以“智慧家居”突围，美的置业：两年将实现55个城市布局

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背靠白色家电巨头美的集团(000333-CN)而迅速崛起的美的置业(03990-HK)有着其他众多中小房地产开发商没有的优势，美的集团作为国内的智慧科技龙头企业，美的置业的定位则是“智慧地产制造商”。

虽然没有地产DNA，但是美的置业依然有远大的目标，就是试图围绕地产主业构建包括智慧家居、商业物业、装配式建筑、文旅康养等多元协同产业的体系，以挤进中国地产企业前十强。

突围的“杀手锏”：智慧家居

当前，在国内房地产行业集中度不断提升的当下，在2018年进入“中国房地产开发企业50强”中第45位的美的置业面临着来自行业巨头的竞争。记者了解到，在美的置业根据地——佛山市的顺德区，碧桂园(02007-HK)和美的置业是该区域的两大房地产开发商，占据着该区域众多的地产开发项目。

因此，对着中国房地产进入竞争的下半场，房企除了要有“硬实力”，“软实力”同样也重要。在2015年，美的置业就使出其“杀手锏”——智慧家居，尝试打造包括智慧家居、社区、服务的一站式智慧家居生活系统解决方案。据悉，该方案融合人工智能、云计算及物联网等多项技术，场景功能达179项，以实现家居控制设施和家电全品类的互联互通。

美的置业运营中心副总经理、品牌负责人沈醉对考察的记者表示，美的置业的目标是做实做强做精房地产开发及服务主业，两翼协同发展智慧产业化、建筑工业化，打通上下游产业链，实现“一主两翼”纵向一体化发展，致力于成为领先的智慧地产制造商。

沈醉向记者透露，2018-2019年，美的置业拟加速项目的布局，计划实现智慧家居布局55个城市、落地项目117个、交付3万套。

今年销售目标1000亿，拟加大二线城市布局

美的置业曾在招股书中披露：公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一，目标是覆盖中国50个城市。由此可见，美的置业接下来的时间将是在规模上发力。

不可否认的是，在美的控股的加持下，美的置业通过自身的业务创新和独特的运营方式走出了属于自己的道路。在短短四年时间，其销售额从百亿元(人民币，下同)剑指千亿元，2015年至2018年，合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%。美的置业管理层称，今年的合同销售目标为1000亿元。公司将会在今年进一步加强大都市经济区布局，向重点二线等中心城市靠拢，在原有布局基础上进一步结合国内“八纵八横”高铁线路规划。

美的置业目标远大，跟公司拥有大量的土地储备有关。截至2018年底，美的置业土地储备面积4507万平方米，土储货值约4600亿元。土储面积均衡分布于五大核心经济区48个城市，65%的土储货值分布在二线及以上城市。

土储是过去与未来美的置业实现规模快速扩张的法宝，但是快速扩张和拿地也带来了更多资金压力。截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.3亿元，同比增加52.5%。

其中，流动负债1192.6亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比仅增14.4%。流动负债增幅较大，美的置业的短期偿债压力或将增加。

对于美的置业这种处于初步上升周期的中小房企来说，城市布局、负债结构、土地价格等因素，必须要综合考虑。稍有不慎，就有可能出现经营性风险，扩张过于激进导致资金链出现危机的房企并不是没有。

以下是美的置业管理层在座谈会上回答记者提问环节：

问：公司有约4500万㎡的土储，可知道公司未来3年的发展都是健康的。那么，这些土地的平均成本是多少？

答：截至去年底，这些土地的平均成本是2300元/平米。

问：公司的融资率是多少？

答：公司2018年加权融资成本为5.9%。

问：今年的智慧家居落地的项目预计有多少？这些项目的毛利率如何？

答：2018和2019年公司将交付3万套智能家居，其中涵盖了第三方市场。智慧家居的毛利率很难精准核算，比如一个有智能家居产品和没有智能家居产品的定价是有区别的。但是智慧产品的附加值不低。

问：公司是行业标准制定人吗？

答：我们去年和国家标准化委员会还有住区的技术委员会共同制定了关于智慧住区标准的白皮书，我们只是参与制定，企业不能制定行业标准。

问：去过一年公司售出的房子平均单价是多少？所开发的3万套智慧家居总共大概有多少面积？

答：去年出售的平均单价是9900元/平米，差不多有一万。我们除了提供以满足自身的项目之外，还输出给第三方，我们目前的权益比超70%。

问：公司去年毛利率是32.7%，智能家居占比有多少？智能方面每年投入的研发有多少？

答：智能家居的毛利率很难分拆出来去做核算。公司的研发费用一直都在提升，2017年是27亿，2018年有32亿。

问：公司今年有多少个文旅项目开放？

答：发展文旅项目是为满足城市中产家庭的度假刚需，这能提高公司物业的附加价值。

目前美的鹭湖森林度假区已经在运营了，另一个项目正在和韶关政府签订投资协议，计划兴建“韶关智慧松泉小镇”。目前位于韶关的地还未拿，所有的土地不会定向给到哪家企业，都需要经过市场的招拍挂，所以没有具体时间。

问：公司发展的楼盘有没有留下来给公司将来用的？对公司带来的营收有多少？

答：我们目前在开业运营的商业项目有3个，但是这种商业布局才刚起步，不足以成为企业营收主要的支撑，所以我们还是要以住宅项目为主。

问：今年公司有向二三线城市靠拢的战略，具体有哪些城市是你们布局的重点？

答：我们一定是要深耕现有的城市，和利润主体做实。其实我们全国化基本面已经形成，我们不会把布局做得太散。关于城市等级的提升，在2014和2015年之前，我们的城市等级以三四线为主。三四线棚改释放的能力、成长能力和人口的红利是有周期性的，我们也在2016-2018年开始有战略性的提升城市等级，加大南京、长沙、南宁和重庆等省会型二线城市布局，去平衡周期的风险性和提升我们的运营能力。