多元化的“新世界”：老牌港资地产豪门找到“中兴”之路？

原創

2018年，受中美贸易摩擦等复杂外部经贸环境的影响，加之在国内趋严的房地产调控政策主基调下，中国内地房地产开发商们面临着前所未有的压力，彼时的行业市场颇有种“凛冬将至”的风声鹤唳之感。

在内地房地产市场氛围总体转淡的同时，2018年下半年香港老牌地产发展商、郑氏家族旗下的新世界发展（00017-HK）却以强劲的业绩增长势头重新吸引了市场大众的关切视线。

作为香港“四大地产发展商”之一的新世界发展，是由“彤叔”郑裕彤在1970年创办成立，并在两年后的1972年便被迅速推向资本市场在港交所主板上市，至今已发展接近四十年。这近四十年来，新世界发展从一家主营房地产业务的物业开发商，逐渐发展为一家涵盖地产、酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输乃至金融保险等领域的大型投资控股公司。

历经郑裕彤、郑家纯（郑裕彤长子）及郑志刚（郑家纯长子）三代核心管理层，郑氏家族成功筑造了新世界发展这个庞大的商业帝国，但这家写满了豪门发展印记的香港本土房地产开发商在内地众多房地产企业相继走上历史舞台之后便显得低调许多。直至今年2月，新世界发展以其近年罕有的营收高增速在市场很是刷了一波存在感。

2019财年上半年营收激增76%，本港老牌房企再现活力

2月27日，新世界发展公布其截至2018年12月31日止半财年中期业绩，公告显示，2018年下半年（即2019财年上半年）新世界发展实现收入492.67亿元（港元，下同），按年同比大幅增长76%。

这是新世界发展近几年实现的最大幅度营业收入增长。回顾过去五年新世界发展的综合业绩表现，其营收、毛利率及净利润等业绩指标均呈现一定的起伏。

如上表可见，自2014至2018财年，新世界发展的营业收入在增长与下跌间呈现“诡异”的交替规律，近几年虽然依旧升跌有之，但波动的幅度不是太大。在营收及毛利率均表现不稳2018财年暴增逾2倍至233.38亿元的近年高水平——业绩报告显示集团2018财年净利剧增的原因是各分部业绩改善以及投资物业公平值变动增加。

在往期综合业绩总体波动甚至表现黯淡的基础之上，2019财年上半年新世界发展突然发力的营收增速无疑像是一颗蓄满能量的投石，刺激这家低调多时的本港老牌房企重新焕发了活力。

香港物业发展强势发力，收入翻逾2倍成绝对“大腿”

从当期新世界发展各项业务分部的营收贡献表现来看，其在2019财年的上半年之所以能够取得如此显著的营收增长，最主要还是得益于地产主业的给力表现。如下图所示，2019财年上半年，新世界发展来自物业销售的收入按年同比暴增逾2倍（202.3%）至299.1亿元，占集团期内总收入的60.7%，是其营收贡献的绝对“大腿”。

新世界发展在业绩报告中亦解释，其物业发展分部能够在期内录得逾2倍收入增长主要是受惠于集团在2018年第二季度于香港本土的前瞻性销售策略，这大幅增加了物业销售的入账贡献。

据悉，在2018财年的上半年，新世界发展香港物业发展部份收入主要来自名铸、柏傲山及迎海系列；而到了2019财年上半年，旗下柏傲湾、傲泷、瑧蓺、柏蔚山、柏傲山、柏峦及THE PARKVILLE集中带动了集团该分部的表现。此外，新世界发展物业投资分部的收入也录得33%增长，主要是由于Victoria Dockside的K11 ATELIER及武汉光谷K11提供全期贡献、集团内部架构优化，加强经营及成本管理及现有物业租金的增长。

尽管期内集团来自中国内地的物业发展分部业绩按年减少21%，但其于香港及内地投资物业旗舰主要项目的整体租金及出租率均录得理想表现。

215亿港元购富通保险，新世界多元化业务布局逐渐成型

在地产主业重新迸发勃勃生机的同时，新世界发展也在“三代”管理层带领下走上了革新思变的多元化发展道路。

正如前文提到，除却原有的房地产物业发展主业，新世界发展目前已将其业务版图拓展至物业投资、基建、服务、百货、酒店运营等广泛领域，且已经取得了一定的成果。譬如，截至2018年年末，新世界发展在香港、中国内地及东南亚合共拥有15间营运中的酒店物业，提供超过6000间客房；同时旗下新世界百货经营及管理合共32家百货店及两家购物中心，总楼面面积超过135万平方米。

值得一提的是，在2018年的12月27日，新世界旗下一间附属公司Earning Star（也是其控股上市公司新创建00659-HK的间接全资附属公司）公告宣布将以总代价215亿元收购富通保险全部已发行股本，这也意味着新世界发展将通过多元化业务布局正式进军保险行业。据悉富通保险为一家香港的人寿保险公司，提供范围广泛的保障性及储蓄相关的人寿保险及医疗保险产品，透过合约代理人及经纪为个人及机构客户提供服务。

尽管收购富通保险一案目前尚未完全落地，但伴随新世界将触角伸向保险行业这个全新领域，其多元化业务发展布局的蓝图渐趋成型——这个从上世纪70年代走来的老牌港资房企，似乎已经找到了一条新时代发展的“中兴”之道。

港股百强

2013年至2016年，新世界发展连续四年挤进【港股100强】评选榜单，2016年排在港股百强企业第54位。尽管2017年新世界缺席百强名单，但2018年下半年随着集团本港地产主业的迅猛增长，加之其股价自去年四季度以来在资本市场表现回春，新世界发展再度成为新一年港股百强的有力竞争者。

如今恰逢2018年度【港股100强】评选活动火热进行中，新世界发展能否再次闯进百强名单重拾老牌港资房企的威严？我们期待将于2019年5月24日（星期五）在深圳中洲万豪酒店举行的【港股100强】颁奖典礼为我们揭晓答案。