌港資房企，似乎已經找到了一條新時代發展的「中興」之道。

港股百強

2013年至2016年，新世界發展連續四年擠進【港股100強】評選榜單，2016年排在港股百強企業第54位。儘管2017年新世界缺席百強名單，但2018年下半年隨著集團本港地產主業的迅猛增長，加之其股價自去年四季度以來在資本市場表現回春，新世界發展再度成為新一年港股百強的有力競爭者。

如今恰逢2018年度【港股100強】評選活動火熱進行中，新世界發展能否再次闖進百強名單重拾老牌港資房企的威嚴？我們期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的【港股100強】頒獎典禮為我們揭曉答案。